我最近想到了一個寫文章的方法，我要從頭到尾解析一個公司，讓價值投資們好不容易找到一家公司的時候，不會不明所以的買入，我的文章的宗旨是，只要看了我的系列文章，就可以瞭解這個公司。（文中所有圖片來自東方財富CHOICE金融終端）
前世今生：
1998年7月，華夏房地產開發有限公司正式成立；
2002年6月，固安工業園區奠基成立，開啟產業新城事業領域。
2011年——上市
從這段介紹可以得知，華夏幸福可以說從一開始就經營著產業新城（放棄了城市房地產），直到現在。
到2018年之前，華夏幸福一直深耕產業新城領域。（2018年開始有了脫離產業新城的新業務，南方總部，這個稍後再談）
那我們首先來說說產業新城的營業邏輯。
所以華夏的業務邏輯就是，跟政府拿地，然後規劃賺錢，土地整理賺錢，基礎設施建設賺錢，提供產業發展服務，賺錢。
產業新城邏輯看起來毫無問題，但是由於華夏的PPP模式（先施工，然後有了產出後，政府賺到錢才將錢還給華夏），導致華夏的現金流和應收賬款產生了巨大壓力，這也是目前華夏幸福估值壓力的原因之一。
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目前大家在討論的，應收賬款問題，存貨問題，現金流問題，環京問題。
在這裡我給大家大概點一下，因為這些都不是一句話兩句話能講的清楚的。
（如果需要深入瞭解請看我係列的其他文章）
接下來的文字，大家可以配合著上面的圖來觀看。
應收賬款問題：園區應收賬款在400億左右（年淨利潤150億）而且應收賬款不斷增大，是投資者擔心的原因之一。
但是應收賬款不是問題，基本在1-3年內都收回來了，大家覺得他變的越來越多多，是因為每年都在增加新的產業服務收入，而政府要隔年才能支付。
存貨問題：目前有2800億的存貨（年淨利潤150億）基礎建設和土地建設大概1100億左右，而這部分官方說回款要3-5年，但是沒有具體賬齡，所以這也是投資者擔心的原因之一。
還有450億可能要更長時間，由於環京限購和房地產質量問題，很多房子甚至不敢掛在已經完成商品那一欄（450億）。
現金流問題：經營現金流連續很多年為負，大家擔心這樣一直流出大於流入，如果有一天市場不再借款給華夏幸福，華夏就可能資不抵債導致破產
現金流看起來特別慘，但華夏的現金流屬於高成長類企業類現金流，不斷的增大業務，必然會讓經營現金流為負，只要總現金為正即可，不是太大問題。
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南方總部（2018年新業務）
目前南方總部剛剛啟動，南方總部的任務是，增加商業地產及相關中高端住宅業務，如寫字樓，商場等，並對康養，長租等新型不動產業務保持探索。
當我看完這段話，就好像是從中國平安的年報裡複製出來的一樣，是的你沒有想錯，我覺得這也是中國平安當初入股華夏時就談好的條件，給中國平安的新型不動產業務添磚加瓦，我個人覺得這塊業務不用多考慮，賺不了大錢。（深耕了16年產業新城的華夏，突然進軍其他大房企的市場，而且在現金流這麼緊張的時候？）
（2020年華夏和平安開啟合作，由平安持有商業租賃等大樓的資產，由華夏來運營。這是華夏說的輕資產模式，我覺得類似於物業的商業模式，毛利率應該30~60%，但是大家知道利潤=量*價，雖然這個業務毛利率很高，但是在目前的探索階段，量應該起不來，所以我們保持觀望態度，我覺得至少3-5年內都不用太考慮他產生的利潤。）
這些大概就是華夏幸福的基本信息，如果你也想投資華夏幸福，請看完的我所有文章在做定奪，祝大家投資愉快
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作者：財務自由丶
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