養老地產的春天正漸行漸近。
9月12日，國務院常務會議發佈了一條重大措施，推進醫養結合發展。養老機構舉辦二級及以下醫療機構的，設置審批與執業登記“兩證合一”。醫療機構利用現有資源提供養老服務的，其建設、消防等條件，可依據醫療機構已具備的資質直接備案。
這一養老地產業的重大實質性利好，讓行業投資機會再次走向臺前。事實上，多年以來，開發商拓展養老地產業務，總體上是賠本賺吆喝。一些投機型的開發商，則更是舉養老大旗，行地產之實。這其間，政策的扶持至關重要。隨著以醫養結合措施為代表的政策逐步落地，未來更多的政策利好可以期待。房地產，作為先導型的產業，必將在養老產業中大有可為。
可以說，養老產業是未來二十年最為確定的細分行業機會，這個巨大的市場需求由我國人口狀況決定，且不可逆轉。
自1962年三年困難時期結束起，中國開始了人類歷史上持續32年、年均逾2000萬最大規模的嬰兒潮。這部分人口，決定了我國經濟發展的主要特徵。在經濟增長模式中，無論是分工、貿易、勞動生產率提高帶來的斯密型增長，還是技術創新和組織創新帶來的熊彼特型增長——仍是其中關鍵角色。
1978年起的改革開放，釋放了人力資源活力。在房改之後，我國房地產業有了跌宕起伏又波瀾壯闊的發展。始自1962年起的嬰兒潮，帶來了中國早期巨大的人口紅利，在上世紀90年代以及21世紀初帶來了巨大的住房需求，並延續至今；最近幾年，改善型需求成為市場主力，同樣源於這個龐大人群的生活追求。以及貫穿其間，無法忽視的投資理財需求。
養老地產機會窗口開啟的同時，則是傳統地產業人口拐點的降臨。
根據第六次人口普查數據測算，至1990年，嬰兒潮出現最大峰值，達到2803萬人；但自1991年開始，出生人口劇降，1994年僅為1879萬人，尤其是1996年後，出生人口再沒超過1600萬。與1990年前五年平均2500萬的出生人口相比，1996年後五年平均出生人口僅在1500萬人左右，每年減少1000萬人，下降幅度超過40%。
這也意味著，按照國內27歲的平均置業年齡來看，中國房地產市場的剛性需求在2017年達到峰值，在2021年迅速下滑，2023年後呈現斷崖式下跌。即使考慮到近年來房價加速上漲，置業年齡可能的推遲，最晚2020年前後，中國房地產市場需求的拐點就會出現。與此同時，2022年起，在剛性需求劇減的同時，60歲以上年齡人口每年以2000萬遞增，中國老齡化進程顯著提速。
因此，就傳統地產而言，2021年後，剛性置業人口劇降，政策即使由抑制變為刺激，恐怕也無力迴天。當然，各個城市由於資源稟賦差異，會導致人口的流進與流出，表現為缺乏系統性機會，但是城市分化的結構性機會仍然存在。而那些人口流出的城市，房價壓力可以想象。
因此，在中國特色的人口結構下，房地產業的發展方向已經註定：傳統地產業未來主要是結構性機會，養老地產的全面興盛則可以預見。
轉自：東地產
