博法律师说
1.在电子转账凭证上注明其所支付的款项为“借款”，虽然转账人主张“借款”的款项性质为其转账当时随意填写，该款项实为购房款，但对高达800万元的款项性质随意填写，与一个理性自然人的通常做法并不相符。
2.案涉《房屋买卖合同》采取“一口价”800万元的方式，不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。
基本案情
2010年11月8日，A公司与刘先生签订了两份《房屋买卖合同》，将某大厦(地块一、地块二)A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面(建筑面积111.69平方米)和A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店、3层20店面(建筑面积114.27平方米)出售给刘先生。
同日，双方还签订了一份《补充协议》，约定：乙方(刘先生)受让店面的付款已完成，系根据人民法院执行裁定书以物抵债，乙方无需另行支付购房款。甲方(A公司)承诺上述店面于2010年11月30日前消防验收合格，2011年6月30日前向房屋权属登记机构办妥房屋所有权初始登记等。2010年11月11日，房地产交易登记中心对上述讼争店面进行预告登记，并向刘先生发放了房屋预告登记证明。
2012年6月20日，林先生(乙方)与刘先生(甲方)签订一份《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方某大厦案涉房产，上述房产交易价格为800万元整;甲方授权乙方在2012年9月19日后办理上述房产过户手续
2012年6月19日林先生通过银行转账汇款300万元至刘先生指定银行帐户，次日转账汇款500万元，合计汇款800万元。刘先生将讼争店面的预告登记证明、商品房买卖合同、销售不动产发票等相关材料交给林先生。林先生已向福州汇丰盛物业管理有限公司交纳讼争店面至2013年4月份止的物业服务费。
法院审理
最高人民法院再审认为，本案的争议焦点是：
（一）案涉《房屋买卖合同》是否有效；（二）林先生的执行异议是否具备阻却执行的条件。
（一）案涉《房屋买卖合同》是否有效
根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”林先生提起本案一审诉讼的诉求之一是确认案涉《房屋买卖合同》有效，而案涉《房屋买卖合同》双方当事人对其间法律关系性质的主张并不一致，且证据均非直接、充分，故判断该合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。
本院结合在案证据，探究合同签订当时双方当事人的真实意思，并对案涉主要法律关系的性质及合同效力作出判断。
首先，林先生在签订案涉《房屋买卖合同》之前，即已支付部分款项，在先后分为两笔支付的电子转账凭证上，均注明其所支付的款项为“借款”。虽然林先生主张“借款”的款项性质为其转账当时随意填写，该款项实为购房款，但对高达800万元的款项性质随意填写，与一个理性自然人的通常做法并不相符。
其次，案涉《房屋买卖合同》在约定签订合同当日刘先生即应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林先生的同时，又约定了刘先生授权林先生在2012年9月19日后办理案涉房产过户手续，且明确约定在此之前林先生无权办理过户手续，而刘先生则可以在2012年9月19日前“反悔”，如若反悔，应归还林先生全部“预付购房定金款”、另加“购房定金款”每日3‰的违约金。
第三，从案涉店面价格看，案涉《房屋买卖合同》采取“一口价”800万元的方式，不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。同时，根据二审法院查明的事实，刘先生受让案涉店面时，房屋依据另案调解书作价为13409596元，与案涉《房屋买卖合同》约定的800万元有较大差异。
由此可以认定，案涉《房屋买卖合同》买卖店面的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，刘先生与林先生签订案涉《房屋买卖合同》的真实目的是以案涉店面担保刘先生本金为800万元、借款期限为三个月、利率为日3‰的债务的履行，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。
根据《民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。
（二）林先生的执行异议是否具备阻却执行的条件
在案涉《房屋买卖合同》只是债权担保的情况下，债权人林先生实现债权的方式应当是在刘先生债务履行期限届满后，向其主张债权，在刘先生拒不还债或者无力还债的情况下，林先生方可就《房屋买卖合同》项下的房产主张权利，以担保其债权的实现。但由于当事人的这一隐匿意思表示仅在当事人之间产生合同效力，且林先生、刘先生并未就以案涉店面为借款设立担保进行登记，故林先生并未就案涉店面享有所有权或者担保物权，尚不能构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条所规定的“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”，故根据该解释第十九条之规定，林先生的异议理由不能成立，本院驳回其“停止对案涉店面的执行，解除对案涉店面的查封”的诉求。
一、二审判决认定林先生的执行异议成立，主要是依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条本院认为，案涉《房屋买卖合同》名为房屋买卖，实为借款非典型担保，不存在适用该条司法解释的前提条件。一、二审法院适用法律错误，本院予以纠正。
