东进南拓
在广州房地产市场，有一个共识：东进南拓是主旋律。
西联北优普遍不被认可。
那么问题来了，黄埔和南沙，作为主旋律中的两极，很多人（特别是投资客）就迷茫了，A说黄埔好，B说南沙好，那到底买谁更好？
投资客咨询
首先，买房是主观的，我曾经有客户T先生，卖了番禺的房子，听说黄埔好，铁了心要买黄埔，跟小君姐看房不下于3次，黄埔的各个板块都转了遍。总是觉得黄埔工厂多，不够宜居。
T先生一直住在番禺，到了黄埔，全是不习惯，就像人水土不服。
看了好多次，都没办法下定主意。
后来客户去到南沙，海风一吹，当天就买了南沙的房子。
我后来问他，你不是说想要买黄埔吗？
他说是啊，南沙也不知道以后发展怎么样，但是就是看了挺喜欢。就买了。要不是你带我看这个楼盘，我是不可能过来的。我还是觉得黄埔更好。
黄埔的价值，5年前可能还有很多人怀疑，现在都2020年了，就不用细说了。
说到经济实力，最具有参考价值的莫过于GDP。
首先，从经济总量上看，黄埔区近年来稳居广州市第二名。其中人均GDP更是高居全市第一。
2018年人均GDP
知识城楼市
根据2018年的数据显示，黄埔区人均GDP高达31.76，最低的是白云区，人均GDP只有7.63。也就是说，黄埔区一个劳动力产生的GDP约等于4个白云区的劳动力。
这也解释了为什么黄埔购房人群普遍学历更高，小君姐近年接触的黄埔业主里，让小君姐印象深刻的有2016年购买幸福誉的刘教授，是华南农业大学的博士导师。当时刘教授初到广州，根据刘教授自行研究政府报告和相关数据，最后决定入手黄埔知识城的万科幸福誉。
当时还有个小插曲，刘教授收房后，因为楼盘面积的误差，跟开发商进行多次沟通。虽然最后开发商退回差价，但刘教授还是觉得遗憾，没能买到原计划的140方。
刘教授所购买的万科幸福誉当时入手单价约10000，如今在贝壳二手上，同户型没有放售，小区放盘价23000，值得一提的是，该小区只有7套放售。
这从侧面反映出业主惜售的心理。
惜售，一是房子出租回报率高，不是急用钱的业主不会放售，二是业主对知识城的后市乐观，不愿提前离场。
南沙楼市
再看回南沙，南沙的GDP总量在广州名列第七，毕竟属于新区，可以理解。
2019年广州GDP统计
但是南沙近年的GDP增速，人口流入增速均为广州第一。
按照这个趋势，南沙超越前面4-6名GDP差距500亿以内的哥哥们，不会太久。
GDP增速
南沙的未来向好，但为什么小君姐却认为购买黄埔，坐等收获。而南沙却是一场赌博？
首先，南沙的人口基数很低，虽然人口增长率高。
走在南沙的街道上，除了金洲附近有人气，还有进港大道聚集了一批老小区，人气相对集中，其余地段几乎没能看到什么路人。
人口少，住宅多，导致南沙的租金非常低。
小君姐认识的一个南沙销售，在南沙时代长岛租房，三房带车位租金1100，要知道时代长岛市场价单价22000左右。
对于业主来说，假如房价不涨，依靠租房一年收入一万多，每年光房贷利息就纯亏8万。
明珠湾起步区
当然，当前所有一线城市的租售比都是不合理的。
只是在南沙，这个回报率低于1%，比深圳更夸张。
退一步来看，南沙18和22号线首通路线有望于2020年底开通，首发站在万顷沙，在南沙经过横沥地铁站后，进入番禺。
18和22号线路线图
这说好是南沙的地铁线路，在南沙的进出口却只有2个！！
我忍不住怀疑，这到底是方便南沙人去广州主城区还是方便主城区去南沙挖番薯放风筝割香蕉？
假如明珠湾按规划落实，未来横沥地铁站周边将成为南沙的中心。
如今南沙各片区房价相近，普遍为25000-30000，除庆盛高铁板块相对便宜有25000以下的，灵山岛尖稍贵，以35000均价为主。
南沙金融中心蓝图
有意思的是，不管是规划满分的灵山岛尖还是居住人气最旺的进港大道板块，暂时都没有落实的地铁规划。15号线环岛线目前来看，还不具备动工条件。
灵山岛尖距离未来南沙核心横沥，约5公里。
5公里听起来不远，这个距离却相当于珠江新城到员村。
珠江新城二手均价10万，员村均价只需60000左右。
再看金洲到横沥，约8公里。
8公里相当于珠江新城到东圃。
东圃有名的楼盘有兰亭盛汇，均价约50000。
对比珠江新城，只有一半的价格。
假设现在25000入手金洲，未来5年后横沥价格50000，按中心扩散房价递减原则，金洲也只能是横沥一半的价格？
那还是25000。
那干嘛要现在下手呢？
南沙的未来，小君姐非常相信。
明珠湾的规划，是南沙最大的规划。
而且南沙新区是广东省唯一的国家级新区。
目前广东各个新区的现状是：中山翠亨新区与9个新区在国家级新区排队审核中，横琴新区属于副厅级，前海新区属于计划单列市新区。
前途很美好，但南沙很大，投资需谨慎。
最后，用我们群里一位神投资客的点评结束全文：有限的生命，无限的南沙。
