最近，成都樓市有個熱議話題，成都在售二手房存量房源數量已經突破13萬套。
這個數字可怕嗎？可怕！
對市場有什麼影響嗎？
有，而且很大。
要知道，數字邏輯往往是表象，更重要的是對市場的認知。
第一、房東的心態變了
這個心態改變的節點是“515”新政的發佈，從鏈家二手房掛牌的激增便可以看出來。
2016年，鏈家二手房掛牌數量在1萬左右；
2017年底，約3萬套；
2018年5月，38164套；
2019年7月，97,960套；
2020年3月，破13萬套……
其中邏輯不難理解：“515”新政讓大部分人失去了購房資格，購房人群減少了，購買力卻在提高，市場主力來源於置換。
同時，伴隨行業經歷了20年的週期，二手房居住品質以及升值空間的大打折扣已經成了一個必須要面對的問題。
特別是在70/90時期買房的人，賣一套侷促的小三房就能置換到一套敞亮的大戶型新房，他不香嗎？
因此，我們可以看到，在13萬套掛牌的背後，只有113492套普通住宅，樓齡5年以上（70/90時期）的房源達到了94819套，其中90平以下極剛戶型達到了58803套，佔掛牌總量的52%。
老破小佔比超5成，這是個非常誇張的數字。
這些存量房沒有大量的新增購買力來消化的時候，二手房的堰塞湖就形成了。
當然，成都作為人口淨流入城市，絕對是有新增購買力的。但新增購買力能有多少流入存量房市場？
這一點看鏈家不斷增加的掛牌量就知道了。
第二、購房者的心態也變了
掛牌量激增的同時，成交量卻在下降。
根據第三方機構統計，成都4月上半月成交量為2050套，同比下降65.7%。而3月二手房成交量更是僅達到2012年以來月平均成交量的一半。
此外，二手房在售房源的報價也持續走低。在售房源中降價房源的數量遠高於漲價房源的數量，並且降價房源數量呈現出增多的趨勢。
房東為什麼要降價？因為一是第一批限售房源已滿三年套現跑路，二是抓緊時間去搖卓錦萬黛。
市場向買方偏移的情況下，購房者的選擇多了，成交週期必然拉長。
13萬套二手房中，大面積高總價的和新房相比沒有產品優勢，低總價的還要和老破小打價格戰。
這將是二手房未來永遠都會面臨的問題。
再加上隨著城市發展以及房齡增加，地段、學區等優勢將逐步填平，貸款年限也將隨房齡縮短，變相增加首付比例，這些不利因素都將使存量房陷入困境。
可以說，只要房子在那裡，一定面臨這個問題，因為它總會進入市場，這不是房東不誠心想賣就能迴避的。
再來一次大拆大建的造富運動？在當前語境下幾乎不可能。
第三，對市場有什麼影響？
首先，改善產品將更難賣了。
這個判讀，主要是基於我們對當前市場成交主力來自於置換的底層邏輯。
從2017年開始，成都改善產品正式爆發，新房市場剛性需求被全面壓制。到如今3年過去，擁有購買實力的人群，基本已經被洗了個遍。而仍未逃離二手房市場的房東們，也將被13萬套無限拉長成交週期，無法置換也將導致新房去化週期的變長，也就是更難賣了。
這是有數據印證的：根據中成房業數據顯示，自2019年成都住宅存量持續走高，截止今年3月累計庫存已達到2340萬方，同比去年同期上漲21.7%。 按照去年平均200萬方的去化速度，去化週期將達到約12個月。而這個數字，在去年4月是“不到9個月”。
其次，公寓將受到降維打擊。
在過去，公寓產品因為其面積小總價低的特點，往往被視為年輕人過渡用的居所。
不過，面對13萬套存量壓頂的當前，公寓的優勢已不復存在。
為什麼這麼說？
來看看二手房的成交數據：上週大成都新房成交套均面積約126㎡，而二手房套均面積僅為約96.67㎡，環比下降0.78%。此外，貝殼找房的數據也表明，70-90㎡面積段、總價100-150萬元，是成都二手房市場中的成交主力。
那麼問題來了，當面積、總價都不佔優勢，你會選擇後期高居住、交易成本、不能落戶、無法享受學區的公寓，還是二手房？
最後，如果你要買二手房，這些乾貨請收好：
1、選區域內品質最好的小區；
2、不要選面積太大的戶型，總價太高後期出手困難；
3、不碰老破小，成都的老破小沒有價值；如果有，那一定是學校好；
4、好物業很重要。
