蔚藍天空下都是高房價
一年之喜在於冬。
1月18日，喜訊傳來，深圳市六屆人大七次會議第一次全體會議開幕，深圳市長陳如桂在會上作了深圳市政府工作報告。報告的重點內容是：
2018年是深圳城市質量提升年，深圳交出一份滿意的“答卷”。 初步預計，2018年深圳GDP突破2.4萬億元、同比增長7.5%左右，經濟總量居亞洲城市前五。
有機構統計顯示，2017年亞洲GDP排行前五名為東京、上海、北京、首爾、香港。
2.4萬億元，意味著什麼？意味著深圳超過了香港，躋身亞洲城市前五，排在香港之前。
香港2018年的GDP數據還沒出來，去年底，據透露出來的信息，2018年香港經濟同比增長大約為3.2%。
2017年，香港實現GDP為26626.37億港元 ，按年平均匯率計算為23049.14億元人民幣 。
這意味著香港2018年3.2%的增長，已不足以超過深圳2.4萬億元的GDP數值。
恭喜深圳，進入亞洲城市“五魁首”。
可喜可賀。畢竟，深圳GDP成為粵港澳大灣區第一，在大灣區規劃即將出臺之際，這樣的第一，意義重大。深圳大灣區核心引擎的定位得以確立。
然而，與此同時，香港方面傳來另一個調查數據，《全球樓價負擔能力報告》，卻給深圳打了一針清醒劑。不能不引起我們的高度重視。
一
香港連續第9年成為
全球樓價最難負擔城市
值得注意的是，1月21日，國際公共政策顧問機構Demographia發表第15份《全球樓價負擔能力報告》。
報告公佈了一項最新調查顯示：香港連續第9年成為全球樓價最難負擔城市，其中樓價對家庭收入中位數比率由2017年的19.4倍惡化至2018年的20.9倍。
這意味一個香港普通家庭要不吃不喝近21年才能買得起樓。因此，香港被該報告形容為樓價“嚴重負擔不起”城市。
那麼，到底這個最難負擔房價水平是如何計算出來的呢？
其實這是以一個城市的樓價中位數除以家庭全年收入中位數計，數值愈大代表負擔能力愈差。
報告以去年香港第三季數據計算，香港去年第三季的樓價中位數按年增達15.79%，由619.2萬元升至717萬元，一年增加97.8萬元，但同期家庭全年收入中位數由31.9萬元增至34.3萬元，一年只微增2.4萬元，只增7.52%，家庭收入的增長遠遠追不上樓價。
在此情況下，香港房價對家庭收入中位數比率亦由前年19.4倍攀升至20.9倍，是調查中唯一超過20倍比率的城市。
該報告調查覆蓋了全球8個國家共309個城市，除了排首位的香港，排第2位及第3位的城市依次是加拿大溫哥華和澳洲悉尼，樓價對家庭收入中位數比率分別達12.6倍和11.7倍，仍然遠遠不及香港水平。
至於在最容易負擔城市中，首位是加拿大的布雷頓角，樓價對家庭收入中位數比率只是2.1倍，其次有4個城市的比率均為2.2倍，分別是加拿大的麥克默裡堡及美國的羅克福德、羅馬及揚斯敦。
該報告調查未包含中國大陸城市。據說，人家本來是想來調查的，但我們這邊的統計模型和人家的不匹配。而且.......沒有而且。
二
深圳54120元/平方米的均價
對置業者意味著什麼？
老傅只能說，作為業內人士，在聽說深圳GDP已經超過香港時，連帶想到的是，深圳房價水平也正在接近香港，或許不久之將來就要超越香港。
GDP可喜可賀！但這個高房價，令深圳同樣邁入樓價“嚴重負擔不起”城市行列。這就值得我們開始警醒了。
今天，老傅嘗試收集點資料，調查分析一下，以完成《全球樓價負擔能力報告》之深圳拼圖。目的很簡單，認清現實，提前防備。
馬上就要殺豬過年了，不要嫌老傅添堵就好。
我們先來看看我們現在的房價情況如何？究竟是多少？
數據顯示2018年深圳新房總成交套數為29396套，新房價格為54120元/平方米，同比下降325元平降幅為0.6%。先來看看這些年深圳房價走勢。
可以看出，從2016以來，連續三年基本橫盤。這充分說明我們的市場調控是成功的，既不漲，也不降，這個平衡拿捏得十分到位。
但從單個區域房價來看，寶安、福田、龍崗新房成交價格同比均上漲，南山、龍華有所下降。
兩個區域漲幅明顯，一是寶安區均價上升至53788元/平方米，二是福田上漲到93803元/平方米，也是各區域裡新房成交價格較高的區域。
很顯然，從均價來看，深圳目前的新房均價差不過就相當於寶安區的均價。那麼，54120元/平方米的均價，對置業者意味著什麼？我們能夠承擔得起嗎？
三
可支配收入下降
深圳房價負擔難度上升
我們再來看看我們2018年的實際收入是多少？
老傅找尋半天也沒有找到2018年深圳可支配收入的統計數據，但2018年9月12日，深圳市人力資源和社會保障局發佈《深圳市 2018 年人力資源市場工資指導價位》，可以在這份報告中找到一些答案。
從總體上看，下面這個圖表，將深圳2018年人力工資指導價位標示得很清楚，高位值、中位值、低位值一目瞭然。
按各行各業細分一下，可能大家更明白自己在哪個位值。
按學歷細分一下，從現實來看，實事求是講，學歷決定收入。
看懂沒？三個圖表，最重要的是第一個。廢話不多說，其實我們只需要知道，我們的工資平均值就是6413元/月。
當然，這是個人的工資收入數據。之前提到的調查報告是針對家庭。啥叫家庭，我的理解就是兩個人結合在一起生活、看戲、吵架、躲貓貓、擺家家、生娃娃的社會單位。
這就是說，一個家庭的收入應該是夫妻二人的共同收入。因此要對應人家的報告，還必須乘上2，也就是兩個人的收入。
乘上2，也就是6413元/月×2=12826元/月。這就是一個深圳家庭的平均月工資收入。再乘12個月，家庭全年收入153912元。
但人均可支配收入是包括工資、獎金、福利、投資收益、經營性收入、轉移性收入等你全部各種收入的，是比人均工資還要高的。
問題是，老傅蒐羅了另一組關於可支配收入的數據，令人大跌眼鏡。有數據顯示：
2018年上半年深圳市的居民人均可支配收入為29799元，這是上半年6個月的，平均到每月就是4966.5元。如果今年下半年也是這樣，那全年人均可支配收入就是59598元。
這個平均可支配收入一年才59598元，還不如按照工資平均位值來計算，一年算下來也有76956元。
這兩個數據，真不知道哪一個才靠譜。可支配收入還不如單純的工資？那其他的收入去哪裡了？令人費解。
不過仔細一想，或許這個說法也有道理，坊間傳言：2018年，你不買股票、不投資產業、不開門店，你就賺了！
的確，在2018年，過去一直宣稱在股市樓市等賺得杯滿缽滿的各路大神們，早已躲在某個角落療傷去了。
可支配收入下降，意味著房價負擔水平難度上升了。原來還有點灰色收入來支撐，現在一塊錢要分成兩塊錢來用。
四
房價負擔難度有多大？
不吃不喝需要24.6年
那麼，深圳房價的負擔難度究竟有多大呢？我們還是以相對較高的工資平均位值來進行推演吧。
前面提到的國際公共政策顧問機構報告中，參照的香港樓價為717萬港幣，這個究竟指的是多大面積的房子呢？這個要先確定香港2018年的新房均價。
按照中原地產數據顯示，2017年，港島、九龍、新界的私人房屋均價飆升至19.45萬港元/平方米、17.57萬港元/平方米、10.72萬港元/平方米。
按照這個數據均值，可以推算出香港新房均價大約在15.91萬港元/平方米。比對香港樓價717萬港元，每套房子單位面積約45平方米左右。
不要嫌這個房子面積太小，在香港，這個面積是實際得房率，沒有公攤面積一說。而且這樣的房子面積就是我們所說的上車價。
但深圳所謂上車價參照的房子面積又是多少呢？
如果我們以45平方米來計算，顯然不符合實際。深圳實際的上車房面積應該是70-90平方米之間。
取最低值70平方米計算，實際得房率大約為80%，也就是56平方米左右的戶型。以此面積乘上2018年新房均價54120元/平方米，得出每套上車房的總價。
70×54120=3788400。
也就是一套70平方米的上車房，上車價大約為378萬元。按照這個標準，那麼深圳家庭需要不吃不喝，需要積攢多久才能買到起房呢？
378萬÷153912元/年（家庭年收入）=24.6。
也就是說，一個深圳兩口之家，需要不吃不喝積攢差不多24.6年，才能買得起房。比照香港需要21年，我們多出了3年半。
五
面對未來
樓市何去何從？
通過以上計算，基本可以得出結論，深圳房價的家庭負擔難度，顯然已經超過了香港。如果說香港叫“嚴重”，那麼深圳叫“更嚴重”。
只能說，我們GDP在超越香港的過程中，房價“嚴重負擔不起”同樣超越了香港。這個是必須引起我們注意的。
不過，如果按照首付3成來計算，也許並不那麼太過悲觀。簡單算一下，上車房總價378，三成首付113.4萬元。大約只需要7.5年的積攢。
按揭7成264.6萬，分解到20年的週期裡，估算一下，每月本金加利息大約1萬7千左右月供。這個負擔有沒有難度？
老傅的經驗是，初期的確有點亞歷山大，但隨著時間的推移，經濟的增長和收入的增加，難度就會越變越小。
或有就是，當大量的保障房、人才房紛紛崛起時（按規劃佔比60%），置業又多了一項守株待兔的選項。
問題只是在於，你有沒有耐心排隊等候！
最後，老傅得出如下三點觀察：
1、目前深圳房價和家庭可支配收入大約相當於香港的50%弱一點的水平。但房價負擔難度已經超過香港。這個事實不容忽視。
2、未來的深圳房地產市場，將是兩股水流並行，一條是相對開放的面向市場的河水，一條是相對封閉面向中低收入家庭的井水。
3、相對開放的河水，則是真正意義上的樓市。這個樓市，並不是為所有人開放的，而是為一部分人開放的。
說句不太正確的話，這一部分人主要是精英人士和成功人士，比如，高級白領、金領、高淨值人士，他們才是未來樓市的主要玩家。
豬年快到了，老傅給所有想買房的人士的建議是，不要埋怨房價高，而應起早貪黑，向精英人士和成功人士看齊。
尼采說，在精英的世界，一不小心，你也成為了精英。
關鍵字: 樓價 全球樓價負擔能力報告 深圳
