原創 房小評 中國房評報道
“三道紅線”金融新規出臺後的首個年報季，也是首次檢視房企們踩線情況的節點。這決定了每家企業今年槓桿上的鬆緊度，進而影響土儲補倉、銷售節奏等企業發展命脈。
3月11日，迪馬股份發佈了2020年年度報告，一大亮點就是債務結構優化，“三道紅線”財務指標全部在達標範圍內，成為最安全的“綠檔”企業。
綠檔的實現不是一日之功，從3年前開始迪馬股份的淨負債率就明顯下調，發展趨於穩健。2020年末，有息負債中的短期債務佔比也下降到了33.22%，負債結構進一步優化。
在北京貝塔諮詢中心2020年中推出的一項排行榜中，位列綜合實力第29名的迪馬股份，單項償債能力尤其突出，排到了：
行業第6。
2020年，迪馬股份還入圍了中國房地產TOP10研究組滬深上市房地產公司財務創造能力TOP10。
這正是迪馬股份過去幾年降槓桿、調結構的成果。償債能力也好，財務創造能力也好，體現的都是房企在金融監管收緊環境下，對風險的抗壓力，企業的安全性。
因為債務結構優化，迪馬股份獲得資本的支持認可，2020年迪馬股份
成功發行中泰資管-SAC大廈信託受益權資產支持專項計劃總計11.6億元；
獲得上海證券交易所關於非公開發行住房租賃專項公司債券的無異議函；
獲得遠東資信評估有限公司給予的主體信用評級AA+，評級展望為穩定。
“綠檔”企業，負債年增速有著不超過15%的上調空間，加上資本市場的青睞，迪馬股份2021年的預算和發展空間就更加寬裕了。
截至2020年期末，迪馬股份經營活動產生的現金流淨額達到了22.2億元，同比大增374.32%，而且連續6年為正。
在這個融資環境趨嚴的大環境下，手中握有現金，融資有保障，何其可貴，這樣才能主動抓住優質的投資機會。
尤其是今年22個熱點城市的土地集中出讓制度，極其考驗房企的資金調配能力，而迪馬股份因為持續優化財務結構，能夠比較自如地應對全新的市場環境。
這讓2021年的迪馬股份，充滿看點。
Part 1
300億預算
在給企業財務降壓的時候，迪馬的發展依然是以可觀的速度在往前走。
2020年，迪馬股份實現營業收入212.71億元，同比增長7.99%；歸屬於上市公司股東的淨利潤18.03億元，同比增長25.89%；加權平均資產收益率達到18.11%，基本每股收益0.76元。
迪馬股份堅持一二線城市為主，一二線城市外延具有人口流入潛力的其他城市為輔的戰略佈局，深耕精選。
同時升級了運營管理機制和運營區域授權，以“投-融-供-銷-回-存-結”為主線，設定標準動作監控管理，持續提升過程管理基本功，全方位提高運營效率。報告期內，運營效率顯著提升，
從決策、實施到運營週期，同比縮短20%以上。深耕精選的戰略和更具效率的運營管理體系，讓迪馬股份在給財務降壓的同時，實現了穩健高質量的發展。
股東們因此受益，迪馬股份擬向全體股東按每10股派送現金紅利0.80元(含稅)，這也是迪馬股份連續三年進行現金分紅，累計分配利潤不少於三年實現的年均可分配利潤的30%。
尤其值得一提的是，去年迪馬股份新增土地儲備35宗，新增建築面積516.83萬方，比2019年的18宗土地，300萬方建築面積，實現了大幅提升。
期內，迪馬股份與花樣年、大發簽訂了戰略性合作協議，並與多家大型房企實現合作，積極推動互惠共贏，共同發展。
花樣年和大發都是重倉華南、華東等經濟活躍地區的企業，通過合作，迪馬股份能夠進一步實現戰略佈局的調倉、深耕和優化。
3月11日，迪馬股份公佈了一項議案，董事會同意授權公司根據市場情況擇機增加土地儲，獲取土地價款總額在：
人民幣300億元內。
根據中國指數研究院的數據，2019和2020年，東原地產的拿地金額都在100多億元。
還是那句話，現金充裕、債務優化、發展穩健的房企，才有充足預算去市場中找機會，將發展主動權握在手中。
過去3年，東原地產的銷售規模增幅不大，隨著拿地預算的大幅提高，這一情況在接下來很有可能被改變。
Part 2
物業上市
2021年，迪馬股份值得期待的事，不只在於增長，還有物業板塊的上市進度。
迪馬股份擬分拆控股子公司東原仁知在港交所上市。
根據迪馬股份的年報披露，物業板塊除了在傳統住宅物業服務繼續保持領先優勢之外，在商業綜合體、寫字樓、政府公建、工業產業園區、國際學校、醫院、機場等多種領域也取得長足的進步，實現在住宅服務、公眾服務、城市服務、國際服務等領域全面發展。
熟悉東原的朋友都知道原聚場、童夢童享、老友生活節、趣生活業主社團等特色社區IP，這是東原創新社區空間運營的亮點所在，為客戶提供高品質的全維度生活場景體驗。
同時，東原仁知對於社區資產管理體系以便捷高效的服務，在資產專營、生活服務、車位租售、美居美家等領域全方位護航客戶資產保值與增值。
根據第三方機構賽惟諮詢發佈的調查，東原物業的業主滿意度連續多年位列行業前三，服務品質有保障。
2020年，通過專項服務、全委服務、顧問服務、合資合作、收併購、品牌輸出等多樣化合作與拓展模式的擴充，迪馬股份的物業板塊正實現與部分世界知名500強企業達成戰略合作意向，全面邁進“大物業、全價值”高速發展道路。
2021年，迪馬股份物業板塊上市之後的市值前景值得期待。迪馬股份也將因此擁有一個全新的港股資本平臺，享受更廣闊的融資空間，為企業發展增加一條輸血渠道。
在服務業主、客戶的同時，迪馬股份也在持續對社會進行投入回饋。
迪馬股份《2020年社會責任報告》顯示，其在抗疫與脫貧攻堅、社會公益方面，社會貢獻值達到76.62億元。
2020年，迪馬股份持續將扶貧援助提升到企業戰略高度，採取定點支援、項目合作、農產品幫銷、教育扶持等多種方式，切實幫助對口鄉鎮與個體實現脫貧致富；持續第九年實施薪火暖冬及薪火獎學金項目，為貧困兒童和學生提供援助；成立關愛兒童中心，為留守兒童提供服務；成立忘不了慈善信託為阿爾茨海默病老年群體提供幫助。社會責任組織建設方面，公司成立重慶迪馬公益基金會，持續踐行社會責任。
面對突發疫情，迪馬股份聯合各板塊快速響應，第一時間成立首支醫護關愛慈善信託用於一線醫護人員物資及關愛援助。“迪馬醫護關愛慈善信託”共計為26位在防控2020年新冠疫情中作出重大貢獻的醫護人員直系家屬提供慰問金。
社會責任體現的不僅是企業的擔當，也是觀察企業能力尤其是資金情況的窗口。畢竟這麼多項投入的前提，是迪馬股份擁有充足的資金，有餘力在發展之外，回饋社會。
