龍應臺曾在《寒色》中寫道“朦朧的時候，窗外絲綢般的梔子花香，就幽幽飄進半睡半醒的眼睫裡，賬裡賬外都是一個溫暖而安心的世界，那是家……”
這樣的美景，怕是隻有住洋房裡的人才能遇到。當然，這樣的洋房產品一定是比較高品質的洋房了。現如今恐怕也找不出來幾個樓盤能夠達到這樣的品質了。
如今越修越高的樓層、越來越密的間距快要讓我們模糊了洋房的概念。為此，我始終按照龍應臺先生所寫的句子去衡量一個洋房是否合格。今天，我們就去看看恆大御府的洋房是怎樣的模樣。
基礎信息
樓盤名稱：恆大御府
開發商：重慶恆大永利置業有限公司
產品面積：67-179㎡（套內）
銷售樓棟：27#-30#
容積率：2.0
綠化率：30%
梯戶比：一梯兩戶
物業公司：恆大金碧物業
物業費： 3.8元/㎡.月
交房時間：2021年11月
參考單價：20500元/㎡（套內）
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產品信息
項目佔地面積為127300平方米，建築面積250000平方米，容積率2.00 ，綠化率30%。項目的容積率雖然不高，但是每棟樓的樓間距較小。目前在售的是27號樓-30號樓，一梯兩戶，預計交房時間是2021年11月份，精裝交付。價格在套內2.1w-2.2w左右。
項目一共有78棟樓，共計2107戶，這個體量是比較大的。整個項目的樓盤是呈西北走向，整個項目像是一個稍微傾斜的阿拉伯數字“1”。每棟樓排列整齊有序，從沙盤上就可以看出來這一點。
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地價查詢
2014年5月19日，北部新區B標準分區B10-5/02、B17-2/02號宗地拍賣。該地總面積為127271平方米，建設用地面積127271平方米 ，容積率≤2。地塊的起始價為95454萬元，最終成交價為95454萬元，樓面地價3750元，無溢價率。這塊地最終由重慶永利置業有限公司拍得，因為拿地時間較早，且這塊地並沒有溢價，三千多的樓面價還是比較低的。
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樓盤價值分析
項目位於照母山板塊，這個板塊目前發展趨於成熟，雖然周邊的配套並沒有非常完善，但是發展的趨勢是比較好的。不少的開發商都在這個板塊開發了自己的項目，現在照母山的房子就已經比較多了。
項目周邊的樓盤也有很多，距離最近的待售樓盤有北大資源博雅、約克郡等。而且項目本身的體量也是比較大的，七十幾棟樓，兩千多戶住戶，未來的人氣肯定是比較好的。
項目的南面是金州大道，金州大道西邊是重光立交，東邊是鴛鴦立交，不管是要開車去哪裡，都是非常的便利。公共交通配套有軌道五號線的重光站，也是較為便利的。
環境
因為我是打車去的，直接讓師傅開到了售樓部門口，所以項目周邊的環境並沒有觀察到太多。但是也不需要擔心太多，這個盤的體量很大， 每次都只推售幾棟樓。如此下來，也是需要很長一段時間的，自第一期出售開始，周邊的環境自然是越來越好的。目前的環境就算不是很好，但也是可以滿足我們日常的一些生活需求的。
交通
項目的公路交通就是金州大道，金州大道是一條比較重要的道路。這條路東西兩邊分別連接了重光立交和鴛鴦立交，對於開車出行的朋友是非常便利的。要是沒有車的情況下，可以選擇乘坐軌道5號線。項目距離重光站大概七百多米，駕車4分鐘、公交27分鐘、步行16分鐘。如此一對比，發現走路去輕軌站還是比較遠的，果然重慶的直線距離不能信啊。
商業
項目附近的商業有愛琴海和金州商圈，愛琴海目前是已經開業了的，但是金州商圈還在修建中。項目去往愛琴海購物公園大概需要步行二十幾分鍾 ，這個距離也是稍微有點遠的。不知道項目距離金州商圈是更近還是更遠，這個答案要等到金州商圈建好才知道了。
學校
項目周邊的學校也是不少的，項目宣傳的5個小學（人民小學、博雅小學、金州小學、人和實驗小學、巴蜀小學），3箇中學的配套（耀中國際、一中國際部、星辰中學），距離最近的學校有博雅小學和耀中國際學校。雖然並不確定具體可以就讀那所學校，但是項目周邊的學校比較多，是完全不用擔心學校這個問題的。
品質
項目的外立面的材料我並不是很清楚，但是項目是洋房，品質應該也是不會差到哪裡去的。室內是精裝交付，交付的裝修標準是恆大的精裝修標準，比較一般。並且裝修沒有帶地暖，這樣一來，後期要是想要改造的話難度是會比較大的。
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戶型鑑賞與點評
項目目前主推的戶型是E戶型，套內92㎡，建面111㎡，三室兩廳兩衛。大橫廳的設計，讓空間看起來更大，臥室都在另一側，動靜分區明顯。整個房間的設計比較合理，利用率也很高，並沒有存在空間的浪費。
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樓盤點評
針對房產的3種投資屬性：風險性、收益性和流動性。我來簡單的評價一下這個項目：
風險性：
項目是洋房產品，雖然是精裝修，但是裝修標準比較一般，並且不贈送花園露臺。2.1-2.2w的價格並不算便宜，存在一定的溢價。所以，項目的風險性適中。
收益性：✰✰✰
項目容積率低，但是樓間距小，影響居住體驗感，與洋房的品質還是稍微有點偏差的。沒有什麼亮點的樓盤，價格卻並不便宜。所以，項目的收益性是稍差的。
流動性：✰✰
項目除了公路交通比較便利以外，距離商圈和輕軌站都有一定的距離。再者，項目雖然周邊有不少的學校，但是優質的學校也隔得稍遠。這樣的配套還是在一定程度上降低了項目的流動性。
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優點
1. 容積率低，環境較好。
2. 公路交通比較方便，對開車的人來說比較便利。
3. 商業和學校配套比較完善。
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缺點
1. 樓間距小，居住體驗感一般。
2. 洋房沒有露臺花園贈送，性價比一般。
3. 距離地鐵站較遠，公共交通不便。
購買建議
項目的體量是比較大的，整體呈西北走勢，除了前半部分中間有隔斷外，其餘樓盤皆無遠距離隔斷，導致樓間距過小，給人的體驗感也比較一般。並且項目的精裝修並不帶地暖，裝修標準也比較一般。樓盤的價值一樓盤的價格是不成正比的，樓盤價格稍高。比較適合有點實力的剛需和剛改人群，投資並不建議。
