今天的內容，寫的時候有些猶豫，因為可能是有些房企不願意看到的。但對於買房人而言，及時獲悉、瞭解，可以避免自己買房款“打水漂”。
慣例先分析現象，再得出結論，有理有據。
注意到最近的“搶人大戰”了嗎？
最近，上海、合肥接連高調宣佈人才落戶政策，加入“搶人大戰”隊列。
要說合肥作為今年剛剛躋身新一線的長三角區域中心城市，“搶人”還能理解。畢竟，今年以來已有杭州、重慶、蘇州、西安、鄭州、武漢、寧波等一眾新一線、強二線城市發佈人才落戶新規。合肥若不出臺，在人才競爭上就落後了。
此外，這些優質城市的最新人才落戶政策，一個比一個“更有吸引力”，人才補貼、買房補貼、租房津貼、學歷甚至降到中專，誓將“搶人大戰”進行到底。
但最重磅的還屬上海。這座城市，此前一直在堅守2500萬最高人口上限，一直把落戶門檻提的“非常高”。但眼下居然也開始“搶人”了，這就值得深思了。
未來人口的遷徙方向將出現哪些改變？
在過去，農民進城變市民，是城市發展最大的紅利所在。誰爭取到了更多農民，誰眼下的發展就更優異。
但現在及未來，隨著城鎮化放緩、房價高企，農民進城數量越來越少，甚至倒逼買不起房的農民返鄉。
但城市要發展，還得靠人口。
因此，新的時代與城市格局下，要想繼續維持城市平穩、快速發展，人從哪來？農民續不上，人才成了必爭對象。
人口遷徙路徑的改變，就是房價走勢改變的開始
各地不斷出臺富有吸引力的人才吸引政策，這會導致：大量農村、小縣城、小城市、中小城市出來的大學生、優質人才，回到家鄉就業的比例越來越低。
過去的城鎮化發展，吸引農民進城，於是農村出現了空心化，青壯年比例人口大量流失。
未來的人才競爭，吸引人才進城，不僅農村，小縣城、中小城市這些地方青壯年人口也會出現大量流失，中小城市逐步呈現空心化。
而房價，歸根結底靠人口支撐，靠供需關係。青壯年大幅流出的地方，房價依靠什麼支撐呢？鶴崗、雙鴨山這些地方的現在，可能就是其他一些小縣城、中小城市的未來。
樓市庫存過大再度來臨，“虹吸現象”加劇
關注樓市的朋友應該有了解到，即便是房價最不可能下跌的一二線城市，近期商品住宅庫存量也開始大幅累加。
據克而瑞數據，廣州新房庫存創近4年新高，高達8萬多套，且持續新增中。南京新房庫存超5.8萬套，超過14年曆史最高水平。貴陽、瀋陽、洛陽、大連、唐山、石家莊等一眾二三線城市庫存量也大幅增加。
庫存大幅增加，是前期拿地過於積極，而調控到來後成交量下跌帶來的直接後果。但之前文章中也曾分析，對於人口持續流入的一二線城市而言，短期庫存並不足以帶來全局性影響，更多是短期的打折促銷為主，以此來加快去化，降低庫存。
但我們別忘了一點。一線城市輻射全國買房人，二線城市輻射全省買房人。高庫存下，這些城市的短期打折促銷力度，再配合各自人才落戶政策的吸引力，會向下“虹吸”更多的周邊、省內其他城市買房人。
問題就在於此。三四線本就羸弱的樓市，本就毫無人才競爭基本面優勢，在“虹吸”下由於中青年買房群體的加速流出，更容易出現樓市下滑、滯銷現象。
OK，三點理由分析完畢。然後我們發現，越優質城市越發具有競爭力，人才政策越發給力，對周邊城市虹吸越發大力，最“受傷”的恰恰是三四線城市和那些小縣城。
當然，三四線樓市或出現“滑坡”的原因不止以上三點，人口紅利逐步消失、城鎮化放緩、樓市調控長效機制帶來的影響、三道紅線、三四線本身人口流出、產業薄弱、二手房有價無市等其他原因，在其他文章中已有專門分析，因此此處不再贅述。
總之，所有的分析都指向這麼一個結論：弱三四線城市和小縣城，這三類城市大部分房子或“全部涼涼”。
那麼，文章開頭擔心的問題就來了：由於這類城市房地產市場開始出現下挫風險，那麼爛尾、逾期交付、降配等現象就會開始增多。一旦這些現象增多，整個城市房地產市場可能出現惡性循環，直到最後整個市場信用體系出現危機，房屋價值大幅貶值。這樣的現象，國內並不是沒有先例。
假期跟幾位朋友聊天，瞭解到他們已經嗅到了危險，早在去年就把手上位於這三處城市的房子全部出售。所以，如非本地自住購房需求，這三個地方房子就不建議出手了。
即便是自住剛需，在這些地方買房，也得充分研究爛尾、逾期交付、降配可能出現的概率，否則辛辛苦苦的買房款的確有可能“打水漂”。
針對這些地方剛需購房人，幾點建議如下：
- 儘量選擇本土實力開發商，記住是本土實力開發商。品牌開發商下沉到這類城市概率不大，即便下沉了，原因你也懂得。
- 儘量選擇位置不錯的樓盤，若是新區儘量選擇核心地段。中小城市樓市也會出現分化，這些新生區域會率先出現下滑，因此能避免則避免。
- 若房價前後跌幅超過10%，就要當心降配的可能；若超過15%，甚至到20%，那降配幾乎是必然。
- 買房前最好通過某些專門軟件查一下該房企法律糾紛、訴訟史，能看出這個房企的內在。
- 五證齊全、資質良好、物業良好、提前查看合同約定交房期與違約金條款，這些都是基本常識，就不多說了。
一定記住以上5點。有用的點點關注。
