2020年青島主城區的樓市，“浮山後”是一個繞不開的話題。主城區有改善意向的客戶，總要往浮山後跑一跑，但卻驚人的發現，如今的浮山後，已經到了“坐三望四”的水平線上。
先是2019年遠洋萬和城34500高價開盤，逢開必搶……
再是2020年遠洋萬科公館高層衝到了38000，市北金地宸悅高層34000、洋房38000不遑多讓……
而金茂攜最高端產品系“金茂府”佈局西韓，鋪天蓋地的廣告中叫囂著38000-40000，令人咋舌……
數據來源：市場調研
過去的“不想要”真正變成了現在的“買不起”。
浮山後，大有全線衝擊40000之勢，憑什麼？
這裡真正蘊含的邏輯是，青島的改善住宅市場格局悄然間發生了變遷……
傳統豪門市南已無地開發，僅有沿海一線高端海景住宅面向全國頂豪銷售，代表的絕非青島購買力。普宅伴隨房齡老化，向老破小一步步滑落，僅通過學區及便捷性保值；
新貴嶗山麥島如海信君瀾、石老人如銀豐玖璽城大有接棒市南沿海豪宅之勢。觀光園以東的沙子口片區雖環境優美，生活配套卻難以跟上，更適宜以“第二居所”形式面向大眾。
而嶗山境內，“收割機”青鐵華潤城售罄後，僅區政府旁佳源華府及青大科大嶗山校區旁的魯商、新盤海爾融創嶗山壹號院有供貨，價格直奔50000而去。
望塵莫及浮山前
青島主城大眾化的首改、二次改善，可承受的總價區間，400-600萬可謂匹配度最高，超過600萬，市場則走向小眾化豪改。
伴隨市南飽和化、嶗山核心區豪宅化，轄嶗山和市北兩區交界的浮山後承接主城改善需求也就順理成章了。
東依嶗山核心區，南臨浮山，西望市北CBD，北接新都心。浮山後的資源優勢確實已躍然紙上。
浮山後全景資源分佈圖（手繪稿，略有偏差）
1、 教育：富源路小學、合肥路小學、嶗山第二實驗小學、格蘭德小學、同安路小學、浮山小學等，嶗山七中、六十七中、第二實驗中學、格蘭德中學，不可謂不優質不完備；
2、 商超：片區內2014年開業的永旺位居浮山後核心區域，老牌接地氣的卜蜂蓮花、大潤發，遠洋萬和城項目規劃的麗達廣場，通達便捷的新都心凱德、嶗山大拇指、華潤萬象匯（規劃中）；
3、 醫療：浮山後正中心的綜合性三甲醫院山大齊魯醫院、青島萬千寵愛於一身的三甲婦女兒童醫院、東側臨近三甲嶗山青醫附院；
4、 地鐵：規劃的地鐵4號線途經遼陽路在浮山後片區設置了4個站點；
5、 娛樂：國信體育中心，CBA、中超聯賽、明星演唱會，應有盡有。
只是可惜，金地悅峰結案後，浮山後經歷了多年的無盤供應期，在2019年重新引人關注時，房價卻處在了高位的水平上。
這裡面，有新都心核心區開發漸進尾聲，擠壓了部分改善客戶至浮山後的客觀背景，有地價推動房價的水漲船高，有2019年市場低谷改善客戶觀望，積壓至疫情後的2020年集中釋放需求的行情原因。
在2020年，浮山後突然冒出來5、6個新盤的時間點上，以勁松五路為界，有“嶗山情節”的，可供選擇遠洋萬和公館、東宸府、紫御尚府、金茂府（嶗山地塊）
1、 遠洋萬和公館
可謂是浮山後在售樓盤裡地段最優質的的項目之一，周圍遍佈了金地悅峰、魯信長春花園、湖光山色、遠洋風景、海爾東城國際等“富人區”裡。遠洋有深耕浮山後多年的歷史。配置了4棟9-11層小高+1棟19層中高+4棟26-27層高層。
精裝高層售價38000，洋房42000，面積段119-169㎡。
總價段基本來到了450-700萬範圍內，是整個片區的價格領導者。
項目核心價值點：富人區地段優勢；容積率2.8，片區內最低，總共722戶；密度保證了舒適度；小區配備了6班幼兒園。
只是裝修標準差強人意。
遠洋萬和公館區位圖
遠洋萬和公館鳥瞰圖
2、 華新園東宸府
作為本地開發商，華新園開發了良辰美景、花好月圓、東李河岸首府等樓盤，在市區內拿地的實力很強。而此次在嶗山開發的東宸府可謂是華新園的品牌升級作品。
臨近勁松七路地鐵口，可謂正地鐵房，距離大潤發也是一步之遙。
項目容積率3.1，採取了高低配，由6棟4-5層疊拼/洋房+3棟25-32F高層+1棟安置房組成。高層預計售價35000，目前認籌階段，109-143平，總價段380-510萬。
項目核心價值點：浮山後唯一別墅/真洋房業態（據說內部關係定的七七八八），高層精裝標準高，戶型贈送大，得房率高；正地鐵房；
只是高低配的劣勢在於，社區景觀基本被吞噬；高層3T6的配置略顯擁擠。
華新園東宸府區位圖
華新園東宸府鳥瞰圖
3、 紫御尚府
北泰置地開發，地塊是北國之春的後續，其實早在2017年就已經報規，拖來拖去終於在今年開發了。
項目被規劃的同德路一分為二，3.26的容積率，南北各5棟24-25F高層，精裝修。122-145平，價格未出。
核心價值點：均好性排布，社區景觀面充足，臨近合肥路小學，外宣展示的社區大堂、景觀及裝修良好，但仍需實景展示和樣板房驗證；
只是戶型是硬傷，在一線房企和本土華新園的夾擊下，對開發商的經驗和實力都有很大的考驗，對定價也是一個考驗。
紫御尚府平面圖
紫御尚府鳥瞰圖
4、 大雲谷金茂府
整個7月份，金茂府幾乎承包了主城區半數的媒體資源，鋪天蓋地的廣告讓人眼花繚亂。而在奧帆中心舉辦的發佈會更是請來了老戲骨吳剛和著名節目主持人楊瀾，逼格可見一斑。
西韓地段在整個浮山後片區認知偏弱，此次海爾與金茂的聯合操盤採用了金茂最高端的產品系“府”系。王炸是12大科技系統，樣板間已開放，說是要驗資方可參觀。價格釋放是38000-40000，以產品之長，補地段之短，硬剛遠洋而去。
嶗山2個地塊容積率4.06、4.38，首開的地塊由4棟23-25F+2棟31F高層組成，規劃面積119、143、165、184、228㎡，總價段450-900萬而去。
核心價值點：“金茂府”系、12大科技系統、金茂、海爾強強聯合，浮山後最大體量項目，純改善社區，23-25F無連廊2T2戶設計；社區超大景觀面。
劣勢同樣明顯，容積率＞4，無地鐵利好，西韓的認知度在浮山後偏弱。
坐看金茂府是否可用產品突圍？
大雲谷金茂府嶗山地塊平面圖
大雲谷金茂府嶗山地塊鳥瞰圖
浮山後市北片區同樣有4個項目，遠洋萬和城、金地宸悅、保利大國璟及尾盤的和達君玥。
1、 金地宸悅
與遠洋一樣，金地也有深耕浮山後的歷史，當年悅峰的銷售神話仍在腦海前浮現。
金地宸悅地處河馬石，容積率3.14，總建面8萬方，採用了3棟高層+4棟9-10F小高的配置。高層115-129㎡，精裝均價34000，總價390-450萬，洋房143-180㎡，精裝均價38000，總價540-700萬。
核心價值點：金地項目小而精，精裝呈現效果好；項目距離地鐵近，臨近富源路小學，金地浮山後的美譽度。
金地所在的河馬石城市界面稍差，單價基本與遠洋萬和城、東宸府持平。
金地宸悅鳥瞰圖
金地宸悅
2、 遠洋萬和城
2019年浮山後唯一在售樓盤，當前已基本尾盤，僅剩餘了部分村裡的房子，也已經加推出來，均價33500，比去年便宜了點，也可看作是競品增多背景下，遠洋截留金地、華新園、金茂府客源的舉動。
核心價值點：嶗山市北交界處，正地鐵口，城市綜合體，麗達咫尺之遙。
遠洋精裝標準確實難能匹配改善客戶預期，作為片區內容積率最高的項目，部分樓宇不足30m的樓間距讓人有點撓頭。
遠洋萬和城區位圖
遠洋萬和城鳥瞰圖
3、 保利大國璟
浮山後超級流量盤，保利在葉公館、天匯之後佈局的另一盤，項目由幾個小地塊組成。已基本接近尾盤，在此不費筆墨。
核心價值點：性價比！性價比！性價比！30000塊含精裝雖比去年有漲幅，但相比較浮山後其他項目，價格不能再美麗。精裝標準與天匯基本一致。保利深耕新都心、浮山後多年。
當然，保利所在的區位相比較其他項目有劣勢，城市界面稍顯原生態，後期周邊環境改善仍需時日（拆遷費時費力費錢費律師等等），距離地鐵稍遠。
保利大國璟區位圖
保利大國璟鳥瞰圖
4、 和達君玥
浮山後與新都心交界處，和達在新都心成功開發了和達中心城、城上城後的又一項目。目前已至尾盤階段。
核心價值點：價格——28000含精裝，片區內最低價；超寬樓間距，臨近新都心與浮山後，可享受兩區配套
和達君玥被楊家群片區形成了割裂之勢，客戶眼裡很難將和達看做真正的“浮山後”盤，而臨近黑龍江的劣勢也讓很多客戶擔心噪音的影響。不過項目已至尾盤階段時節，性價比也慢慢凸顯出來了。
和達君玥區位圖
和達君玥鳥瞰圖
總之，這幾個盤賣完後，浮山後大概率會再次進入無新房可售的階段，重中之重是，以後也幾乎沒地可開發了，這8個盤可能是上車浮山後新房的最後機會。而且，不管多麼挑剔的客戶，面對當前8盤可供選擇，總能找到適合自己的。
地段控——遠洋萬和公館；
嶗山控而預算緊張——華新園或觀望紫御尚府；
產品控——金茂府、金地宸悅；
景觀控——紫御尚府、金茂府；
低密控——遠洋萬和公館、金地宸悅府；
地鐵控——遠洋萬和城、華新園；
總價控——保利大國璟、和達君玥
睿智的您，想好買哪裡了嗎？
