日前，河西中部的保利天悅二手房成交單價突破6萬/㎡ 。
保利天悅給速遞菌印象比較深刻的，是前幾年為數不多推出過“裝修包”的限價盤，分別有“3500元/㎡”、“4000元/㎡”兩種檔次的裝修。
如今，保利天悅的二手房已逐漸掛牌出讓，有了成交記錄。那有了升級裝修“附魔”後的二手房，是否真能有額外溢價呢？
01保利天悅成交突破6.3萬/㎡，“裝修包”溢價有限
我愛我家官網顯示，這套已成交的低樓層房源建面約152.84㎡，成交總價965萬，單價約63138元/㎡。據該中介工作人員介紹，保利天悅這套成交房源不滿兩年，裝修包含中央空調+地暖、客廳搭配電視背景牆、全屋牆紙、吊頂等。
（圖源我愛我家）
按照保利天悅約4.5萬/㎡簡裝標準，室內所有吊頂和牆面都是交付標準，但不包含中央空調等。只有“3500元/㎡”及以上裝修包才同時包含“中央空調+地暖”，另有一批業主選擇了只加裝中央空調的裝修包，要弱一檔。據悉，當年約有75%的業主選擇了“裝修包”。
同小區上一次成交要追溯到2019年7月，一套建面約113㎡四房成交總價約670萬，成交單價約59293元/㎡，但具體裝修已不可考。不過，據該中介表示，目前一套建面約112㎡四房，沒有加裝中央空調，報價約680萬，單價約6萬/㎡。
（圖源鏈家）
而同小區一套建面約153㎡四房，加裝了約107萬“裝修包”，“業主當時點了全部裝修品牌，包括中央空調+地暖，加上兩個車位，現在報價1050萬”。我愛我家某工作人員如是說道。
（圖源鏈家）
按鏈家發佈的車位掛牌價約41萬來估算，這套房源總價差不多在968萬左右，
單價約6.3萬/㎡。就掛牌價來看，有“裝修包”的二手房報價要更高，但溢價並沒有想象的高，一定程度上精裝包是平價出售的。當然，精裝修本身是存在溢價的，市面上的成交價要高於同類型的普通毛坯房。
（圖源鏈家）
這樣一看，貌似裝修包並不吃香。
然而，今年以來，蘇寧檀悅、雲瀾尚府、萬科星耀都薈花園、正榮潤棠府等樓盤都走上了“簡裝+裝修包”的路子。加上精裝政策影響，未來還將有不少樓盤都會添加“裝修包”，裝修包是否還值得買呢？
02“精裝”新政後，裝修包開始蔓延
按照南京發佈的“8·14”精裝新政，以後市面上的全裝修基礎標準分為兩檔：
1500元/㎡檔：不具備科技系統（恆溫恆溼）或新風系統（含中央空調），所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛生間的基本設備全部安裝完成”
2000元/㎡檔：在“1500元/㎡”的標準上，具備了科技系統（恆溫恆溼）或新風系統（含中央空調）
另外，根據市場需求及產品定位，開發商可提供升級裝修方案供購房者選擇。下面，速遞菌再帶大家看看蘇寧檀悅、雲瀾尚府與正榮潤棠府各自的簡裝與“裝修包”。
蘇寧檀悅1500元/㎡的“成品”，業內評價為“出租屋水平”。牆面無牆紙，均為乳膠漆；中央空調、廚房的抽油煙機等品牌均為美的（或同等品牌）；衛生間的面盆與馬桶為恆潔（或同等品牌）；無新風、無地暖，但
預留有地暖鍋爐的接口。
而升級裝修標準的畫風迥然不同。“5000元/㎡”的概念樣板間包含——
石膏板吊頂、乳膠漆為立邦、多樂士（或同檔次品牌）；
廚房的油煙機、燃氣灶、全嵌入式洗碗機、蒸烤一體機為博士（或同檔次品牌）、垃圾處理器為愛適易（或同檔次品牌） 、陶瓷薄板牆面為亞細亞、斯米克、蒙娜麗莎（或同檔次品牌） ;
衛生間臺盆為勞芬或同檔次品牌、智能座便器、浴缸為唯寶、杜拉維特（或同檔次品牌）、浴缸龍頭與花灑為漢斯格雅、高儀（或同檔次品牌）；
中央空調為大金（或同檔次品牌）、壁掛爐+水地暖為威能、菲斯曼（或同檔次品牌）、新風系統為霍尼韋爾、百朗（或同檔次品牌）；
號稱“裝修包”超去化9成的雲瀾尚府又是怎樣的光景呢？3500元/㎡的升級裝修——
廚房，燃氣灶、油煙機、嵌入式微烤一體機為博世（或同等檔次品牌）、地面瓷磚為諾貝爾或東鵬或蒙娜麗莎（或同等檔次品牌）、水槽和龍頭為鉑浪高（或同等檔次品牌）、地櫃+吊櫃全部配齊，並增加金屬拉籃、抽屜收納等；
衛生間，智能一體馬桶為唯寶（或同等檔次品牌）、雙臺盆和浴缸為科勒（或同等檔次品牌）、浴缸龍頭為高儀（或同等檔次品牌）。
其他，前置過濾、末端淨水為怡口、3M（或同等檔次品牌）、燃氣熱水器為林內（或同等檔次品牌）。
至於全裝修標準，不僅硬裝品牌有所差異，還取消了淨水系統、燃氣熱水器等。
（示意圖）
純新盤正榮潤棠府的“裝修包”上週剛剛公示，多加了地暖、消毒櫃等，品牌也做了很大的升級。
全裝標準：套內除廚房、衛生間、陽臺空間都使用定製品牌強化地板；牆面使用白牆乳膠漆；衛生間五金、臺盆、馬桶使用恆潔或同等品牌；中央空調使用海爾，新風使用拓力或同等品牌，無地暖；廚房電器使用老闆或同等品牌。
約3000元/㎡裝修包標準：廚房灶具升級為西門子品牌，配備紫外線消毒櫃；廚房灶具升級為西門子品牌，配備紫外線消毒櫃；精裝三大件齊全，空調是東芝品牌、地暖是博世品牌，新風是愛迪士、百朗或同等品牌；地板為聖象品牌實木複合地板等。（節選自公眾號“花貓說房”）
建面約89㎡
建面約89㎡
建面約89㎡
建面約105㎡
有業內人士認為，嚴格限價下，“裝修包”成了開發商獲利的唯一“出路”，而且為了促銷“裝修包”，或是與銀行合作，做裝修貸產品，減輕壓力；或是買裝修包送車位抵扣券、首開優惠等等。
另外也有的樓盤會通過設置種種限制條件 ，逼得業主只能購買“裝修包”。比如簡裝房沒有配置中央空調、地暖，自行裝修的話，需將吊頂與地板全部拆卸；或是只預留1個設備陽臺，根本沒法安裝壁掛式空調；或是已經裝配好的衛生間內有牆體，不選裝修的話，需要自行拆除等等。
03“裝修包”良莠不齊，高價盤受青睞
對於裝修包的態度，速遞菌從蘇寧檀悅、雲瀾尚府的開盤現場，瞭解到一些選擇“精裝包”的買房人心態：
（1）比較認可小區的地段及產品，看好未來價值，所以不在乎多出一份精裝的錢；
（2）對於高檔小區，開發商整體做精裝，減少了裝修汙染，比如建材、噪音等；
（3）怕麻煩，期望一步到位。
但也有不少買房人放棄了“裝修包”，主要觀點如下：
（1）（蘇寧檀悅）裝修包總價較高，本身對於品牌無感；
（2）裝修不值5000元/㎡的標準，實際成本只有報價的一半左右，“我自己能裝的更好”。
（3）投資客，裝修包增加了成本。
對此，一位資深營銷負責人表示，買得起這些高價住宅的業主大多比較在意“面子”，低檔次裝修更會壓縮房產升值空間。另外，自行重新裝修的成本代價可能更大。當然，項目如果不火爆，開發商也不會太要求業主加裝“精裝包”。
也有業內人士認為，如果一些裝修材料、品牌零售價高於批發價，且難購買時，這些“精裝包”的性價比是有的。尤其是蘇寧檀悅、雲瀾尚府等高端盤都是邀請集艾G-ART、CCD等國際知名公司設計，自行裝修真不一定能夠得上這些標準。
今年年底開始，南京第一批“雙限地”項目即將上市。正榮潤棠府率先推出“裝修包”，彷彿也預示著很多被限價的樓盤或走上“全裝+精裝包”的道路。
對於剛需盤來說，買房人可以根據預算自行選擇；而高端盤，一部分不選擇裝修包的買房人，也不可避免會對小區圈層與品質穩定造成影響。可見，“裝修包”是落實“一城一策”中，“低端有保障，中端有支持，高端有市場”的要求。
