有人形容当下的楼市是“大悲之后迎大喜”：1-3月开发商、高杠杆投资客度过了最难熬、最绝望的三个月。但4月份最终还是迎来了“曙光”——短短一周，各地捷报频传，深圳土豪戴口罩排队抢千万豪宅、北京800套房20分钟售罄、苏州60秒卖了12亿、杭州再现万人摇号购房……
各地楼市不仅“热闹”起来了，而且连几乎已经是“无米下锅”的开发商都硬气起来了，竟然还打出了“涨价预告”，涨幅从几百到上千不等；媒体更是对此大肆报道，尤其是很多房产自媒体，也开始大肆鼓吹楼市要重启火热，言语之间都是劝大家赶紧进场买房，因为在他们看来“现在不买房，一年可能又白忙了”。涨价似乎成了4月之后楼市的主旋律。
楼市“一片喊涨”声中，刚需购房者则经历了一次“大喜到大悲”的心路历程——苦苦等待的“降价潮”没有来，失望之前溢于言表，很多人甚至破罐子破摔，“一辈子都不准备买房了”。
要知道，在此之前很多专家和机构都对楼市极其“不看好”，有人预测5月前后开发商会来一波“降价潮”，几天前甚至有经济学家、金融学家提醒各城市应尽早做好“房价暴跌”的预案。一夜之间，房地产市场迎来180度大逆转，是真实如此，还是又一次既得利益者的联袂“表演”？此外多位专家、机构预测的楼市降价潮真的“黄”了吗？
今天我们就来用事实说话，让真相大白天下。
首先，楼市楼市回暖言之尚早，“接盘”严重不足。
普通购房者对媒体的“楼市成交翻番”、“房价暴涨”、“带看量暴增”等报道，更要留个心眼。因为这些数据都是和上个月相比较，2月份的市场情况大家有目共睹，冷到极点，很多城市压根是没有成交量的，大多数中介也是“暂停营业”，带看量也基本为零。3月份复工复产，开发商、中介才正常营业，即便是很小的成交、带看，和2月份的数据相比，也是“暴涨”、“暴增”，这些都是不真实的“文字游戏”罢了。
而且我了解到的事实是，很多人现在别说买房，连基本的生活可能都面临巨大困境——被隔离没有收入，有的公司关门了，有的由于隔离回不到公司，有的回到公司后发现没活干，大家的收入都不同程度的损失，尤其是农民工和个体户，损失可谓惨重。连全球十大富豪2个月都损失1.4万亿，普通人岂能保全无虞。
失业、降薪、工资迟发等现象更是多发。3月下旬后，海外各国迎来爆发大乱套后，一些主营进出口业务的公司业务受到重大冲击，有很多3月初复工的外向型企业不得不再次停产，员工放假甚至解散。2020年2月份，全国城镇调查失业率为6.2%，失业人数达到了4803万人（失业和潜在失业人数推算为1.75亿）。
因此有专家建言，应该把房贷利率降低20%-30%来帮助资金压力大家庭度过这场危机，与此同时还应该允许那些收入下滑严重的家庭延迟1-2年还房贷。
当前楼市，“接盘”严重不足，市场想被瞬间激活，几乎不可能。最好的局面也只能是热点城市某些片区率先回暖，尤其是那些新二手房价格倒挂严重的高性价比楼盘，一定会是大家争抢的一致标的。
其次，房产专家揭露称，多数开发商现在都面临“无米下锅”的艰难处境，“涨价卖房”完全是虚张声势，这是他们惯用的营销套路。
先说开发商“无米下锅”，有三大因素：其一，近3个月的房子严重“滞销”，直接导致开发商回款大幅回落，很多开发商现金流遭遇重大挑战，其三今年已经有近200家房企已经因为资金链断裂而破产倒闭了；其二，今年也是房企还债的高峰年，尤其是6、9、12月份，开发商到期债务数额更大；其三，融资环境未松反紧，房企融资不畅，借不到钱只能通过裁员来缓解资金压力。
这三座大山压得开发商无喘息之机，更在掏空他们储备的现金，3个月过后，全国85%的企业其实都“无米下锅”了，这也是为什么这段时间土地市场拿地的基本都是央企国企的根本原因，中小房企没钱拿地，只能干瞪眼看着。
接着说“涨价卖房”套路。国人爱投资买房，归根结底是过去这些年房价“一直在涨”，尤其是2010-2016年间，一线、强二线城市房价年均涨幅都超过了20%。说实话，在这种市场背景下，国人早就对房价“只涨不跌”的逻辑根深蒂固，降价只会让局势更被动，开发商更是深谙此道。从以往的经验来看，“打折促销、以价换量”往往会出力不讨好，而反其道走“涨价”之道，更容易刺激购房者的买房欲望。
过去楼市火爆时，“涨价卖房”的确屡试不爽，但是在当下，此招却彻底失效了——万人抢房、开盘秒光只不过是当下极个别城市的“万里挑一”的案例，之所以人人皆知，有媒体大肆报道的功劳，更主要的原因是百万中介群体自发的转发宣传。贝壳研究院数据显示90%的楼盘去化不理想，二手房带看量更是只恢复到了往年同期的50%不到。人口增量、资源优势集中的城市，市场恢复得快点，那些人口常年流失，产业低下的城市，现在的楼市依然是“一片寒冷”。很多从业者都表示，已经坚持不下去了，酝酿关店、转行者更是数不胜数。
再者，国家对楼市调控的定位没有发生根本性改变，只要调控保持高压姿态，房价想涨很难。
一季度有70+城市累计出台调控政策高达171次，其中“扶企”是主旋律，虽然中间也出现了一些小插曲——驻马店、宝鸡、广州、济南、海宁等地出台“刺激性”政策，但中央已经紧急踩刹车了，关于降低首付、松绑限购的政策均已“下架”。
而且，从2、3月份国家密集发声表态“坚持房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、“严防死守资金违规流入楼市”等观点的重申来看，当前阶段国家对楼市调控的态度没有发生根本性改变，这也就意味着房地产稳依然是重中之重，这决定了今年房价不存在大起大落的可能。尤其是按照目前这种发展趋势，我们预计5、6月份市场都很难重回正轨，很多开发商“缺钱”的麻烦依然得不到根本解决。涨价是虚张声势，降价其实才是开发商的唯一选择。
第四，地产大佬“悲观预警”，释放重要房价信号。
不久前的融创业绩发布会上，孙宏斌直言今年融创要做三件事：调融资结构，降融资成本；处置一些资产；拿地要拿对地方、拿对时间。
从“买”到“卖”，虽然只是一个企业对待公司资产的态度，但在有心人看来，这背后其实暗藏巨大信号，尤其是这个动作是野心勃勃的孙宏斌发出来的，意义更不可小觑。
在我看来有三个明确的信号：其一，融创开始“降负债”，预示着未来融资环境大概率仍然不会偏松，房企融资压力依然很大，“现金为王”的观念依然适用。其实这更像是在提醒所有人“不能再乱加杠杆了”；其二，融创也要开始卖一些“劣质资产”，说明劣质资产未来有“下跌”趋势。其实企业的买卖行为其实和个人的资产优化配置是一回事；其三，投资买房一定要避开人口流出严重的三四线城市，因为连融创都不准备去三四线拿地了。一二线也要谨慎选择，经过三年多的调整之后，很多区域投资价值所剩无几，买错真的要长时间被套在高位。
至此，我想很多人已经看明白了，楼市回暖不是谁三言两语就能定性的，开发商、中介、媒体叫唤得再欢，也要尊重事实。很多刚需也该学会自我判断了，尤其是当下信号混乱的背景下，更不要人云亦云，轻易被居心不良者带节奏。3月份部分楼盘热销，很多人又开始大肆渲染鼓吹“房价上涨”，越是这个时候，刚需越要保持清醒。牢记一条：有需求下手无妨，但决不能头脑发热跟风往里冲。
当下很多开发商依然在“苦苦支撑”，其实并不是他们的日子开始好转了，而是最大的压力还没有到来。对于开发商降价卖房，我们依然是持肯定态度。现在不降或者降价幅度未达预期，其实是时机未到，我们预计在6月份之前，很多房企必然会走一波“以价换量”，因为种种信号显示，开发商降价卖房已经是板上钉钉的事实，尤其是资金周转压力大的中小房企，不想被兼并收购或者破产倒闭，只能以价换量，加速回款，进行自救了。
