毫無懸念，央行降息了！
4月20日上午，央行公佈4月LPR利率，一年期LPR利率下調20個基點至3.85%，五年期LPR利率下調10個基點至4.65%，繼3月之後，LPR利率再次下調。
之所以說毫無懸念，是因為市場對此已經有了充足預期，藍白之前多篇文章也已經跟大家分析了4月降息的必然性。
01 央行降息的“時間線”
我們再來梳理一下時間線。
4月3日，央行宣佈定向降準，同時將金融機構在央行超額存款準備金利率從0.72%下調至0.35%，“利率走廊”下移，無限趨近於零利率，詳見央行動用“上古武器”！夢迴2008年！
4月15日，央行開展1000億元1年期MLF操作，中標利率2.95%，較上一次“降息”20個基點（BP），這是繼3月30日逆回購利率“降息”20個基點後，時隔僅半個月後，迎來MLF操作的利率降息。
4月17日，高層會議強調：運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行，堅持房住不炒。
請注意3月末以來貨幣政策的時間線：降逆回購利率——降準——降超儲利率——降1年期MLF利率——高層明確指示降息——降LPR。
這是個非常清晰的鏈條，央行制定逆回購和MLF的利率，向市場投放流動性，引導銀行間利率下行，銀行的負債成本降低了（因為同業間的資金成本下降），終端的LPR自然會降低。
去年8月份貸款基準利率換錨LPR後，1年期MLF就成了LPR的“錨”，變化是同向的，參考此前出現的信號，本次降息實屬意料之中，並不算超預期。
02 “非對稱降息”的影響
重要的是“非對稱降息”的信號。
LPR報價分1年期和5年期，1年期利率下降20BP，是為了重點扶持小微企業，讓生意人能拿到便宜的短期貸款。
5年期利率跟中長期房貸掛鉤，只降10BP是從側面顯示央行對房地產的態度，也是對4月17日高層會議重提“房住不炒”的響應。
請注意：這是央行第4次“非對稱降息”了。
去年8月份，LPR報價機制形成，1年期LPR下調6BP至4.25%，5年期4.85%不動。
去年10月份，1年期下調5BP至4.2%，5年期4.85%不動。
去年11月份，1年期下調5BP至4.15%，5年期同步下調至4.8%。
今年2月份，1年期下調10BP至4.05%，5年期非對稱下調5BP至4.75%。
今天，1年期下調20BP至3.85%，5年期非對稱下調10BP至4.65%。
也就是說，除了去年11月份保持一致外，每次LPR下調都是1年期幅度最大，5年期要麼不動，要麼象徵性的降一下，足見央行對於房貸的謹慎程度。
對正在還房貸的人來說，能減輕多少負擔？
按貸款100萬，房貸期限30年來算，5年期LPR調降10BP，月供每月可以減少約60元，合計30年減少利息大約21600元。
如果考慮到去年11月份和今年2月份共下調了10BP，對正在還房貸的人來說，月供已經減少了120元，30年利息已經減少了4萬多塊錢。
對還沒買房的人來說，降息能否帶來實惠？
關鍵要看銀行的態度，因為這裡牽扯到加點的問題。
融360研究院對全國41個城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年3月（數據採集期為2020年2月20日-2020年3月19日），全國首套房貸款平均利率為5.48%，環比下降4BP；二套房貸款平均利率為5.78%，環比下降5BP。
顯然，在房住不炒的基調下，銀行該加的基點依然不會少，頂多跟著央行的動作，5年期LPR降了5BP，加的基點也跟著降5BP，預計房貸利率未來只會小幅下降。
參考人民銀行副行長劉國強在2月份接受《金融時報》的報道：LPR下行基本上不影響個人房貸利率。房住不炒仍然是當前房地產調控政策的主導方向，銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。
你有張良計，我有過牆梯。
5年期LPR降了，房貸利率到底降不降，關鍵看加點有多少，“非對稱降息”，實際上已經表明了央行的態度。
因此，首套房、二套房利率能降到什麼地步，只能是跟在央行的指揮棒後亦步亦趨。
03 LPR還會降多少？
關鍵的問題是，今年LPR還有多大下降空間？
這裡要談到銀行負債結構的問題。
銀行負債主要由居民和單位存款、同業負債（包括同業存放、拆入以及賣出回購）、債券發行和對央行負債構成。
存款成本，就是活期與定期存款利率。
同業負債成本一般由資金利率決定。
債券發行成本則是一級市場金融債利率。
對央行負債成本，由逆回購利率、MLF利率構成。
從去年11月份以來，銀行的同業存單利率、央行的逆回購、MLF一直都在下降，這是推動LPR下降的直接動力。
但是，受流動性監管的影響，銀行存款增速持續低於貸款增速，兩者的“剪刀差”已經創出了近年以來的新高。
也就是說，銀行“高息攬儲”的意願非常強，存款佔銀行負債至少6成以上，大家都在搶存款，這部分利率降不下去，銀行貸出去的款沒有息差可賺，LPR下行的空間就不會太大。
國盛宏觀假設了兩種情形。
1，重點看CPI，從1988年到現在，32年的時間裡，央行從來沒有在CPI明顯高於存款基準利率的時間段出手，這也就意味著，只有通脹下降了，央行才可能調降存款利率，LPR才可能繼續下降。
2，如果央行降低存款基準利率25BP，並將短端利率R007壓降至2008年的低點，這將合計拉低銀行負債成本20BP左右。
我們可以得出一個結論：降息到現在的地步，已經快逼近央行公開市場操作的極限了，政策工具箱裡的存款利率極其重要，要等今年CPI什麼時候下降。
到那個時候，LPR才會再次大幅下降，在此之前，LPR下降的速度，就像是老太太走路一樣，慢慢挪。
04 房住不炒基調未變
下面來聊聊對房地產市場的影響。
從歷史經驗來看，每次降息的威力都非常強。
在2008年4季度，央行總共降息了5次，到2009年3月份，銷售面積迅速反彈。
2012年6月、7月連續兩次降息，到2013年1月，新建住宅價格同比指數轉負為正。
從2014年11月至2015年底，央行連續降息6次，到2015年12月份，房價增速回正，一輪房價上漲潮席捲全國。
表面上看起來，似乎每次降息都能引發房地產回暖。
但是，大家考慮過沒有，“房住不炒”是什麼時候開始提出來的？
海通證券梳理了關於房住不炒的提法：在2016年12月中旬的高層經濟工作會議上首次提出，隨後2017年、2018年各提及了一次，2019年分別在3月、4月、7月、12月份提及了4次。
到了2020年，短短4個月時間，已經提及了5次！
藍白總在重複一個觀點：千萬不要低估政策的定力。
2008-2009、2012-2013、2015-2017，降息確實帶來了房價高漲，翻倍城市四處有，房價過萬遍地走。
但是，2008-2017年，“房住不炒”的力度跟現在完全不可同日而語！
以2019年為例，上半年搶房、地王成風，跟現在一模一樣。
7月30日，高層會議明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
隨後，8月2日，8月8日，8月14日，央行、銀保監會、住建部3大部門連開3場會議。
市場隨即做出反應，銀行貸款、信託、房貸利率全線收緊，當月40家典型房企融資金額環比下跌58.15%，公司債融資大跌超八成，信託貸款融資大跌超六成。
恆大率先開啟“搶收潮”，金九銀十變成“銅九鐵十”，各地又開始上演降價維權的戲碼。
05 調控或將加碼
當然，時隔5年央行第一次如此大力度的行動，20BP的非對稱降息，會導致短期利率大幅下降，投機資金繞道進入樓市。
如同現在的深圳。
名下有一套紅本在手的房子以及註冊公司，備齊名下公司營業執照、相關資產證明、銀行流水記錄、購銷合同，利用銀行扶持小微企業的機會，拿出來抵押做低息貸款，只要上面不加碼打壓，銀行就是睜隻眼閉隻眼，流程合規就沒問題。
但是，對高層來說，既要降LPR，扶持小微企業，又要實現房住不炒。
“既要、又要”的目標下，一邊是低得不能再低的企業短期融資利率，一邊是固若金湯的房地產調控政策。
資金繞道流入房地產，你覺得銀保監會、央行會無動於衷嗎？
駐馬店、廣州、濟南、海寧、青島，鬆綁政策發佈後就撤回，這些城市的決策者，一定比衝到樓市裡瘋狂投機的人聰明。
《證券時報》在4月15日、4月20日連續發佈關於深圳樓市過熱的報道，《中國證券報》4月13日、4月19日也發佈了相關報道。
下一步，一旦等到《經濟日報》、《經濟參考報》等央媒瞄準“經營貸流入樓市”，到時會發生什麼可想而知。
如果說去年7月30日的高層會議，吹響了房地產加碼調控的號角。
那今年4月17日重提“房住不炒”的高層會議，則是2020年樓市的關鍵轉折點。
這次毫無懸念的降息，反而讓我聞到了暴風雨即將來臨的味道。
如果說去年的矛頭直指蘇州，那今年的典型就是深圳！
在1周前關於喝茶費的文章裡買房花100萬喝茶費？這杯茶不妨再喝一會，藍白表達過自己的看法：當深圳房價開始引起更高層面的關注，2020年房地產寬鬆邊界達到極限，經營貸、消費貸、信用貸大網收緊，喝茶費自然會成為過眼雲煙。
經濟學家李迅雷前段時間感慨：在個案面前，要相信大數據；在大數據面前，要相信邏輯；在奇蹟面前，要相信常識。
這句話快奏效了。
