記者調查|買套公寓97萬，其中“服務費”12萬？！成都茂業豪園是什麼操作？
■ 吉雪嬌 調查報道 文/圖
“購買一套 97 萬元的公寓，其中有12萬元未列入購房合同，僅以服務費、諮詢費名義開具了收據。”近日，多位成都茂業豪園業主致電《金融投資報》，反映其在購房過程中，被收取了6-18萬不等的“服務費”，並就此多次維權。
成都茂業豪園為何會出現這種情況？該操作是否涉及違規？購房者在購買公寓項目時，需要留意哪些問題？《金融投資報》記者對此進行了調查。
成都茂業豪園項目門口
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購房者：在不同房間分別支付兩筆房款
“去年我在成都茂業豪園項目購買了一套公寓”，成都茂業豪園業主劉先生表示，在前期銷售環節，售樓部銷售人員計算了房屋總價、按揭方案等。然而，在簽署合同時，劉先生才被告知，要劃去一部分，將總房款分成兩筆繳納。
劉先生表示，銷售人員稱該操作是為購房者避稅，同時還拿出了其他業主簽署的合同，“我們賣房都是這樣的，總價變少其實是好事，業主能夠少交3000元的契稅。”隨後，劉先生在不同的房間分別刷卡支付了兩筆房款，對於後一筆款項，銷售人員開出的收據為服務費，由成都大同四方文化傳播有限公司（以下簡稱：大同四方）收取。
根據劉先生提供的文件，雙方最終以總價85.19萬元的價格簽訂《商品房買賣協議》，同時向大同四方全額支付居間服務報酬、諮詢服務費，兩項服務費用總計12萬元。
成都茂業豪園業主吳女士也遇到了相似的情況。“我是由鏈家帶往項目的，銷售表示不會收取中介費，但到繳納房款時讓分開交。”吳女士說。
劉先生表示，他了解到的大部分業主都是通過這樣的方式繳納的房款，涉及服務費6-18萬元不等。除大同四方外，其中部分款項還被匯入了私人賬戶。“目前做低合同價格很普遍，相當於常規操作了。”在劉先生提供的音頻中，銷售人員如是言之。
成都茂業豪園業主表示，在發現問題後，曾嘗試與項目開發商——茂業商業股份有限公司（以下簡稱：茂業商業，股票代碼：600828）溝通，不過，茂業商業稱該樓盤已委託給聯合創展（北京）房地產經紀有限公司（以下簡稱：聯合創展）代理銷售，對業主反映的收款方並不知情。
今年三月茂業豪園取得商品房預售許可證
聯合創展則稱，業主曾簽訂承諾書，同意支付該筆服務費。對此，茂業豪園業主方面表示，銷售人員並未告知該費用屬於服務費，只說了分開支付。懷疑銷售人員當時拿出的是空白合同，混在購房合同中讓業主簽署，“因為承諾書上的數字部分字跡不同。”
“成都市青羊區稅務局草堂稅務所工作人員向大同四方詢問時，剛開始其矢口否認收了錢。後來我把收據和付款憑證交給稅務局，大同四方才同意開發票。”吳女士表示，“這不僅是補發票的問題，他們涉嫌偷稅漏稅，收取服務費也是違法行為。”
就在接到草堂稅務所反饋後數日，11月17日，大同四方再度以承諾書為由，要求吳女士“開發票要自己承擔稅費”。業主表示，截至目前，大同四方尚未開具發票。
茂業豪園銷售人員解釋兩筆錢付款，可以避稅3000元
此外，茂業豪園業主認為，項目或存在虛假宣傳等問題。“購房者在售樓處看到的宣傳戶型頁面上標註的是公寓戶型，置業顧問在購房過程中明確告知我們這是公寓可以住人，包括裝修建議等。”
但是在項目交付後，部分業主辦理居住證時被告知無法辦理，原因是該房產在合同中性質（用途）為“商業辦公”，而非前期銷售時工作人員所說的商住兩用公寓性質。
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茂業商業：未收到公司相應部門報備
“夢啟豪園 如約而至”，《金融投資報》記者11月20日在現場看到，在位於成都宏濟新路的茂業豪園小區外側，相關宣傳依然醒目。根據現場公示工程信息，茂業豪園由茂業商業建設，於2018年11月15日竣工。
茂業商業2018年年度董事會經營評述顯示：
該公司九眼橋項目（成都茂業豪園）佔地9618平方米，開發總建築面積近6萬平方米，其中公寓可售面積約2.07萬平方米，住宅可售面積約2.23萬平方米，商鋪可售面積約0.14萬平方米，車位可售個數約352個，面積約1.5萬平方米。2018年，該公司實現簽約面積1.97萬平方米，簽約面積佔總可售面積的44%。
根據財報數據，2018年，茂業商業歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤10.93億元，同比增長40.01%；經營活動產生的現金流量淨額26.72億元，同比增長111.11%。對此，公司指出，報告期地產板塊茂業豪園項目開盤及收到購房款是主要原因之一。
而2019年前三季度，茂業商業經營活動產生的現金流量淨額減少62.17%，“上年同期茂業豪園項目開盤收到購房款較本期多，以及本報告期銷售小幅下降。”被指是主要原因。
就茂業豪園項目相關情況，《金融投資報》記者致電茂業商業，其投資者關係部工作人員表示，目前沒有收到公司相應部門的報備，具體情況需先行了解後回覆。截至發稿，該公司尚未回覆。
11月20日，《金融投資報》記者先後前往聯合創展成都分公司與大同四方工商登記營業場所，但未找到兩家公司。其中，聯合創展成都分公司營業場所——青和裡南段55號某辦公室，為某智能家居公司；大同四方營業場所——清江東路1號某辦公室，則為某財稅諮詢公司。據該公司人員介紹，在該址辦公已經一年多了。
隨後，《金融投資報》記者致電聯合創展公司總部，工作人員拒絕轉接相關負責人，並以“項目上的事情不清楚”、“這裡不負責業務”為由掛斷了電話。
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律師說法：
宣傳存誤導，疑涉嫌違規避稅
那麼，對於成都茂業豪園項目銷售過程中服務費等費用的收取，是否涉及違規？
對此，四川省消委會顧問律師、四川博紳律師事務所主任律師李凊表示，如果購房者支付的總費用與簽訂房屋買賣合同的總價是一致的，不出具發票不合法。
如果是按照“成都茂業豪園”項目業主方指示或“成都茂業豪園”項目業主方委託的中介公司指示，分開匯入不同賬戶、以及個人賬戶的行為可能涉嫌規避稅收。
如果購房者支付的總費用與簽訂房屋買賣合同的總價不一致的，在房屋價款之外增加了中介費用，且中介收費後不開具發票，涉及事前未如實告知消費者，侵犯了消費者的知情權，且中介收費後不開具發票的行為也是逃避國家稅收的不法行為。
“對於房屋買賣本身來講，就房屋買賣的具體問題進行具體約定，應當由雙方就具體問題形成合意，且雙方關於房屋買賣的約定不屬於合同法規定的致使合同無效或效力瑕疵的法定情形。”四川智見成律師事務所合夥人、主任律師楊川平表示，本案中，若在簽署合同前即被告知“待支付價款”構成為購房合同款、合同外的中介服務費等其他費用，購房者可自行選擇繼續簽訂購房合同或不簽訂購房合同。
在此種情況下，若簽訂購房合同，則表示認可合同內容，同時應當要求開具等額髮票，因此僅開具收據、不開具發票行為違反了《中華人民共和國發票管理辦法》第十九條之規定；若在簽署合同後才被告知合同價款的具體構成，且在合同中未明確提示或約定中介服務費等費用，則侵害了購房者的自主選擇權。
對於購房者表示未見承諾書內容，由於字跡不同，懷疑當時簽字為空白合同這一疑問，楊川平表示，字跡不同，若懷疑簽署字跡為偽造，在司法實踐中可申請鑑定，證明並非購房者承諾，這個在法律上可以得到支持；但若購房者簽署了空白合同，本身會為購房者帶來相應的法律風險，司法實踐中要結合其他證據來看，例如簽字時能證明空白和合同的照片等。
此外，李凊表示，公寓中一種是辦公物業屬於商務公寓，其用地性質為綜合性用地，一種是可以居住的物業屬於普通公寓，用地性質為居住用地。將“辦公”物業作為“公寓”宣傳銷售，對消費者有一定的誤導。
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投資建議：注意合同中房屋現狀
受住宅調控影響，近年來，不在限購之列的公寓產品頗受投資者青睞。據銳理數據，2018年成都公寓共成交約389.43萬平方米，較2016年上漲超3倍。
不過，隨著前期集中消化結束，選擇買入的購房者開始減少，公寓產品的整體熱度下降。2019年1-8月，成都公寓成交約240.99萬平方米，同比2018年同期下降10.9%。
“基於目前國內房地產管理存在不規範，現實中存在將商業用房作為‘商住兩用房/公寓’銷售的情形。”李凊指出。
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，居住用地為70年，而商業用地僅為40年；且根據《物權法》第一百四十九條的規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。
也就是說，住宅用地到期後自動續期，而商業用地到期後需要根據法律規定辦理。
李凊建議購房者，在購房時應當瞭解清楚擬購買的公寓是屬於商業用房的辦公公寓還是普通公寓，其土地使用權性質是綜合性用地、居住用地、商業用地中的哪一種。
需要留意的是，目前多地已對“辦公改公寓”明令禁止。以成都為例，2017年4月，成都市規劃局等多個部門聯合發佈《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，其中明確要求，商業、辦公類建設項目（含商兼住、住兼商項目中的商業、辦公部分）應當嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途。同時，對商業、辦公類建設項目，開發企業和中介機構不得以任何方式違規宣傳房屋可以用於居住，不得出現酒店式公寓、商務公寓等違規宣傳用語。
楊川平表示，“在簽訂購房合同時，要特別注意購房合同中所列明的房屋現狀，包括但不限於房屋自然狀態、用途等。”對此，楊川平建議，首先，要明確當地的房屋買賣政策；其次，要了解該開發項目所涉及房產的產權及用途等具體信息，是否履行了法定手續，五證是否齊全；再次，關注開發商的信譽度；最後，簽訂合同時應留意合同內容，認真閱讀合同條款，存在疑問的應諮詢專業人士，及時留存證據。
