每年4月，北京的房地產市場最關注的肯定是入學政策，而入學政策影響最大的是學區房的市場。
有一個慣例，每年春節後最容易出現房地產市場的小陽春，這也主要是因為學區房一般都會在這個時間點最後井噴一下，因為對於家裡有大班孩子的購房者來說，必須在5月1日前拿到房本並且遷移戶籍。所以如果說一年什麼時候有學區房的淡旺季，肯定會在2-4月。
2020年北京小學升學的政策因為眾所周知的疫情原因，晚了一點，但還是來了。
簡單的看一下重點：北京市今年在“幼升小”階段將繼續穩妥推進單校劃片和多校劃片相結合入學方式，對房產、戶口具備條件且居住達到一定年限的老居民子女繼續實行原有單校劃片，不完全符合學校單校劃片入學的將實施多校劃片。“小升初”階段，將取消各類特長生招生，釋放的優質學位全部用於派位入學。
1:禁止民辦學校提前招生,嚴管校外培訓機構與中小學招生入學掛鉤行為.
2:聯動審核本市戶籍無房家庭、合法穩定就業、實際居住等入學資格條件。
3:共有產權與普通商品房一樣。
從全北京各區縣的入學政策看，2020年變化最大的是西城，西城政策向海澱看齊。
自2020年7月31日後，西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
其他區縣的政策基本和2019年一致，也就沒有多大影響。當然，如果說學區房的牛鼻子那肯定是西城，西城也算是最晚一個開始了——買了房不一定能上學，這對於西城的學區房來說，肯定有很大的影響。
那麼影響到底多大？這個可以看看在2019年執行政策的海淀有什麼變化。
分析一下影響：
首先：你知道這幾年有多少小學入學需求嗎？
最苦逼的是2020年和2022年幼升小的家長們，準備好迎接挑戰吧！
未來幾年都是入學高峰期，也就是說買學區房的總基數很大，而且會繼續加大。
其次：留學這條路未來幾年肯定會降溫，會導致更多的人迴歸正常的高考教育。
這一條必須重點的關注，對於往年，很多家長會說一套學區房起碼800萬，大部分家庭都是一個孩子，最多也就2個，有這個800萬，一年利息也能有30萬-50萬，足夠孩子留學了。
但眾所周知的疫情，偉哥是不建議這部分家長在未來幾年選擇出國留學了，所以這種大氛圍下，國內優質教育依然是首選。
第三：北京的學區房鄙視鏈。
北京學區房是有一個鄙視鏈的：
學區房鄙視鏈的頂端：西城區德勝片區-西城區金融街片區-海淀區萬柳、中關村、上地-東城和平里。
學區房鄙視鏈的中端：西城、東城、海淀，非頂端的其他區域。
學區房鄙視鏈的中下端：朝陽區的朝陽門區域、望京區域、陳經綸各種分校、人大附分校、朝陽學校。
學區房鄙視鏈的下端：石景山、豐臺
學區房鄙視鏈的下下端：遍佈通州、房山、大興、昌平的各種明星分校。以人大附為最好、其次是皇城根、實驗二、史家等。
另外：通州、房山、大興、昌平的村小。
如果說全中國在房地產市場最大的共性是什麼？最重要的一點肯定是學區房的熱衷：
南京同樣出現了一個鬧劇，中介炒作一套不能交易的學區房單價17萬+，雖然是假的，但事情背後人群中的焦慮可見一斑！
第四：西城學區房的價值會有影響嗎？
偉哥認為學區房有幾點關鍵點：
1：學區房從來不是孩子成才的充分必要條件。
家庭是教育最重要的地方，買了學區房並不是孩子成才就能萬無一失，歌唱家的兒子李天一一樣是一路學區房成長起來的，只能說，不可能一套學區房就換一個國家棟梁一樣的孩子。家長對孩子的關注才更重要。
2：為什麼會有學區房？學區房的出現不是孩子問題，而是產業結構問題。
幾千年前就有孟母三遷，中國人是樂意在學習上投入資金和精力的。
中國所有住宅都是有學區的。全北京、全中國其實都是學區房，因為都是按照學區劃片的。但其實嚴格意義上，現在大家都說的西城海淀東城的才能稱為學區房。當然現在有些非傳統熱點區域的9年直升的初中不錯的，也可以說是學區房。
3：越來越多的掛牌名校。
分校越來越多，當然最好的分校目前看，還是人大附各種分校，相對好一點，其他包括皇城根等更多隻是掛牌。:另外新建學校要遠遠好於原來的村小換個牌子。
4：學區房的價值！
學區房很大程度上，其實是家長的努力，在現在社會起碼大部分兒童的營養差距很小，不排除有10%的兒童特別聰明，而教師的素質其實差距也越來越小。很大程度上學區房比的是家長對孩子的教育配合程度。所以學區房才會出現在西城、東城、海淀。主要原因是這些區域的家長對子女教育更關注。
學區房的價格其實只是門檻，代表了這家長的投入，現在99%的孩子智商相差不大，同樣，現在的老師其實認真程度也有限，學區房的高升學率，其實主要是家長的努力，一群有同樣目標的價值，用學區房聚集在一起。屏蔽了社會上很多誘惑信息，這樣的孩子當然不是100%成才，但成才的概率就會高一些。
東西城集中了很多公務員子女，海淀的各大院校博士、碩士的子女，先天在接受家庭教育上就領先了其他區縣。所以這就決定了教育高原的存在和社會產業分佈是有很大關係的。
5：海淀學區房影響多大
2019年海淀落地了學區房新政策，新購房不再對應學校。海淀最好的學區肯定是中關村一小和三線，
以典型的學區房投資小區蜂鳥為例，2020年3月的價格，與2018年學區房政策調整前並沒有明顯的變化。
6：西城的高原是如何形成的
西城能夠成為過去的北京教育高原是因為公務員子弟非常多，本身這一群體就是應試教育裡面的頂尖高手。
當然西城所謂的快樂教育改革，直升，這必然帶來未來這些過去名校的生源素質下調。所以3-5年後，西城區名校的升學率必然會下調！
但學區房是歷史問題，也是發展問題
遠郊縣的教育水平提高絕不是一兩年的事，最近各郊區的確在加快發展教育，但這需要起碼十年的發展才可能逐漸拉平差距。
很多集團化辦學逐漸增加了郊區學區的價值，但教育的發展是和戶籍制度、產業制度等關聯的。
幾年前偉哥也花了2個月時間全北京看學區房，也買了學區房，最後總結一下：
全北京談學區房還有東西城海淀，其他區的教育資源太差。所以買學區房是剛需，不僅僅是投資。2019年海淀的學區房沒有涼，西城的也不會。
對於西城的學區房來說，新政策影響肯定有，特別是對於少數最頂級的學校，比如育翔，比如實驗二，比如三三，還有宏廟,裕中,椿樹館等直升熱門小學，短期肯定是利空，會影響價格下調3-5%左右。
但對於區域內普通學校來說，反而是利好，因為學區名額不緊張。
但更值得關注的是，學區房雖然出現了買了不一定上，但不買肯定上不了，但留學國際學校這條路不靠譜的時候，這部分群體購房能力都很強。所以中長期看，西城的學區房不會跌！
當然，最好的學區房肯定是你家的書房，沒有有效的陪伴，再好的學區房也沒有用處，還有不建議最近幾年選擇出國了。
