樹老師考察一個城市，衡量一個新區的核心價值好不好，喜歡用六大要素：
交通條件、學區級別、公園級別、酒店級別、產業規模、商業級別
而衡量這些等級的細節，我有一些自己的指標：
交通條件：公路網暢通度，地鐵主幹道條數，換乘點數量，機場距離
學區級別：公立一檔二檔的學校數量，升學率
公園級別：是否濱水公園，是否有配套設施，植物昂貴程度
酒店級別：五星級酒店數量，房間價格
產業規模：金融，互聯網，國企總部，事業單位總部覆蓋率
商業級別：商場規模，招商品牌，營收情況
等等
如果上述相應配套沒有落地，我會看這些配套需要建成的確定性和時間。
去對標西邊的時候，樹老師做了非常詳盡的考察。
西邊發展很早，內部相對成熟，總體綜合分很高，要商業有商業，要學校有學校，要綠化有綠化。
有些分數不足，我等會說。
西邊這種成熟度，特別對於西路進重慶的璧山，永川，榮昌，銅梁，潼南；有著很強的吸附力。
區縣剛進重慶，第一站就是“大學城+西永”，這種人口的持續輸入，在這十年形成了正循環。
造就了大學城和西永現在的觀感：
井字街道，一馬平川，建設成熟，綠化規整
很有大城市成熟大社區的feel。
關鍵：房子還便宜，很多房子1萬出頭。
融創文旅城一個故事講幾年，足夠便宜，就拿了幾年的重慶銷冠。
科學城在去年又橫空出世，寫進了最新的十四五規劃。
一切看起來都順理成章。
但，西邊在專業投資人眼中，一直有兩個比較大的問題：
一、交通天然屏障。
二、產業定位低端。
說到這兩個問題的時候也會得到很多否定：
否定主要來自兩方面：
一、西邊馬上要修n條隧道，交通會大大補強
二、西邊全面進駐各類科研機構，配套產業即將爆發
我也一度認為，這裡將是重慶GDP未來最大的增長點，直到現在，也很期待。
投資迴歸理性，我們更需要搞懂五點：
一、交通屏障實際的情況有多嚴重
二、產業結構和規模實際什麼級別
三、規劃落地建設進度和預期多高
四、這些東西全成熟需花多少時間
五、這個時間什麼價格有漲幅空間
第一，交通屏障實際的情況有多嚴重
中梁山脈，天然切斷了西邊和重慶主城，公路和地鐵都要通過隧道。
目前，核心的公路隧道有三條：
大學城隧道、雙碑隧道、中梁山隧道
中梁山隧道是最早的西邊進重慶的大通道，連的是成渝高速路，周邊建設目前城市化水平依舊不夠，基本不能定義為“城市幹道”，應該定義為“進城通道”，改造+複線，修了n年，依舊改變不了堵況，萬年的物流貨車大動脈，實際跟西永和大學城目前的主要區域還有距離，暫時先忽略。
真正承擔西永和大學城連通主城的隧道，實際就是：
大學城隧道，雙碑隧道。
來看看這兩條隧道有多堵？
大學城隧道：看隧道不看隧道本身，要看隧道連接的路屬性，這條隧道本質上依然是一條
“進城通道”，川東北到重慶西的通道，渝遂高速。大學城隧道修得很早，一段時間是真正連接西永城市幹道的唯一通道，但一遇渝遂高速下道高峰，全部堵到隧道口。
雙碑隧道：真正意義上“城對城”的主幹道隧道 ，西起賴家橋，東到宏帆路；但也恰恰是整個中梁山脈中，連起西邊和東邊最成熟區域的隧道，西永——觀音橋，這直接導致兩邊的互通壓力都最大。
雙碑隧道堵不堵，問問西永的業主。直線距離最短的，往往需要的時間最多———大家都想抄近路。
而雙碑隧道同時分擔了渝遂高速下道的車流，又當爹又當媽，賴家橋立交幾條下道的車匯到一起，每次都在隧道口堵城狗。
所以，這種城對城的隧道如果增加，對於交通的改善是最大的，我們後續非分析這類“城對城”的隧道有哪些，
隧道有多長？
不少朋友覺得修了隧道，好像距離無限縮短，各種歡呼。
其實隧道本身就已經是個大工程，中梁山脈很寬，直線距離都是3-5公里，來看看幾條隧道，用車程來衡量，隧道口點對點的區域，大概什麼距離。
大學城隧道：從地圖上看，大學城隧道並不是“城對城”，依然是迂迴的，進隧道出來並不是西永，進隧道上的是成渝環線高速，半路下道才是大學城，進西永的路線打了一個“L”折。從隧道口融匯溫泉城到西永，15公里，這僅僅是山兩頭，點對點需要的距離。
雙碑隧道：剛說了雙碑隧道已經距離最近，從宏帆鳳凰灣到西永首創光合城，11公里，也沒短多少。
還有就是，引橋。
大家往往以為引橋沒啥，其實在重慶，兩頭都是山，需要的引橋立交是要足夠物理長度的，不然繞不上主橋，。
大橋和引橋，都不是省油的燈。
不要忘了，15公里/11公里，僅僅是隧道兩頭區域的距離。
要知道：
照母山重光中心到觀音橋紅旗河溝，也就9.7公里，
萬象城到觀音橋紅旗河溝，也是9.7公里。
你這過個隧道，人家那兒已經商圈切換。所以不要說照母山遠，也不要說隧道改變一切。
通勤距離的可接受度，會直接反饋到房價。
然而，大學城日常的通勤距離，我們以走最近的雙碑大橋為例，紅旗河溝到大學城核心U城天街，28公里，這是最近的一條，中心到中心。
but，西永is not大學城，西永到大學城，還有8公里多，這又將近一個照母山到觀音橋。
遠不遠，住在大學城需要去北區上班的人，最有發言權，特別是早上堵在雙碑隧道口的時候。
第二，產業結構和規模當前什麼級別
我聽到了無數個說西永產業的話題，主要這兩點：
一是惠普，富士康，英業達，廣達，小米等工廠全部佈局，每年產值千億，全球每四臺筆記本電腦就有一臺是西永生產的。
二是自貿區，保稅區各種大型設定，渝新歐的起點。
說簡單點，目前西永+大學城的現有產業觀感：
加工貿易+物流基地
還記得，樹老師在最開始描述了自己對於看房看產業的那些敏感詞？
我們再次梳理一下。
產業規模：金融，互聯網，民/國企總部，事業單位覆蓋率
什麼賺錢？
什麼人單產最高？
什麼辦公樓產值最高？
我們就去研究什麼。
為什麼要講總部？
一個工廠為城市造富是納稅，但不一定能為區域輸出大量中產。
造富跟造富人是兩個概念。
看一下這些細節：
金融：是否區域總部，完整金融產業鏈。
但目前以區一級別的服務型支行為主。
互聯網：是否互聯網企業佈局，大量碼農。
基本還沒有佈局，現在都喜歡弄一兩個文創園的，弄幾個拍網紅的公司過來，那是看重這兒學生妹便宜，不是互聯網。
民/國企總部：是否投資公司或壟斷巨頭。
這裡彷彿看不到“揣著錢辦事”的大佬們。
事業單位：是否qingshui衙門還是財權單位。
這樣講應該都懂，但是這樣的好像也少。
對了，我還特別關注了酒店級別和酒店價格。
五星級酒店多，高端商務活動一定多，談大生意的，住好點是最基礎的。
西永的寫字樓群，集中在西永天街旁，看門口的植物修剪和停車場就知道目前空置率高。
酒店級別： 五星級酒店數量，目前只有聖荷酒店一家，我特意調研了酒店的工作人員，答曰，附近工廠的臺灣技術人員和中幹出差過來住的比較多，其他人較少。
房間價格，房間價格可以看出滿房率和人員消費定位。
我們選定了節假日的，帶雙早的價格，
588元雙床。基本是目前一些城市老五星級酒店的入門價格。
要知道，聖荷酒店實際上並不差，算得上是中高端的設計師類型酒店。
整體給人的繁榮感和高級感，彷彿差了一些。
用樹老師一個朋友的話來說：我在這，沒有聞到錢的味道。
寫了這麼多，你越看越覺得灰心喪氣。
而事實上，在上一波漲幅裡，西永大學城獲利，幾乎是全市最大的板塊之一。
新區的價低優勢，新區的人口規模，讓好多天天拿中心才有未來的人沒有繼續發聲，漲幅才是硬道理。
況且，從文件上看：
整個科學城的定位極高，整個產業規劃也極完善。
畢竟，在大城市（注意，限大城市）：買房跟著政府規劃走，犯錯的概率很小。
但是：
一切不帶發展眼光看問題，都是事後諸葛亮。
一切不說價格看好某區域，都是小白耍流氓。
下一篇，我們討論能不能打破任督二脈：
分析一下那些：
牛逼規劃的落地邏輯，
屏障突破的成長空間，
能不能買的具體價格。
（待續）
買哪裡？怎麼買？何時買？
帶著你的靈魂三問
請私信樹老師進行諮詢
