生活在同一小区，业主和物管公司本应是长期共存、互相依赖的关系，但因出现物业服务瑕疵问题和业主欠费问题，他们却成了一对冤家，引出了许多物业管理纠纷，不仅业主对物业费争议多，物管公司也是牢骚满腹。
蒲某、吴某、郑某等八人于2013年2月入住营山县朗池镇书院桥社区某小区，自2014年1月至2019年1月期间，拖欠60个月物管费未交，物管公司几经催收未果，依法向营山法院提起诉讼。
对于物管公司的诉讼，蒲某、吴某、郑某辩称拒交物管费系房屋漏水、双方无物业服务合同、小区电梯及公共区域张贴小广告、生活垃圾未定期清理、电梯检修不到位等诸多原因所致，他们向物管公司反映情况后，却没了下文。物管公司却以业主对其服务不满意欠费为由，降低服务质量，业主更大范围欠费，致使服务进一步恶化的恶性循环。双方矛盾犹如滚雪球，日子久了，就更尖锐了。
承办法官审理过程中，针对业主反映的物管公司在履行物业管理过程中存在的问题，组织小区部分业主、业委会成员、物管公司管理人员，并邀请社区干部进行联动调解，建议业主改选业主委员会或由业主委员会重新选择物管公司入驻小区物业管理，但业主均拒绝补交以前拖欠的物管费，调解未达成一致意见。
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”物管公司与小区开发商所签订的前期物业服务合同及其与小区业委会签订的物业管理合同，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对小区业主具有约束力。
2017年1月，原告与小区签订的物业管理合同到期后，物管公司继续为小区业主提供物业管理服务，业主接受了原告提供的物业管理服务，双方构成事实上的物业服务合同关系，双方仍应按物管公司与业委会签订物业管理合同执行。
业主接受了物业提供的物业服务，则负有及时给付物业费的义务,故物管公司要求业主给付物管费的理由成立。
业主主张因物管公司未尽到防范义务，使自己遭受财产损失，系另一法律关系，业主可与原告协商处理或者提起诉讼。
业主辩称楼上房屋渗水，无证据证实物管公司对房屋漏水存在过错，可在查明房屋漏水原因后，依法主张权利。
至于业主认为物管服务存在诸多瑕疵和不足，但物业服务对象系小区全体业主，个别业主对物管履行物业服务所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。
对于业主所陈述的不愿接受物管公司服务的问题，原告可与小区其他业主协商另寻其他途径或依法定程序维护权益。
法官说法
业主拖欠物管费，业主胜诉案件较少,成立业主委员会系当务之急，由业委会监督物管公司服务，为业主争取应有的合法权益。同时业主认为物业服务不到位，应当注重收集证据，留存交纳物业费等票据，以证据作为抗辩。同时物业服务是一种带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，在服务过程中，应认真对待业主的建议与意见，减少双方不必要的摩擦，物管公司与业主应多些契约精神、遵守双方共同制定的规则，出现纠纷后，大家应心平气和的坐下来沟通，消除误会，少一份抱怨、指责，多一份理解与宽容，构建和谐小区需要大家的共同努力，提高服务质量，积极构建和谐有序的社会环境，努力实现和谐双赢的社会效果，这才是大家想要的“和谐幸福家园”。
供稿：方 鹏
