沃伦巴菲特买入5家日本商社的股份，
加拿大BGO声称今后将投入1万亿日元买入日本，
香港PAG集团（太盟投资集团）计划在未来4年内将向日本不动产最多投入约8000亿日元，
全球规模最大的投资公司黑石宣布，今后还将在日本进行2万亿日元规模的收购……
这些全球知名公司、投资大佬，都显示出了重仓日本的决心。
BGO首席执行官还肯定地表示，日本是当今最具魅力的市场。
与此同时，中国中产阶层也正在日本掀起一股“购房热”。不说别的，光是避险性强、稳定收益、永久性产权，还有完善的教育医疗体系，奥运会、世博会、大阪赌城等源源不断的国际盛事，就拥有强大吸引力。
但是，如何从第一步开始做日本房产投资呢？在日本进行房地产投资前需要注意什么呢？
作为领先的海外资产配置专家，瑞铂特意准备了【日本投资干货】系列，为您带来日本投资的物业类型、注意事项、区域分析等等，跟着瑞铂，您就做日本投资大神！
如果你对日本投资感兴趣，不妨先阅读后收藏哦~
特区民泊、民宿、酒店……
日本的短租房到底有几种牌照？
日本地道生活的缩影——民宿，规模化管理的——酒店，这两种形式是近些年来日本不动产投资中最火的。但是，如何判断房产的经营资质呢？特区民泊、民宿、酒店……日本的短租房到底有几种牌照呢？这一篇，我们就带您了解一下商业用途中比较常见的四种类型。
住宅宿泊事业法（民宿）
特区民泊（民泊）
简易宿所（青年旅社）
旅馆/酒店
先讲民宿。“民宿”二字源自日本的 Minshuku，原意与英美的“Bed & Breakfast”（简称B&B）有许多相似之处，也就是仅提供住宿与免费早餐的家庭旅馆。
目前在日本有三种合法民宿存在形式：
- 取得《住宅宿泊事业法》的民宿认定
- 获得「国家战略特区法」的特区民宿
- 取得「旅游业法」的简易宿所
住宅宿泊事业法（民宿）
首先来看住宅宿泊事业法（民宿）。
民宿在日语汉字中写作「民泊」，为了让民宿行业更健康快速的发展，平成30年6月（2018年）日本开始正式实施最新版《住宅宿泊事业法》（也就是所说的《民泊新法》）。
“住宅住宿事业”指旅馆业法规定的经营者以外者收取住宿费在住宅收留他人住宿的事业，即所谓“在普通人家中住宿”。本次的法律新定义了“住宅住宿事业”，根据住宅住宿事业法提交申报，便可在住宅收留他人住宿。按照新法要求，此类民宿营业天数为一年内不超过180天。
不过，获得日本民宿牌照也并非易事。在新民宿法实施之后，有运营民宿意向的房主，需要向当地行政管理机构提交申请之后才能营业。考虑到避免影响酒店宾馆生意，一些地区也对营业时间有着限制。
法律明文要求房东必须向当地政府机关注册营业执照以取得许可编号(登録番号)，主要分为住宅宿泊事业者、住宅宿泊管理业者、住宅宿泊仲介业者三大类。须提交内容则包括事业登记、住宅宿泊事业(民泊)标示、消防安全检查标示以及证明您的房源设备已完善并符合规范。此外，如果屋主没有同住，房源必须通过第三方经营公司来管理。
申请民宿，需要满足面积（人均住宿面积需要达到3.3㎡以上）、消防安全、设施、易损品，甚至附近居民意见等方面的要求。
《民泊新法》6要点
A、必须正式通过申请
B、一年营业不超过180天
C、住宿者必须登记
D、民宿经营者必须向都、道、府、省的知事申请登记
E、民宿分为房主在家型与不在家型两种形态。如果房主不与租客同住，则民宿必须委托第三方机构经营管理。管理者必须向国土交通大臣申请登记
F、民宿中介机构必须向观光厅长官申请登记
以上是根据《民泊新法》摘抄下来的6条，全国各地方还可以根据当地情况，对民宿业进行更高规制。
当地区域的民宿经营限制
东京23区最活跃的十个区，《民宿新法》后合法经营民宿的范围。
再来看看日本京都、大阪地区：
京都：仅每年1/15-3/15期间内可营业
大阪： 规定最宽，但道路不足4米宽的区域全面禁止经营民宿
兵库县：全年禁止(等于说除了现有的合法民宿外，无法再经营类似房源民宿)
只开放特定其间能经营民宿的区域，仅每年1月15日-3月15日能营业：北海道、札幌市、岩手県、仙台市、福岛県、群马県、东京都新宿区、练马区、目黒区、文京区、千代田区、中野区、江东区、荒川区、港区、中央区、台东区、大田区、杉并区、世田谷区、足立区、板桥区、涩谷区、品川区、横浜市、静冈県、长野県、新泻県、金沢市、名古屋市、三重県、滋贺県、奈良県、奈良市、堺市、京都府、京都市、兵库县、神户市、兵库县西宫市、尼崎市、姫路市、冈山県仓敷市、冲绳县。
截至到目前为止，东京基本可以说没有细则条例限制做民宿的有丰岛区，墨田区，北区，葛饰区，江户川区。以上五个区域暂时没有限制。
特区民泊（民泊）
第二种，也是很多投资客户最为关注的一种，就是特区民泊（民泊）。
在介绍特区民宿之前，要先给大家介绍一下特区的概念。特区是日本「国家战略特别区域」的简称，以“打造世界上最好的商业环境”为目的，针对限定的地区与特定的行业进行大幅度的税务优待与规制缓和的改革制度。
「国家战略特别区域」听上去有点太官方了，不太容易理解、简单来说就是包含了在制度规定的缓和，有试行制优先，实验型商业活动优先的先进地区的意思。
作为制度缓和中的一项，旅馆从业法的缓和就在其中。
特区民泊是指开设在国家战略特区内的民宿，不受旅馆营业法的限制，但要受到特区法和消防法的管理。根据在2018/03特设法令，仅东京大田区、大阪府大阪市、福冈县北九州市这三个地区可以进行365天的合法民宿运营。
以下是获得特区民宿的主要要求：
A、该民宿位于国家战略特区内
B、民宿设施的住宿时间为当地政府规定的3天（2晚）至10天（9晚）或更时间
C、一间房间的建筑面积超过25平方米。（可根据当地政府的要求变化）
D、民宿内所有设备使用说明书以及外语指南
E、提供客人名单
F、对周围居民的适当解释
G、适当及时地向周围居民的投诉和及应对方法和结果
划重点：一年365天合法民宿运营，每天都可以营业，意味着投资收益率也会相应地增多。这使得特区民泊就非常地受欢迎。特别是在访日外国人观光客住宿需求旺盛的大阪市，简直是经营特区民泊的沃土，全国90%以上的特区民宿设施都集中在大阪市。
瑞铂在大阪甄选的项目，大部分都满足大阪特区民宿的标准，全年365天不间断营业，保证收益率。
简易宿所（青年旅社）
住宅获得旅馆从业法的許可（根据规模和形态「旅馆・酒店营业」或者「简易宿泊营业」）等形态的民宿运营。
在每年都会有众多外国游客到访的世界著名观光地——古都京都，把老町屋等传统的旧住宅改装成简易宿所型民宿的情况急剧增长。因此，投资京都町屋的小伙伴可以考虑：[简易宿所]
拿到 [简易宿所]许可之后运营的物件，从法律意义上来看是属于取得了营业执照的旅馆，故不受一切有关民宿的法律，条例的制约与限制。（180天运营天数的限制并不适用于简易宿所）。
但是，简易宿所有哪些申请条件呢？最重要的四点：
1.面积问题：根据日本政府2016年3月30日的发行的[旅馆业法施行令改正案]中规定：[简易宿所]的面积标准为[当入住人数不满10人的情况下，人均面积超过3.3平方米]。
2.关于是否需要设置前台的问题：[简易宿所]作为旅馆业的营业形态之一，原本必须设有办理入住手续的前台。但是自2016年3月30日开始，设置前台不再是硬性条件，但是最终决定方是地方自治体。
3.用途地域的问题：首先来解释一个概念——用途地域。根据日本[都市计划法]：为防止土地被混用，给每个区划都指定了居住，商业，工业等特定用途。也就是说当政府把一块土地的用途定为工业专用后，该土地就只能建工厂，不能建住宅。相比前两种民宿，简易宿所只能在以下用途地域，才能够开设。
● 第一种住居地域
● 第二种住居地域
● 准住居地域
● 近邻商业地域
● 商业地域
● 准工业地域
某些地域被是不允许经营旅馆的，比如下图最后一行的灰色部分
也就是说，如果公寓或者一户建所在用途地域不在这六种范围内，是无法经营酒店或旅馆的，也就是说无法拿到简易宿所许可。在日本房屋买卖时，用途地域会作为基本信息记载在贩卖传单上。
4.简易宿所还有一个特点在于，男女空间的分割。
这里顺带地介绍一下，酒店和简易宿所的区别。可以简单的以目标客人作为区别的指针。
相互认识的配偶，亲属，朋友成组成团的一同利用一个房间。房间里有厕所，洗脸池和浴室。这样的经营视为酒店。
不认识的人，在一个房间里，分别利用各自的床位休息（可以是上下铺，也可以是单人床）。在房间外面设置有共用的厕所，洗脸池，浴室。这样的经营视为简易宿所。
因为是不认识的人共同利用的空间，所以首先，男女居所要分开。当然，只做女性生意或者只做男性生意的话，空间只有一个也是可以的。
同样，男女厕所也要分开。
根据房间最大利用人数的上限设定，所需要的厕所数量肯定也是不一样的。
举个例子来算算这厕所的个数可能更加一目了然。
假设是两层楼建筑。一楼男性专用，二楼女性专用。房间最大容纳8个人（上下铺的床放4个）首先一楼要造一个前台，所以必须男女厕所各一个。同时一楼还要容纳八位男士，所以男厕所要加两个。二楼容纳八位女士，所以二楼需要3个女厕所。
同时简易宿所还需要符合旅馆业在内部设备上的有关标准。除此之外，由于旅馆在消防法中属于[特定防火对象物]，还需要经过消防认定才能够申请。
旅馆/酒店
最后一种大家比较关心的，旅馆/酒店。
这个比较容易理解，就是有旅馆/酒店牌照的西式酒店、日式旅馆。经营者需要取得「旅馆营业执照」，取得此类合法民宿执照门槛较高，一年365天可以营业。很多日本酒店/旅馆的投资者会选择收购的形式，也就是购买带酒店/旅馆资质、运营中的日本酒店/旅馆。酒店/旅馆作为经营热门项目，经营风险低，且满足经营管理签证申请条件。
总结
日本国土交通省发布的访日游客数据显示，2019年访日外国游客达3188万人次。
日本政府曾经预估，未来10年，赴日游客目标人数从2000万变成6000万。
数量如此众多的游客，未来日本的民宿与酒店投资机会还是有非常多的。
但是，大家在投资时也要注意物件的管理规约 ，避免踩坑哦。
