如果有關注英國方面新聞的習慣，不知道大家是否還記得本月初（11月6日）英國各大媒體報道的數萬人在英格蘭二次封國前離開倫敦的新聞。由於出行人數多且集中在封城前一天，倫敦交通幾乎因此癱瘓。從英國媒體到中國媒體，紛紛用“逃離倫敦”描述這次事件。
一個城市發展到一定程度，似乎總免不了出現一股“被逃離”的風潮。在國內，我們也曾經有過（現在也許還有）“逃離北上廣”的說法。只不過因為新冠的推波助瀾，倫敦以往作為一座高度發達的大城市的各種缺點都被放大了，“被逃離”的熱度到了一個高點，以至於出現了倫敦城市結構將經歷變革的說法。
那麼這次逃離倫敦的大潮是否真有這麼大的影響力，倫敦的城市結構是否真的會因此改變呢？是與不是背後的原因在哪，對於房地產的影響又會如何，我們就在今天這篇文章裡說一說。
“逃離”的數據真相
一個城市，有人“逃離”，甚至說有大批人“逃離”，理論上都不是問題，或者說，不具備構成一個問題的全部要素。
對於經濟發展來說，城市的勞動力流出過多導致經濟生產能力下降是一個問題；對於房地產投資來說，城市的人口流出導致租金收益率和資本增值率下降也是一個問題；有人離開只是這些問題的部分要素：有人離開的同時也會有人進入，最終需要用總人口淨增長或者勞動人口淨增長數來衡量，並且這個數字需要達到一定值才能真正導致問題。
我們首先從“逃離”究竟有沒有導致勞動力流出入手。鑑於對本國情況的興趣，我們也順帶探索一下我國的情況。
以剛說過的“逃離北上廣”為例，這一說法最早可能在2010-2013年之間，對應主體是是外來勞動人口；而這一口號和對應行為真正引起關注，也許是從2014-2015年開始的。在2015年，北京、上海和廣州分別發現 “北京出現核心區人口減少，上海出現人口負增長，廣州出現人口增速階段性放緩。”（人民日報原文）的情況。從這一年開始，直到2019年，上海和北京的外來常住人口確實減少了，其中上海從981.65萬變成了977.71萬，減少3.94萬，減小幅度0.4%；北京從822.6萬減少到了745.6萬，減少了77萬人，減少幅度10.3%。
然而，廣州，以及沒有被“逃離北上廣”口號提及的另一個一線城市深圳，卻沒有像上海和北京一樣出現外來人口的負增長，在2015-2019年間，廣州外來常住人口數從495.92萬提高到576.87萬，增加了80.95萬人，增幅16.3%；深圳從782.9萬增長到849.1萬，增加了66.2萬人，增幅8.5%。
由此可見，“逃離北上廣”雖然喊了口號，但並沒有全部成真，北京的確少了接近80萬的外來人口，廣州卻也多了80萬前來務工和生活的人。
倫敦的情況也類似，不過這表現在倫敦自身的對比上。
“逃離倫敦”與“逃離北上廣”一樣，由來已久，也可見於2014年（可能更早）。當時對於離開倫敦的人的報道中，主體為年輕人。
然而事實並非如此，至少不全如此。
由於英國沒有我國這樣按照戶籍和非戶籍地區劃分人口的制度，因此我們在觀察倫敦的勞動人口流動時，首先觀察適齡工作年齡的國內人口流動情況。即20-64歲（65歲是英國平均退休年齡，20歲為英國國家統計局在統計人口流動中，完全的成人統計分組中的最低門檻）的人口變化。在我們的觀察中，20-29歲的年輕人中，流入倫敦的比離開倫敦的要多，30-39歲者則離開的人更多，中老年人也同樣呈現淨流出的情況。
以2019年為例，這一年所有能夠工作的人口中，20-24歲和25-29歲兩個年齡段的人呈現淨流入，其他所有年齡段的人均在流出，尤其是30-34歲和35-39歲兩個年齡段的人最多。
這樣的情況從2014年開始從未改變，並且每年都導致了1-2.5萬的適齡勞動力離開倫敦。實際上，按照英國國內人口流動情況看，倫敦每年的人口淨流入也只在20-24和25-29歲兩個年齡段呈現了正數，其他所有年齡段，下至0-4歲上至90歲以上，都在呈現每年負增長的情況；在2017年甚至只有20-24歲一個年齡段的人為淨流入，其他年齡段的均在流出。
由此我們可以通過數據得出第一個“逃離倫敦”的真相：從英國國內的適齡勞動人口流動情況來看，勞動力們確實在“逃離倫敦”，不過20-29歲的勞動力屬於淨流入倫敦的部分，其他年齡段屬於淨流出倫敦的部分。
然而倫敦畢竟有倫敦的特別之處。相對於北上廣深，倫敦是一個國際化程度高得多的世界性都市，因此其勞動力來源與我國一線城市，以及全球絕大部分的一線城市都不同——它的勞動力可以來自全球各地，並且可以成為某些行業主要的勞動力：比如倫敦的建築行業，就有大量的工人（50%以上）來自國外。
因此，倫敦的外來勞動力的流動情況也需要被考察，假如和英國本國人一樣，外國人也在大量“逃離”倫敦，那麼倫敦的人口增長只能指望倫敦本地的人民多生些孩子了，這對於短期勞動力供給來說相當不利。
幸好，作為吸引全球勞動力的中心城市之一，倫敦在國際間人口流動中保證了其人口淨流入的狀態。長期來看，從2014年到2019年，每年倫敦均可獲得7-12萬的國際人口淨流入。考慮到進行國際間流動的人口以成年人為主，成年人中又理應以適齡工作人口為主的常識，這些流入倫敦的人口應該絕大部分都是勞動力。
由此我們可以獲得
第二個“逃離倫敦”的真相：在國際人口流動方面，倫敦並沒有出現勞動力淨流出的情況，“逃離倫敦”在外國勞動力群體中不存在（指流入多於流出，並非完全沒有人離開倫敦）。將第一和第二個真相相對比，我們可以知道，在勞動力的變化方面，倫敦每年的勞動力處於淨增長狀態，約為5-10萬不等。也就是說，從勞動力總量方面來說，“逃離倫敦”的說法並不能恰當描述真實的人口流動情況。
既然倫敦的勞動力每年都在增加，因此也就不會出現我們一開始所說的“勞動力流出過度導致經濟生產能力下降”的問題，即便倫敦的經濟發展水平真的下降（實際上沒有，從2010年後就保持了正增長），也無法歸咎於勞動力減少。
由於適齡勞動人口就代表了絕大多數的人口，因此在適齡勞動人口呈現出正增長的前提下，倫敦的總人口也連年增加，沒有出現本文開頭我們提及的“人口流出導致房地產市場需求變少，從而租金增長率和資本增值率下降”的問題。倫敦的人口從2014年開始，每年保持著8-10萬左右的增長量，與每一年對應的適齡勞動人口的增長量幅度差別不大，這也說明了外來（主要是外國）勞動力的增加是倫敦人口增長的根本驅動力。
雖然“逃離倫敦”在經過了對應的數據對照後被證明大體上是一種謠言，但這是在新冠發生之前。在新冠期間，出現了一種新的思潮，即將住所搬離倫敦。這種思潮與“逃離倫敦”的內核不完全一樣：逃離倫敦者是離開倫敦，轉而到其他地方（如伯明翰）謀生，因此其住所也隨之遷出了倫敦；而近期出現的“搬離倫敦”的人群卻可能只是把住所搬離倫敦，但仍然沒有放棄在倫敦謀生（新的工作方式，如居家辦公，使這種情況成為可能）。
相對於總體經濟而言，這是一個與房地產市場的相關性更高的趨勢。
當然，和有逃離的同時也有奔入倫敦的人口一樣，有“搬離倫敦”的人，也會有“遷入倫敦”的人，這種情況是否真的會實質產生影響，甚至類似發生在廣州那樣的嘴上說要走其實還是留下的多的人會不會才是主流，在目前還是未知的。下面我們會根據這種情況沒有產生影響（即沒有改變新冠疫情前的人口變化情況），和確實大規模出現了這兩種情況來討論我們可以從人口的變化得到的啟示。
疫情前的人口結構與房地產投資
假如並沒有大批現在居住在倫敦的人在疫情結束後離開倫敦，則倫敦的人口結構還是和原本一樣。這個人口結構有三個主要特點：
在倫敦的英國人，除了20-29歲的人口外，每年都呈現負增長；
在倫敦的外國人，每年都呈現正增長；
倫敦的主要人口增長來自外國人口輸入的驅動
基於這三個主要特點，我們可以開始探究假如要在倫敦進行房地產投資，這樣的人口結構信息有哪些可以利用的地方。當然，僅僅是利用如此基礎的信息，能夠得出的結論未必夠多，我們還可以適當地結合其他一些數據進行思維發散。
啟示：主流住宅市場
首先我們來看住宅市場的情況。主流住宅市場分為住房銷售市場和住房租賃市場（個人租賃市場），基於倫敦人口結構的主要特點，我們很容易發現的一點是，對於市場定位來說，如果目標客戶不是20-29歲這樣的群體，那麼目標客戶群的最大人數就在逐年減少。
20-29歲的群體，和其他群體有何不同呢？最明顯的是現在處於這一年齡階段的人，按照我國的說法，分屬於兩個世代，即“00後”和“90後”。在國外，其對應說法大致上是“千禧一代（Millennials）”和“Z世代（Generation Z）”，只不過含義更廣（千禧一代包括了80後和90後兩代人）。
而這兩代人（按照我國劃分習慣是三代人）在英國房地產界的普遍認知中可以被合併為一代，即“租房世代（Generation Rent）”。由於收入較低，且生在一個住房可負擔性較差的時代，這類人的住房擁有率很低，在10%-40%左右，60%-90%的人都通過租房或者住在別人（通常是父母）的房子裡滿足其住房需求。
由此可見，倫敦住宅租賃市場的潛在客戶群體處於逐年增大中，對於進行住宅租賃業務的投資者來說，總市場份額每年都在增加 。這個特徵在考慮到倫敦每年淨流入的外國來客之後將會更加明顯，畢竟對於剛到倫敦的外國務工者來說，租房是比購房更加合理的選擇。
那麼對於住宅銷售市場如何呢？理論上，千禧一代和Z世代由於住房擁有率低，也應該有購買住宅的需求，因此也同時是住房銷售市場的目標客戶群體。由於本部分談論的主題與年齡緊密相關，因此在這個問題上，我們也要結合年齡要素討論。
千禧一代和Z世代沒有房，需要購買住房，這種描述直接對應的一個群體就是首次置業者（First Time Buyers），因此我們可以結合首次置業者的年齡特徵來進行推導。
在英格蘭，首次置業者購房的平均年齡為32歲上下，如果在倫敦，則為36歲上下。不論是32歲還是36歲，按照倫敦人口的變動情況，對應的人口總數都在逐年縮小，因為在這個群體對應的年齡段裡，人口呈現的是淨流出的趨勢。因此，假如做的是英國本地人的生意，對於銷售住宅來說倫敦的目標客戶群體是在逐年減少的。
換句話說，假如現在投資一套位於倫敦的住宅，並且預期會在未來的某一時間（比如3年後）獲利了結，那麼在考慮以後脫手到底好不好賣時，就不應該以英國本地首次置業者的需求為中心，而要以一個換房者/個人房東/海外買家的角度來思考（由於海外買家的喜好和人數也可能變化較大，我們認為按照換房者或者個人房東的角度來思考更可行）。
那麼首次置業者和換房者/個人房東的選擇區別在於什麼呢？這是一個答案繁多的問題。我們認為最大的區別可能在於位置和戶型的選擇上，比如首次置業者可能不排斥住在遠一些但更容易負擔的房子裡，而個人房東可能首先會考慮租金回報率較高的核心地區；同時，對於首次置業者來說，考慮到其購房年齡和平均的結婚年齡（35歲左右）重合度較高，因此戶型選擇上可能會考慮到新生兒所需的空間，從而會從兩房開始考慮；而出租物業者則需要儘量貼合租客本身的情況，2-3房戶型對於其吸引力可能不如一房或者Studio大。這樣的區別將可能導致在靠近倫敦M25高速路的郊區買一套便宜的聯排別墅還是在倫敦地鐵一二三區買一套臨近地鐵的公寓的區別。
啟示：商業市場
倫敦人口結構的特徵對於寫字樓市場的影響主要在於其實際產品的構建上。換句話說，由於千禧一代和Z世代的人口在逐年增長，其他年齡段的人口在逐年下降（假設外國流入的務工人員的年齡構成不發生根本性變化），寫字樓的租客群體可能也會發生變化。
一個明顯的例子是共享型辦公。這一行業就主要以千禧一代和Z世代的用戶為主，而在新冠疫情發生前，倫敦的寫字樓租賃者中，最大的客戶也確實是以共享型辦公作為產品的公司，比如WeWork和Regus。
因此，對於寫字樓投資者來說，摸清千禧一代和Z世代白領們主要都在哪些行業工作，進而探索這些行業都在倫敦的哪些區域，再進而探索這些區域是否會在基本面上（比如租金回報率，流轉的速度等）確實有一些優勢，也是一項基於當前的人口結構特點可以得到的啟發。
而對於以提供住所以及附加服務的房地產行業，比如長租公寓（住所+物業管理服務）和養老地產（住所+護理服務）來說，人口結構能夠提供的參考則與租賃市場類似，都在與其目標客戶群的變動趨勢。對於養老地產來說，投資於倫敦似乎就不是一個特別合理的決定，因為倫敦的65歲以上人口在逐年遞減，所以這一行業的總市場份額其實可能每年都在萎縮。
下面我們看一看如果真的有大量現居於倫敦的人搬離倫敦，可能會對倫敦的房地產市場產生哪些影響。
大量倫敦人搬離？
大量倫敦人搬離倫敦的後果很容易想到，就是倫敦的空房供給短時間暴增，假如有大量的人口淨流出，則在供給暴增的情況下沒有對應的需求來實現交易，房價和租金都會大跌。但是，在討論大量倫敦人搬離倫敦會如何之前，我們先來看看大量倫敦人能不能離開倫敦。
倫敦市政府為了解疫情期間民眾在住房理念上是否發生了變化，在今年的7-8月期間對一些倫敦市民進行了調查。按照倫敦市政府在其調查中的結果看，由於新冠疫情的影響，有14%的人想要離開倫敦，也有33%的倫敦人在考慮搬到一個新家，在這些考慮搬家的人之中，又有46%的人想要搬到倫敦之外的地方。
實際上，這一項結果雖然由於是政府本身所作的調查，權威性理論上應該是最高的；但卻因為其模稜兩可和語意不清的表達，令人難以看懂實際上到底發生了什麼。比如說，有總數的33%的人希望搬家，其中又有46%的人想要搬離倫敦，計算得出總共有總數的15.18%的人想要離開倫敦；但結論開頭又說有14%的想要離開倫敦城，這15.18%和14%之間是什麼樣的關係（比如說，是否代表有29.18%的人想要離開倫敦），調查中卻沒有說；除此之外，“搬離倫敦”究竟是搬離哪種定義下的倫敦，是倫敦（London），倫敦金融城（City of London）還是大倫敦（Greater London）都沒有解釋（按照結果多次以“city”替代倫敦，猜測也許是倫敦金融城）。
在這種情況下，我們暫且只用最淺顯的一層語義來理解，即假設有15%左右的人會搬離倫敦，這個指的是他們不會在倫敦32個行政區的生活，而是到別的什麼地方（比如伯明翰或布里斯托）生活。如果我們進行計算，就會發現這種情況實際上幾乎不可能發生，因為這個數字過於龐大。
我們知道，當前倫敦總共有約900萬人，如果政府調查的數字為真，則900萬的15%就是135萬人。我們還知道，英國全境正面臨著嚴重的住房危機，去年的新增住房供給量約為24萬套，而住房供給目標是30萬套。即便真的有135萬人要離開倫敦，全英國的其他所有地方的空餘住房加起來也無法滿足這樣大的需求，更不用說這些離開的人並不會不考慮工作環境、薪資水平等基本條件，只會“見房就住”。因此，從供給的角度來看，大批人離開倫敦是不現實的，因為其他地方根本無法容納這樣的流動。
除此之外，在這份調查（以及許多其他類似的調查或者新聞）中聲稱的離開倫敦的理由——私人空間和到達公園的便利，或者過高的房價和通勤時間等，與吸引人們來到倫敦的理由——全英國最多的工作機會及最高的人均收入相比，並不具有明顯的優勢。除此之外，新冠疫情中導致人們萌生離開倫敦的想法的新變量如果只有私人空間和綠地的需求（其他變量，比如高房價，都是老生常談的問題，但在過去並沒有導致倫敦人口負增長），我們認為強度並不足以令人犧牲其當初來到倫敦所看重的優勢。
也許有人會認為倫敦的收入雖然高，支出也高，因此未必是性價比最高的地區，但這本就是一個見仁見智的問題，無法通過有效的對比得出結論（如果以英國國家統計局平均收入和平均支出的差值對比，倫敦人淨收入仍然是最高的），因此這就不具備作為決策依據的前提，從普遍性來看不會影響一個人選擇駐紮還是離開倫敦。
總結
總的來說，從勞動力的人口變動和總人口變化來說，雖然“逃離倫敦”和“逃離北上廣”一樣，已經叫了6年，但倫敦當前仍然處於勞動力和人口持續正增長的狀態；新冠疫情可能引發了很多人為了尋求私人空間和綠地而搬家的想法，但這種想法在現實中的實施會受到實際利益權衡的影響，並不算是一個非常有力的驅動因素。最後，即便真的有大批人想要搬離倫敦，倫敦之外的英國各地也沒有如此多的供給能夠實現這種人口的大流動，並不具備很強的可行性。
相關文章
●熱點研究 | 結合首次置業者購買結構看英國住房問題
●熱點研究 | 倫敦區域系列專題（一）：概念解釋
●市場觀察 | 新冠疫情對倫敦住房供給側的影響
參考來源
ONS (2020) Population and migration
The Guardian(2014) Young Londoners flee capital for the regions
Mayor of London, London Assembly (2020) Half of Londoners wanting to move home want out of London
ONS (2020) Gross Value Added (GVA)UK Parliament (2019) Obesity Statistics
Standard (2020) The City is dead, long live the City: the future of the Square Mile
