这是《英房区域专栏》的第一篇文章，和之前的《伦敦区域系列》一样，这是我们将在一段时间内持续更新的系列文章。这一次，我们旨在帮助读者更深入地了解伦敦32个行政区的房地产市场特点。
大多数人都知道伦敦，可又对伦敦并不了解。这或许是因为伦敦出名的部分实在过于耀眼：大英博物馆、白金汉宫、大本钟、海德公园、高等学校和伦敦交易所的光芒加上市中心各类现代化大楼的反射，令人感觉这遍地的繁华与凝重就是伦敦，却忽略了光幕交织背后超过1500平方公里的大片空白。
的确，对于仅是通读全球资讯，或者观光世界各国的人来说，即便对于这全球城市最高极之一（另一处为纽约），也实在没有必要去了解它下设的32个区内，哪个区人口多，哪个区设施少，何处排斥长租公寓，何处吸引中东富豪。但假如要为伦敦的各类房地产投资做一些全面的信息支持，地区风貌和微观特征仍然值得注目。介于此，我们希望能通过32篇文章，帮助投资者重构心中的伦敦地图，掌握区域的代表特征。
第一站，我们从伦敦南部边陲的Croydon开始。
总想当城市的乡镇
2012年2月，英国女皇伊丽莎白二世在准备一场重要的演讲。
这一天是她登基60周年的纪念日，照例将举行一场隆重的庆祝盛典，以颂扬女王之德，国家之长治久安，称为登基钻禧纪念（Diamond Jubilee of Queen Elizabeth II）。
虽说这次隆重的纪念大典为照例举行，但先例实则只有一个，即传奇的维多利亚女王，一个整个维多利亚时代以她命名；今时今日诸多商家都喜欢将名字与她挂钩，为了显示或想象自己的产品古典、庄重又豪华。
在即将到来的这样一个盛大的纪念典礼上，许多英国的乡镇政府官员严阵以待，其中就有Croydon的代表。
官员们当然不是为了出席女王的庆祝典礼，因为他们没有被邀请参加。他们所在意的是一项只有在类似钻禧纪念年才会举行的特殊活动——城市头衔的颁发。
在英国，城市（City）主要是一种荣誉。一个乡镇（Borough）被授予城市称号后，并不直接改变一区政府的统治力或者财政资源，但通常会为当地文化（主要是社区文化）、就业和商业带来一些积极的气氛，并激发进一步的发展。
乡镇申请城市头衔，也并非什么关乎政绩的要务，许多参加者也许不过是配合一下全国上下庆祝的热烈气氛。
但Croydon不同，在各个申请者中，它也许是最紧张的一个。
Croydon政府对于成为城市的渴望，几乎不下于中世纪的贵族男孩对于成为骑士的魂牵梦绕。
从1954年开始，Croydon为了申请一个City头衔，已经三度参加举行于各种重大庆典的“申市”活动，但2000年的新千年庆典和2002年的金禧纪念年（女皇登基50周年纪念）中都没有如愿以偿。钻禧纪念之后，如果女皇在96岁高龄时仍未退位，将会有一场史无前例的大联欢，但假如女皇退位或驾崩，则不知何时才能再有一次申请成为城市的机会。因此，2012年的成败尤为重要。
3月初，竞选结果公布，此次荣获城市头衔的乡镇为Chelmsford、Perth和St Asaph，没有Croydon。London Borough of Croydon始终没能变成City of Croydon，与西敏市并驾齐驱。
Croydon代表悻悻而去，心中充满了疑惑。
凭什么Croydon拿不到城市头衔？
Croydon的特别之处
在回答凭什么Croydon拿不到城市头衔之前，我们先看一看Croydon有哪些可以作为拿到城市头衔的资本。
Croydon是位于伦敦南部的一块区域，为伦敦32行政区之一。此处与英国文学中的著名地带萨里郡接壤，郡内著名居民之一是哈利·波特。
在2012年的钻禧盛典前，全英国刚刚进行了一次全国人口普查，称为2011 Census。在这次普查的结果中，整个伦敦人口最多的一个区就是Croydon，超过36万。在Croydon政府看来，全伦敦人口第一的标签是Croydon申请城市头衔的第一根支柱。
除此之外，Croydon是全伦敦交通发达程度靠前的几个区之一。早在2000年，Croydon区内就已经接通三条主要轨道交通线路，并以大量的电车和公车线路与之相连。在2020年的今天，Croydon更是坐拥总数高达42条的火车和电车轨道。发达的交通线路令Croydon很容易得到来自四面八方的物资资源。Croydon当地的名人John Hickman在阐释作为一名居民对Croydon的理解时，说道：“We have in Croydon everything you expect to find in a city. We have these outstanding transport links, the infrastructure and the facilities a city would have”。交通和基础设施的完备成为了Croydon政府申请城市头衔的第二根支柱。
可是虽然Croydon政府对本区两个特别的优势非常有信心，最终Croydon还是在三次竞选城市头衔中失败了。
Croydon的失败，实际上正好可以用于研究其房地产市场。
Croydon的房地产市场特点
Croydon的房地产市场和Croydon的冲击城市头衔之路一样，都是看起来非常的稳健，有不少值得称道的优点，但是最终都没有得到最好的结果，总是“差点意思”。在城市头衔方面Croydon一直没有胜出，在住宅房价涨幅方面同样如此。
由于Croydon的交通发达（如上文CBRE所述，到达伦敦市中心只需30分钟），不论是住宅房地产，还是为住宅房地产提供潜在买家和潜在租客的投资都源源不断。即便是在2020这个受到了新冠疫情和无协议脱欧可能性双重打击下的市场，Croydon在主流住宅、主流商业和次要商业市场（如仓储物流）方面都还有新的投资，且不乏如施罗德这样大资本的身影。
交通便利，投资持续，还有本来就是伦敦最大的人口基数，Croydon的房价表现从纸面情况来看应该属于伦敦前列，起码处于全伦敦中上游。然而，根据国家统计局ONS在2019年所作的一份伦敦各区域住房市场变化趋势的报告所说，Croydon的表现并没有非常出色，2006-2018年，Croydon的房价从均价21万涨到了均价37万，涨幅为76%；相比之下，周边的其他一些区域，Bromley（与Croydon接壤，位于其东面）的房价涨幅为83%，Sutton（与Croydon接壤，位于其西面）的房价涨幅为85%，都比Croydon要高。
这就奇怪了，Croydon究竟是哪个方面不行，导致在基本的纸面优势如此大的情况下房价表现却并没有与之保持优势呢？
我们认为一个很大的问题在于其本身的经济基础不够优秀。
我们首先可以来看看Croydon的适龄工作人口总数，这个数量决定了其经济产出最多可以由总人口数的多少来完成。在这方面的衡量指标成为经济活动参与度（Economic Activity Rate，EAR），而Croydon的对应值为80%，在这方面，Croydon的情况低于周边的Sutton与Bromley。
我们知道，决定房价的力量来自于一手房和二手房的交易，而不来自租金，又伦敦住宅市场的投资程度较低，因此大量的需求由来自本地的刚需创造。如果把这种情况类比到Croydon，我们就需要研究这个区域的消费状况。在一个人民消费水平不高，外来投资（指购买投资类住宅）的流量也不高的区域，房价自然不会涨的特别快。而如果我们仔细考察Croydon的人民的就业和产业结构，就可以发现，Croydon的房价无法出现领先于伦敦其他区域的上涨是有原因的：此地的人民收入不足以支撑房价的上涨。
我们首先看一看Croydon当地经济主要由哪类产业拉动，由此我们可以知道此地的就业机会主要由哪类产业提供。根据ONS的统计数据，建筑、房地产和批发零售等类别的产业占据了较高的Croydon总价值产出（GVA，可看作Croydon的生产总值），其中建筑又与房地产关系紧密，因此本区最重要的产业是与房地产开发相关的产业。
我们来看一看房地产相关行业的工资水平。下图是ONS统计的关于建筑行业相关工作的平均薪资水准，我们可以看到，与其他工作的薪资水平对比，建筑行业的工资水平并不算高，平均年收入为2万7千英镑，且其所属的行业Skilled Trades行业的总体薪资水平，与Managers、Professional或者Technical类的工作比也相对较低，而这几类工作，比如Professional和Technical类，在Croydon的行业分类中占比并不高。由此可见，Croydon当地由于其产业结构问题，高收入人口不多，中低收入人口较多。
由此看见，虽然Croydon的人口多，交通方便，投资量大，但由于整个伦敦均以当地刚需驱动房地产市场上涨的逻辑存在，本地的产业结构对应的大量中低收入群体无力负担过高的房价，因此本地的房价上涨速度在伦敦各区中并不算特别高。
这正如Croydon申请城市头衔失败一样：能否成为城市，经济水平的决定性远大于人口或者基础设施，金融城和西敏市在2011年时，一个人口数是Croydon的50分之一，一个是36分之一；但论经济产出，两者都是Croydon的5倍以上。
当然，Croydon大量的人口和发达的交通并非一无是处，在租赁房地产上，Croydon可以为运营良好的物业提供较高的回报。根据CBRE的统计，2020年Croydon的租金收益率与Tower Hamlets持平，平均值为4%。这是一个相对较高的回报水准，甚至高于以租赁产业闻名的Redbridge和Lewisham（平均回报率均为3%）。
因此，探究Croydon的房价增长潜力，需要紧密观察其产业转型情况，如本区Tech City的发展和新兴服务业的扩大，将可能成为其房价实现进一步增长的动力；而其租赁水平，由于先天条件较好，可以作为投资于租金回报的投资者的备选区域之一。
相关文章
●英房专题 | 2020二季度住宅市场综述
●热点研究 | 伦敦区域系列专题（五）伦敦南部
参考来源
CBRE Residential (2020) Borough by Borough：Croydon
BBC（2012) Three towns win city status for Diamond Jubilee
Property Week (2020) Mitsubishi Estate brings forward £250m Croydon scheme
Property Week (2020) Schroder UK Real Estate Fund gets the green light for UK home office hub
Property Week (2020) Prologis buys 4.5 acres of land for Croydon expansion
ONS (2020) Employee earnings in the UK: 2019
Croydon Observatory (2020) Employment and Economy
