【潮汐商業評論/文】
謠言是一隻憑著推測、猜疑和臆度吹響的笛子。——莎士比亞
9月24日，一份有關恆大“懇請支持重大資產重組”的報告在“網間”流傳。但幾個小時後，“劇情”立即反轉。恆大集團在其官網發出嚴正聲明，就網上流傳該公司重組情況的謠言進行了回應。
從聲明中看，恆大集團表示相關文件和截圖憑空捏造、純屬誹謗，對公司造成嚴重了商譽損害，對此強烈譴責。恆大集團稱，已向公安機關報案，堅決用法律武器維護公司合法權益。
在傳聞滿天飛的背後，不禁讓人疑惑，恆大到底有多大的資金壓力，是否存在償債風險呢？
01 1300億敞口VS7200億回款！恆大降負債做對了什麼？
據公開資料顯示，恆大集團前8月累計合約銷售金額約達4506.2億元，同比增長約21.8%。按全年6500億銷售目標計算，其已完成全年業績目標的69%。
此外，為了搶收“金九銀十”，許家印親自組織召開營銷大會並下達指示：恆大全國樓盤全線祭出7折賣房大招，率先打響了價格戰，並立下了每個月銷售1000億的“小目標”，要求9、10月份單月銷售額均要衝刺1000億元。若九月、十月能順利實現搶收2000億元，恆大將提前完成全年目標。
以上半年近9成的回款率計算，恆大將實現超5800億銷售回款，全年銷售回款有望達7200億，加上公司上半年仍有2046億現金餘額，如此龐大的現金流意味著公司並無償債壓力，現金流非常充足，公司經營相當穩健。
恆大是如何做到這一點的呢?
8月底，以“三條紅線”為主的融資管理政策正式出臺。而恆大自3月開始的降負債舉措與當下監管要求不謀而合。
今年初，疫情打亂了房企正常的節奏，房地產銷售基本處於“冰凍”狀態。根據克而瑞數據，今年2月，TOP100房企共計實現全口徑銷售額3243.3億元，環比下降43.8%，同比下降37.9%，創下近幾年來單月銷售的最低記錄。
作為龍頭房企，恆大選擇了“突圍”，也給整個地產業提供了可借鑑的解決之道。據中國恆大首席財務官潘大榮介紹，恆大將力爭2020年到2022年，有息負債平均每年減少1500億元。降負債的主要措施及計劃包括：加大銷售及銷售回款。
年初，恆大率先祭出網上促銷政策，不僅包括最低價購買承諾、無理由退房、多重購房優惠等權益，還有全國樓盤75折優惠以及“全民營銷”，徹底引爆因疫情“遇冷”的房地產市場，將“搶收戰”推向高潮。
據恆大披露數據顯示，在全面實施“網上賣房”後，恆大2月份網上累計認購99141套，優惠後房屋總價值1026.7億元。3-4月，恆大繼續實施網上促銷“組合拳”，尤其4月期間，其推出“一房一價”全公開、“全線81折”等一系列營銷舉措。6月，房企抓緊衝刺中期業績，加大供貨力度成為不少房企的共同選擇，在這方面，恆大再次走到行業前列。
另外，6月初，恆大就宣佈會在全國一口氣推出30個新盤， 總貨量約5萬套房源，分佈在大灣區、華北、西南、長三角等全國區域，物業類型包括洋房、高層、公寓等，以覆蓋不同地區、不同層次的市場需求。
在今年年中的業績會上，恆大總裁夏海鈞在提到降負債計劃時指出，恆大繼續實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略，加大銷售及回款。
據管理層透露，今年6月底恆大有息負債相較3月底減少約400億元，下半年降負債目標在600億元左右，到今年年底力爭比3月末減少1000億元。
下半年，降價促銷進一步升級。9月6日晚間十點，許家印再度坐鎮主持集團營銷大會，正式下發了今年九月、十月的營銷“軍令”。內容主要涉及到，“定下目標：‘金九銀十’兩個月，單月銷售額要衝刺1000億；給出政策：恆大全國樓盤全線7折；下放權限：給予恆大總部和地區公司部門負責人以上領導額外96折的籤批權限；確保推新：加大推新貨力度，未來30天，確保40多個新項目如期開盤。”
在恆大超高的執行力下，今年前8月，恆大已累計實現銷售額4506.2億元，同比增長22％，回款率則達到約九成。而按照這樣的恆大速度，下半年恆大無疑會實現更好的銷售業績今年恆大8000億的銷售目標完成概率很大。
9月17日，恆大發布公告，將使用自有資金提前償還15.65億美元債券，摺合106億元人民幣。這一舉措收到了市場的積極回應，在投資者平臺上，諸多投資者將之解讀為恆大現金流較為充沛、償債能力較強的信號。而這是在開啟全國樓盤7折營銷之後，恆大的又一次降負債舉措。
02 萬億土儲+“多箭”齊發，恆大“隱藏實力”還有多少？
強大的現金流之外，龐大的優質土儲是恆大償債能力的另一大保證。
在今年3月底的2019業績發佈會上，恆大集團董事局主席許家印給恆大確立了2020年“高增長、控規模、降負債”的經營發展戰略。
其中，“高增長”就是要實現銷售高速增長，今年銷售8000億，2021年銷售9000億，2022年銷售1萬億。若想銷售高增長就必須有龐大的土儲作為支撐。恆大敢於定下“高增長”目標的底氣之一就是自身的龐大土儲。
根據恆大總裁夏海鈞在2019年報業績發佈會上表示，恆大擁有龐大的低成本優質土地儲備，土儲成本僅1800元/平方米，行業最低之一。
中指數據：2019年各房企拿地情況
半年報顯示，恆大擁有2.4億平方米土地儲備，一二線城市佔比達66%。根據世邦魏理仕估值，恆大土地儲備估值達1萬億，這意味著即便不算銷售回款，恆大隻需出售50%的土地儲備，即可變現近5000億，足以償還所有短期債務。
許家印曾表示，恆大新戰略的背後邏輯，歸根結底是“開源節流”四個字：“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
據瞭解，除了半年報反映的2.4億平米土儲外，恆大還有大量未納入土儲的舊改項目，足以支持未來數年發展。
除此之外，恆大的隱藏實力也正逐漸顯現。今年以來，恆大在資本運作方面動作頻頻，恆大旗下板塊啟動配股融資，陸續分拆優質資產上市，實現公司權益增長。先是恆大物業成功引入中信、光大控股、雲峰基金、騰訊等巨頭作為戰略投資者，成功引戰235億港元；另外，9月15日，恆大汽車發佈公告稱，以先舊後新方式安排引入“二馬”騰訊控股、雲鋒基金以及紅杉資本和滴滴出行等多個投資者，籌集約40億港元。新能源汽車也將於明年量產。
這一系列資本運作，不僅進一步充實資本實力，推動負債率下降，騰訊、阿里等科技巨頭的入股，恆大發展前景認可度得以“證實”。
03 投行“點贊”+推薦買入，恆大“利空”是否已出盡？
“木秀於林，風必摧之”，而“謠言止於智者”。
恆大近期一系列操作為自己減負的同時，得到了諸多投行的認可。
分析人士稱，目前恆大短期債務雖偏高，但大多為銀行開發貸，這種債務最大特點就是到期可滾動借款，並不佔用公司流動資金，因此不會影響公司整體流動性。
事實上，自身強勁業績彰顯成效之下，恆大整體財務表現遠非外界描述的悲觀。多家投行一致看好恆大前景。野村、建銀國際、銀河聯昌證券紛紛給予“買入”評級。
野村點評稱，在6月推出大量新項目後，恆大銷量將遠高於同行，上半年銷售額可能達到3500億元(同比增長24%)，完成其內部銷售目標8000億元的44%。中期業績可能優於同行，核心利潤有望增長30%。鑑於強勁的現金回籠和寬鬆信貸市場，我們並不擔心其流動性。
建銀國際認為，恆大強勁的銷售業績來源於其強大的執行力和成功的營銷活動，預計恆大完成全年目標毫無懸念，首予中國恆大目標價25.2港元，首予跑贏大市評級。
銀河聯昌證券則指出，恆大強勁的銷售勢頭和快速的現金回籠有利於改善其資產負債表。預計恆大將在未來6-12個月內剝離其物管板塊以釋放其巨大的價值。
另外，9月1日，摩根大通發表報告表示，相信恆大物業發展之毛利率已見底，未來會穩定於約25%的水平。該行補充，恆大增長將取決於資產週轉率，由於今年上半年公司獲得一些高質量的土地儲備，認為其資產週轉率將會有所改善，維持其「中性」評級；又指公司逐步降負債比率，故將目標價由18.5元升至19元。
星展發研報指出，中國恆大正減慢收購土地、加快預售以增加現金，另外亦正變現新能源車及物業管理業務。去槓桿現時為恆大主要任務，料2020至2022財年將透過預售優惠、現金回籠及減慢土地收購等削1500億元人民幣的債務。
另外，該行指出，公司已開始透過新能源車及非物業發展業務募資，估計於今年下半年應可籌最多450億港元。該行將公司2020及2021財年盈利預測下調16%及9%，以反映利潤率較低的影響，但維持“買入”評級，認為負面因素已在近月調整中反映。
分析人士認為，強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力，為恆大實現戰略目標提供強有力保證。隨著新戰略深入推進，三年後恆大負債將下降至行業中低水平。屆時，外界將看到一個不一樣的“新恆大”。
而未來，恆大要想活下去、活得更好，接下來或許也需要更多舉措。
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