Part.1
自仁恒滨江园3月清盘后，杭州7万档的豪宅进入短暂的空白期。去年头顶大热光环出让的江河汇和K11配套住宅估计最早也要明年开售，今年只剩望江新城御潮府一根独苗。幸亏，杭州土地市场永远不缺宝藏，就在上个月底好地及时补上，让土豪又有了新盼头。
4月28日，与江河汇新鸿基地块一路之隔的江河汇流区景芳三堡单元商住宝地出让。地块建筑体量132408㎡，无公租房配建要求，其中商业占比30%，建筑面积约3.98万方；住宅建筑面积92650㎡，总起价434153万元，起拍楼面价32789元/㎡。
地块实景图
这幅今年最佳土地的有力竞争者，不仅与“杭州眼”江河汇地标综合体毗邻，未来预计还将与在建的地铁6号线和9号线换乘站三堡站通过地下通道相连，自带TOD属性，这种全杭州都难得一见的硬核配置，自然是各大开发商争夺焦点。
Part.2
地块挂牌阶段，就已经吸引了滨江、绿城、融创、仁恒等几乎所有深耕杭州的中高端开发商报名。竞拍一开始，战火即刻引燃，不到两分钟出价17轮，接着就有耐不住性子的房企一口气加价9.9亿，将溢价率从7.1%直接封顶，进入拼自持阶段。鏖战到最后，绿城惜败而归，势在必得的滨江以11%自持、42607元/㎡的楼面价成功拿地 。
股市是经济的晴雨表，房产群是楼盘热度的检测仪。这块地从挂牌开始，就已经在房产群引起了热烈讨论，大家纷纷猜测最终拿地的会是豪宅垄断者滨江、板块珠玉在前的绿城还是积极勾地的仁恒。
拍地当天，各个群在开拍前半小时就全程关注，不时有人蹦出“甩一下拍地链接”的请求。从开始到结束，群里信息一直被土拍霸屏，最终滨江拿地，有舒了一口气的，也有为绿城惋惜的。
这种关注度，印象中过去只有南星最后一个项目仁恒滨江园地块拍卖时享受过。成功出让后，有实力的群友纷纷表示要将这个项目放进购物车优先级，有幸摇中，就会毫不犹豫刷卡买单。
根据过往经验，能得到群里如此认可程度的豪宅项目，再加上开盘时间大概率排在新鸿基之前，天时地利下这个楼盘极有可能创下豪宅中签率新低。我们判断，在钱江新城喷涌而出的购买力遇上优质资产荒的档口，只要起步户型不过分夸张，项目中签率跌到10%以内的机会很大。毕竟今时今日的三堡，已经摇身一变成为最受期待的“
IFC”了。
红框即是江河汇规划图上的滨江地块
Part.3
不仅购房者认可这个地段，开发商同样为它疯狂。地是二十八号早上拍的，第二天便得到消息，说打的难舍难分的滨绿居然合作了，一同入股的还有闽系开发商XX城和对地产与地产股都情有独钟的险资X安；五一假期回来后，事情又开始起变化，说合作的不止四家，已经到了七家，再来一家就能凑齐“八仙过海”了。
但我对于这些传说，竟至于颇为怀疑。我向来是不惮以最大的想象力来推测开发商的合作精神的，然而我还不料，也不信竟会为了一块地凶残到这个地步。自然，一个楼盘、几十亿货值而已，稍有人心者，谁也不会料到有这样的罗网。
购房者，已经开始存钱腾房票；开发商，同样放下身段求合作。离拍地过去已经十天，漫步三堡，我正有写一点东西的必要了。
Part.4
印象中的江河汇，是这两年才开始走红的区域，但事实上一出道就已经步入倒计时。除了新鸿基和滨江两个待售新盘，整个板块只剩下滨江地块北面一幅小体量宅地可供出让。待这三个项目清盘后，江河汇住宅开发就正式落下帷幕。
江河汇核心区唯一一块未出让的宅地
因此，接下来一年，江河汇的次新房极有可能复制以
候潮府为代表的南星优质二手房走势。在18年10月交付后的大半年时间里，候潮府成交价一直在7万上下徘徊。但随着周边新盘上品热度不断升温，中签率下降，同板块二手成交也随之水涨船高。越来越多的富人意识到，再不下手，南星或许就将与自己永远失之交臂了。
候潮府实景图
这种效应到了仁恒滨江园时期更加明显。滨江园每次加推结束，都有一批焦虑的落选者转而入手板块内次新房。一次次推波助澜下，到19年底候潮府已经站上了9万大关。
事实上，这两年杭州二手房走势分化明显，大部分板块的成交价还没能突破18年4月的高点，持续上涨的主要还是优质地段的品质次新房和顶级学区房，南星是其中最独树一帜的排头兵。
南星这两年的走势，完美的给市场展现了一个核心板块进入存量房时代的恐怖程度。
而江河汇，是最有希望接棒的下一个。
