Part.1
自仁恆濱江園3月清盤後，杭州7萬檔的豪宅進入短暫的空白期。去年頭頂大熱光環出讓的江河匯和K11配套住宅估計最早也要明年開售，今年只剩望江新城御潮府一根獨苗。幸虧，杭州土地市場永遠不缺寶藏，就在上個月底好地及時補上，讓土豪又有了新盼頭。
4月28日，與江河匯新鴻基地塊一路之隔的江河匯流區景芳三堡單元商住寶地出讓。地塊建築體量132408㎡，無公租房配建要求，其中商業佔比30%，建築面積約3.98萬方；住宅建築面積92650㎡，總起價434153萬元，起拍樓面價32789元/㎡。
地塊實景圖
這幅今年最佳土地的有力競爭者，不僅與“杭州眼”江河匯地標綜合體毗鄰，未來預計還將與在建的地鐵6號線和9號線換乘站三堡站通過地下通道相連，自帶TOD屬性，這種全杭州都難得一見的硬核配置，自然是各大開發商爭奪焦點。
Part.2
地塊掛牌階段，就已經吸引了濱江、綠城、融創、仁恆等幾乎所有深耕杭州的中高端開發商報名。競拍一開始，戰火即刻引燃，不到兩分鐘出價17輪，接著就有耐不住性子的房企一口氣加價9.9億，將溢價率從7.1%直接封頂，進入拼自持階段。鏖戰到最後，綠城惜敗而歸，勢在必得的濱江以11%自持、42607元/㎡的樓面價成功拿地 。
股市是經濟的晴雨表，房產群是樓盤熱度的檢測儀。這塊地從掛牌開始，就已經在房產群引起了熱烈討論，大家紛紛猜測最終拿地的會是豪宅壟斷者濱江、板塊珠玉在前的綠城還是積極勾地的仁恆。
拍地當天，各個群在開拍前半小時就全程關注，不時有人蹦出“甩一下拍地鏈接”的請求。從開始到結束，群裡信息一直被土拍霸屏，最終濱江拿地，有舒了一口氣的，也有為綠城惋惜的。
這種關注度，印象中過去只有南星最後一個項目仁恆濱江園地塊拍賣時享受過。成功出讓後，有實力的群友紛紛表示要將這個項目放進購物車優先級，有幸搖中，就會毫不猶豫刷卡買單。
根據過往經驗，能得到群裡如此認可程度的豪宅項目，再加上開盤時間大概率排在新鴻基之前，天時地利下這個樓盤極有可能創下豪宅中籤率新低。我們判斷，在錢江新城噴湧而出的購買力遇上優質資產荒的檔口，只要起步戶型不過分誇張，項目中籤率跌到10%以內的機會很大。畢竟今時今日的三堡，已經搖身一變成為最受期待的“
IFC”了。
紅框即是江河匯規劃圖上的濱江地塊
Part.3
不僅購房者認可這個地段，開發商同樣為它瘋狂。地是二十八號早上拍的，第二天便得到消息，說打的難捨難分的濱綠居然合作了，一同入股的還有閩系開發商XX城和對地產與地產股都情有獨鍾的險資X安；五一假期回來後，事情又開始起變化，說合作的不止四家，已經到了七家，再來一家就能湊齊“八仙過海”了。
但我對於這些傳說，竟至於頗為懷疑。我向來是不憚以最大的想象力來推測開發商的合作精神的，然而我還不料，也不信竟會為了一塊地兇殘到這個地步。自然，一個樓盤、幾十億貨值而已，稍有人心者，誰也不會料到有這樣的羅網。
購房者，已經開始存錢騰房票；開發商，同樣放下身段求合作。離拍地過去已經十天，漫步三堡，我正有寫一點東西的必要了。
Part.4
印象中的江河匯，是這兩年才開始走紅的區域，但事實上一出道就已經步入倒計時。除了新鴻基和濱江兩個待售新盤，整個板塊只剩下濱江地塊北面一幅小體量宅地可供出讓。待這三個項目清盤後，江河匯住宅開發就正式落下帷幕。
江河匯核心區唯一一塊未出讓的宅地
因此，接下來一年，江河匯的次新房極有可能複製以
候潮府為代表的南星優質二手房走勢。在18年10月交付後的大半年時間裡，候潮府成交價一直在7萬上下徘徊。但隨著周邊新盤上品熱度不斷升溫，中籤率下降，同板塊二手成交也隨之水漲船高。越來越多的富人意識到，再不下手，南星或許就將與自己永遠失之交臂了。
候潮府實景圖
這種效應到了仁恆濱江園時期更加明顯。濱江園每次加推結束，都有一批焦慮的落選者轉而入手板塊內次新房。一次次推波助瀾下，到19年底候潮府已經站上了9萬大關。
事實上，這兩年杭州二手房走勢分化明顯，大部分板塊的成交價還沒能突破18年4月的高點，持續上漲的主要還是優質地段的品質次新房和頂級學區房，南星是其中最獨樹一幟的排頭兵。
南星這兩年的走勢，完美的給市場展現了一個核心板塊進入存量房時代的恐怖程度。
而江河匯，是最有希望接棒的下一個。
