一直以來，只有推銷員當我是個富人——
“哥，地鐵旺鋪有興趣瞭解一下嗎？絕好地段，買到就是賺到......”
這種推銷電話，我已經不記得接過多少個了。每次拒絕，聽到他們失望的語氣，我只能默默說聲抱歉，畢竟你們這個商鋪我是真的買不起的呀。
一般我們常說商業地產主要包括寫字樓、商鋪、公寓這些產品。
毫無疑問，在大多數人的置業選項裡，商業地產是不受待見的。
有人把商業地產稱作是：樓市韭菜收割機，房地產市場裡的泥石流，無數散戶投資者繞不開的噩夢，一個莫得感情的燒錢機器，一夜創富界的卡麗熙，喧囂浮華藍圖擁有者，最不具升值潛力終生成就獎。
毫不誇張的講，在一眾人眼裡，商業地產這東西就是個坑，除非你的錢是大風颳來的，如果不是要慎重。
等一下，等一下，以前，不是說好了“一鋪養三代，代代高富帥”的嘛。
今天，怎麼成了這幅熊樣？
我書讀得少，你可不要騙我呀，我還想著實現發財夢呢！
看來很有必要來了解一下商業地產風評是怎麼變糟的......
既然是想著投資商業地產，能不能賺錢就是最重要的考慮因素，這就是回報率。
如果連回報率都不清楚，那你這顆優質韭菜就等著被收割了吧。
我們拿商鋪舉例，假設你購買了一個總價100w的商鋪，月租是10000元/月，那麼回報率=（10000 x 12個月）/100w X 100%=12%。這樣算來，回報率非常高，比買銀行的理財產品收益高許多。
假設還是100w的商鋪，月租是10000元/月，你只需要用100w/10000×12=8.3。也就是說，只需要八年多的時間你就可以收回100w的本金，而商業地產的產權大多為40年，也就是說後面的三十幾年你是純賺的。
這個時候是不是有人已經躍躍欲試了，要給自己買個商鋪致富呢。
先別急，冷靜冷靜冷靜.....
理想情況總是好的，現實嘛...
你有沒有留意到，最近你家附近的商鋪，開店一茬接一茬，關店也是一茬接一茬。
幾天前剛吃過的一家麻辣燙，可能你下次再去的時候，已經換了新的老闆。
在這裡肯定會有聰明的小可愛出來槓了：
不對呀，你看那些熱門城市商業中心，你看這樓，多高；你看這燈，多亮；你看這商場，多旺！
眾所周知，地段永遠是投資的要訣。
可是一個城市裡商業中心就那麼幾個，每年市面上新推的商業地產項目琳琅滿目。
在國際上，有個人均商業面積警戒線：人均佔有商業面積1.2㎡。
在這個警戒線以內，商業供需是均衡的，你好我好大家好。一旦超過這個警戒線，商業就過剩了。
你永遠不知道整個市場背後有多麼龐大的庫存，尤其是現在，商業地產真的爛大街了。
請看下圖↓
聰明的小夥伴是不是被真實的數據刺痛到了，剛剛興奮的心情被潑了一盆冷水。
不好意思，我不是針對某一個，我是指商鋪、公寓、寫字樓都是垃圾~~
之所以這樣說，一方面是，網購讓商鋪的價值不斷貶值。
在這次疫情期間就非常明顯。大家都不能出門，各種消費都在網上買，線下的店鋪熬不過去的死了一大批，線上網店生意火爆。
並且現在不論你是在幾線城市，都流行起網購了，越來越多的人加入到網購群體中了。
另一方面是，隨著城市的擴張，各種商業區城市綜合體遍地開花，人流也分散了，導致競爭日益激烈，生意越來越難做。
就現在來看，線下門店的前景只會越來越差，只靠附近周邊的人流量，很容易就死翹翹。
還有，因為限購等一些原因，很多人喜歡買住宅式的公寓，有的還是70年產權的那種公寓，但是這個東西除了產權，還有持有成本更高等問題，商水商電，還有不能落戶和沒有學區的問題.......反正除了自住不舒服，其他都挺好。
公寓想賣，交易稅費高，賣不掉。想租，供應過剩，租金又上不去。
進退兩難，太難了...
現在寫字樓的空置率一直都是居高不下，為什麼想不開還要去湊熱鬧？
在這裡勸各位在考慮房地產投資的時候，別瞎衝。
不是所有的商業地產買了的都是好資產，有的搞不好就成了負資產，有的買到手就要虧，如果小心臟承受不起，除了住宅，其他最好都不要去碰，只有這樣才可以守護好千瘡百孔的錢包。
那麼現在：
親，炒商鋪嗎？傾家蕩產的那種喲~
