房地產作為每個人一生都繞不開的必備之物，長期以來一直在妖魔化發展。政府宏觀調控就是在去妖魔化，使之回到正常發展的軌道上。長久以來，揹負罵名的開發商終於迎來了給自己正名的機會，房地產即將迎來真正的晴天。
第一章 房地產去妖魔化，去的是那些妖和魔？
一、開發商裡的妖和魔
(一)囤地獲利。
1、概念解釋，囤地獲利，是指，開發商通過一次性獲取大量土地，通過放緩開發進程，在房地產價格上升通道期間，通過囤積土地來獲得收益的一種開發模式。
2、政府打擊囤地的政策：禁地令。
多數地方政府以政府命令的形式，出臺“禁地限地令”，通常單幅土地出讓規劃總建築面積不得超過20萬㎡。江蘇早在2013年就出臺了相關禁令，廣東地區在2017年出臺了相關禁令。
3、效果及作用：
此政策出臺後，市場上基本上不再會有超級大盤，早期房地產市場，動輒百萬方的超級航母型樓盤基本上絕跡。
此政策，一方面杜絕了開發商通過囤積土地獲利，另一方面，是在市場的成長中，對地方政府進行了市場經濟的現實教育，政府通過控制土地出讓規模，使得土地財政收入更有保障。
(二) 過渡追加財務槓桿
1、概念解釋：
利用財務槓桿獲利，是指，開發商通過減少資本金出資，增加外部借款，來進行開發，實現較大開發利潤。
例如，某項總投資20億元，投資峰值8億元，銷售總額30億元，淨利潤約2億元。開發週期3年。嚴格按照貸款政策，對於開發商自有資金出資滿足30%，即6億元，才可以做項目貸款，項目的貸款餘額最大值為2億元。項目自有資金出資回報率為33.33%。但是，如果開發商增加財務槓桿，自有資金出資僅2億元，貸款規模做到6億元。相比此前，增加4億元貸款，增加2400萬元財務費用。但自有資金出資回報率已經可以做到88%。相比此前嚴格要求自有資金出資30%，利潤增加2.64倍。
2、政府對策：
2.1 禁止開發商資本金融資。
2.2 禁止土地出讓金融資。
2.3 嚴格按照項目滿足四證、30%自有資金出資，二級房地產開發企業資質。
此政策是通過銀監會的實施細則、指導規則等方式實現。
3、效果及作用：
此政策，直接導致開發商融資難度增加，投資收益減少，項目週轉減速。開發利潤減少，導致開發商投資開發熱情降低，有助於房地產開發降溫。
(三)劣質住房
1、概念解釋：
劣質住房，通俗點講，就是通過偷工減料，或者增加公攤、虛增容積率等方式，來進行獲利，是一種欺詐手段。在開發商中並不常見。
2、政府對策
針對開發商提供劣質住房的行為，是政府介入最早，採取的法律法規措施最為完善的一個控制手段。針對開發環節的，設計、施工、監理、物業等均有較為完善的處置方式。例如交房時必須提供“兩證一書”，建築質量終身負責制等。
3、實施效果
房屋質量有了較為穩定的保障，市場上因房屋質量問題導致的糾紛批量減少，絕大部分開發商都能夠做到基本的質量和安全保障。
二、購房人群體裡的妖和魔
(一)炒房客：
1、概念解釋：
炒房客，是指不以居住為目的，以短期內買進賣出獲利的投資客戶。
2、對策：
2.1 限購。多地通過，限制購買一套或二套以上數量的政策，限制投資炒房行為。
2.2 限售。多地通過，增加和延長持有房屋的時間，如購買房屋後，不足兩年不得上市交易等行為，限制投資客短期內的買進賣出行為。
2.3限貸。通過提高二套房貸款利率，禁止第三套房貸款等形式，杜絕炒房行為。
3、效果：
市場篩選掉了投資客後，使得有居住需求的數量得以真實體現。使得住房供求更能夠接近真實的市場需求。
第二章 鼓勵房地產健康良性發展，為廣大居民提供適合的居住產品
人口向城市流動，是人類發展的基本趨勢，是社會進化的顯著特徵，這一趨勢基本上不會改變。未來二十年，是多數農村逐步消亡的過程。
城鄉差異化的消除，是一方面通過將現有鄉村人口有序的轉移到城市，另一方面，將接近城市的現有鄉村，通過產業化將其本身發展為城市的一部分。城市不是固定的地理位置，它隨著經濟和人口的發展不斷被重新定義。
截止到2017年底，中國總人口13.9億元，其中城市常住人口8.13億人，鄉村人口5.77億人。全國年齡結構60歲以下的人口占比82.7%，假如鄉村人口5.77億人中60歲以下的人口有向城市轉移需求，則需要轉移的鄉村人口還有4.77億人。按照此前，近10年，每年平均2000萬左右的人口轉移速度，則還有23年的時間，進行人口轉移。則意味著中國的城市擴容，還有23年左右的時間。同時意味著，城市新增住房需求，還有23年。至少還需要國家制定五個五年計劃。
因此，對國家啟動對房地產的去妖魔化運動勢在必行，否則，將大大影響人口向城市流動，影響城市化進程，影響社會進化的進程。
客觀上來講，房地產依舊有著美好的發展空間。這一假設，是建立在現有住房形態和住房條件的基礎之上的，不包含因為科技革命帶來的住房升級需求。
政府接下來要做的是，提供什麼樣的住房，來滿足人口向城市的流動。
一、產權類住房
(一)完全商品房
商品房，在全國範圍來看，仍然是主要的解決住房的手段，商品房是完全市場經濟的產物，能夠自由流通，有能力者可以在市場上輕易獲得。
(二)限價商品房
限價商品房，是地方政府為穩定房價，對某一熱點區域進行最高售價限制的一種商品房，其市場屬性與商品房完全相同，只是價格做了一些限制。
限價商品房，本質上是限制高端消費，抑制開發商打造高端住宅。為了控制房價上漲過快，而使用的一種調控手段。
(三)共有產權房
共有產權房，是地方政府，以強制開發商，以低於同區域商品房銷售價格的方式，面向特定對象，進行銷售的商品房，此類商品房，需要與政府共享房屋產權。未來轉讓時，受讓對象也有特定限制。
共有產權房，通過各種限制，將投資客完全排除在外，是當前商品房提供中，最為低端的一種商品房形式，優點是將房子提供給了最為迫切需求的客戶。
共有產權房，當前僅有北京在實施。隨著人們對共有產權房熱情的降低，預計共有產權房，會逐步退出歷史舞臺。
二、租賃房
(一)人才公寓
人才公寓，是政府針對高端人才，提供的一種福利性住房。當前在廣東地區較為流行。
(二)公共廉租房
公共廉租房，通常是針對具有當地戶籍，收入低於一定水平，不具有購買商品房的支付能力的人群，提供的一種社會救濟住房。全國均有提供。
(三)社會化租房
社會化租房，是提供鄉村人口向城市人口轉移的過度階段的最佳方式。激活龐大的租賃房市場，規範市場化租賃的行為，提供標準租賃化產品，急需政府和社會方積極參與。作為政府方，要提供法律法規，支持租賃房市場良性有序發展。作為企業要提供多元化、符合居住需求的租賃用房。以滿足鄉村人口向城市轉移過程中的過度用房。
三、集體土地入市
集體土地自由流通，進入房地產市場，可以說，是房地產發展過程中的一個里程碑事件，對市場各方影響深遠。
首先，集體建設土地入市，可以有效國有建設用地指標。非住宅類項目，不再受制於建用地指標的束縛。國有建設用地指標中，能夠更多的將建設用地指標向住宅用地指標傾斜，緩解國有建設用地指標緊張的局面。
其次，集體建設土地入市，能夠一定程度上緩解土地出讓經不斷上漲的局面，平抑土地出讓金價格，從而為平抑房價做出貢獻。
再次，集體建設用地入市，為建設可以統一經營低價的租賃公寓，提供了廣闊的市場空間和發展動力。
