青岛楼市逐渐回暖，改善置换的机会终于来了。
随着青岛楼市逐渐回暖，现在有更多的人将“购房换房”提上日程，尤其是置换一族。他们的房产涉及到“买与卖”，卖低了心里不是滋味，买高了又后悔不已。
最近，在知识星球问答上，一个粉丝问了我这样一个关于置换的问题：
不久前，还有一个粉丝问了一个相似的问题：
这两个都是关于市区的旧房子的问题。他们之间共同的特点是什么呢？一是位置很好，周边配套成熟，完全不用像新区一样有城市培育期；二是房龄都很老，有的甚至超过了20年。
那么城区的旧房子，我们该如何出售，是先买还是先卖，又该在哪里置换合适？
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如何置换？
只有弄清了置换的目的，才能更好的进行资源支配。当下人们置换房屋的目的无非是为了：
1、置换品质更高，居住体验更舒适的房子，或是为了孩子上学；
2、将成熟地段的溢价房，置换为新区未来房价有上行空间的房子。
如果是改善兼顾一些投资，我觉得除了户型上的要求，周边配套也是要考虑的，即使要增添一些预算，也是值得的。毕竟居住舒适感不仅来自于房屋本身，周边的交通配套的成熟度也影响着幸福感。
如果是房屋涨幅问题而想投资别的房产，我觉得没有必要。做投资不是追求暴富，而是追求长期的盈利。比如把西海岸新区置换为城阳，完全没有必要，两个区域情况各不相同，有时你方唱罢我登场，投资涨幅其实都差不多。
一种情况除外，就是你这套房子潜在的价值升幅太差了，不是楼龄太旧，就是配套不行，急需要换。这本身也说明你前期选房的时候就犯了错，该换就换吧。
此外，置换群体还会遇到“先买后卖”还是“先卖后买”的问题，其实关键都是取决于自己的资金情况。
1、资金充足的情况下：可以先购买心仪的房子，但一定要在合同中注明，首付资金最后支付的时间，这样可以留给自己充足的时间卖房，使自己变成首套房购房资格，并且用卖房的钱来支付新房房款。
2、如果卖掉旧房才有购新房的首付：这种情况下，建议先去各个二手房平台了解自己小区以及周边新盘的房价，对比优劣。急卖的时候，适当放盘的时候放得比其他业主的价钱低一些，家里的摆设卫生一定要比其他家业主做得更好，这样买家选中的机会更高。
除此自身状况之外，大环境来看，倘若楼市处在上行阶段，建议先买后卖，这样你可能双踏两个房子的涨价红利；而如果楼市普遍大跌，更建议你先卖后买，这样才能保证有充足的资金置换，而不是被迫租房。
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置换的地段
前几日全国改旧的浪潮袭来，老旧小又被推上了风口浪尖。有人觉得老房子的各种基础设施都已经老化，倘若没有学区以及地铁加持，很难保值，再加上现在好的教育资源正在向东移，许多家长更愿意选择浮山后、崂山的学区，未来也会对市南学区的价值有所削弱；也有人说，这些老房子占据着市中心最好地段和位置，对于房地产来说，品质可以逐年老旧，但是地段是永恒的。
的确，老房子拥有着绝佳的地段、成熟的配套以及居住氛围，但是，有时地段并不是永久保值的，因为青岛现在处于扩张中，好地段也在随着城市的发展而增加以及转移。
所以建议改善+投资的置换者，首先要考虑房源离单位的远近，再来就得衡量这个版块是否有潜力，可以从以下几个角度来看：
1、看距离主城的远近（最好控制在30公里内），如果离得远，交通也一般，不建议选择。如果离主城近，可以看区域的规控图，一个区域倘若都是黄色代表的居住用地，证明这里只是一个居住型的城区，并没有不可替代的优势。
倘若区域内商业以及学校地块占比大，那就说明区域内未来这里商业中心、写字楼等较多，以后来这务工租房的人也会多，即使楼市遇冷，由于旁边有足够的商业和工作人群，这里的房价，至少下跌缓慢。
2、看该区域居住者的属性以及购买力，这样才能判断出未来谁来接盘，比如浮山后购房的人，有一半都是冲着学区去的。
3、看周边是否有落地的配套和已经在建的地铁。
目前，青岛整体版块的特点是四处开花，改善大户型小高层、叠拼大部分聚集在新城区，比如这几年火热的白云山、白沙河、灵山卫、安子片区。其中又以前海一线更受改善置换的关注，但在这想提醒，青岛不缺海景房，所以置换的时候要谨慎。
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写在最后
对于市中心的老房子，或是升值空间已经不大的楼盘来说，目前正处于青岛楼市回暖时期，也许可以适时价值置换。在市区置换一个新房、次新房，或者在近郊选择一个地铁盘，远郊不建议碰。
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