房地产政策加码不断，房地产和土地市场降温明显。而从未来城镇化的目标和趋势看，房地产仍具有投资价值。
2019年前9个月，房地产调控政策发布高达415次。业内人士预计四季度，全国房地产依然会是双向调控，房价平稳的城市不排除宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。
政策加码，房市降温
坚持“房住不炒”，落实“因城施策、一城一策”；特别是今年年中政治局会议，首提不将房地产作为短期刺激经济的手段。金融监管部门严控信贷资金流入楼市，并限制房地产商融资，进而管控房地产商从海外融资，房地产企业陷入资金链随时中断的险境。而国家棚改计划今年腰斩，计划开工量从580万套下降到289万套。棚改是大部分三、四线城市房地产繁荣背后的支柱之一。
在一系列组合拳的重击下，房地产企业生存艰难。截至2019年9月，全国已有331家房地产企业破产，相当于每天有1.35家房企消失。这些房地产企业消失的原因大相径庭——资金链断裂。如今，国内的房企进入偿债高峰期。房地产主渠道的负债总金额为20.29万亿，2019年到期的债务金额达6.79万亿。房子难卖，回款困难，一旦债务逾期无力偿还，就会导致企业资金链断裂，最后不得不选择破产。
2019年9月上旬，全国土地市场明显降温，月内累计超过5亿元的地块合计50宗，平均溢价率只有7%。这一趋势延续了8月份土地市场的低迷，8月全国热点的70大城市合计土地成交1057宗，成交土地金额2501亿元，溢价率只有8%。而土地流拍逐年加码，2017年全国土地流拍数量为936宗，到2018年时增加到1908宗。根据中指院数据显示，2019年上半年土地流拍数量已超过去年全年了。
统计局数据显示，2019年1月～8月，房地产开发企业房屋施工面积813156万平方米，同比增长8.8%，增速比前7月回落0.2个百分点。其中，住宅施工面积568025万平方米，增长10.1%。房屋新开工面积145133万平方米，增长8.9%，增速回落0.6个百分点。房屋竣工面积41610万平方米，下降10.0%，降幅收窄1.3个百分点。因目前政策仍处高压态势，市场观望情绪逐渐增厚，购房积极性弱于往年，房屋整体成交量与去年持平或弱于往期。
抓住城镇化红利
在当前的形势下，投资房产首选一线及新一线城市。一线及新一线城市汇集了全国主要的教育、医疗等资源，对这些资源的需求成为未来十年房地产价格的支撑因素。粤港澳、长三角、新经济大都市圈的房地产价值最高，财富聚集效应最强且流动性强。
从短期来看，不建议投资酒店式公寓、旅游地产、单价高或者地理位置不理想的远郊。投资房地产还要研究地方政策的稳定性，如海南房地产政策变动比较多，商业违约率较高；重庆每年固定投资1万亿元，投资密度非常高，有较好的安全边际。
不建议投资三四线城市的房产，因为三、四线城市去库存难，人口外流严重。来得快、去得快是三、四线城市房地产行情的典型特点。目前，不同等级的城市房价走势不一，受调控政策影响，也要看该地区未来几年人口变化。过高房价导致资产泡沫，压缩年轻人奋斗空间，增加了地方政府债务风险，提高实体经济的成本，导致产业空心化，严重伤害实体经济。
从中国实际城镇化质量看，目前我国城镇化率才达到43.34%，和户籍人口城镇化（59.58%）还有16%的差距，即有大约2亿人在城市生活却没有买房，而要达到发达国家70%的城镇化标准，还需5亿人进城。这加起来就是7亿人口的城镇住房需求。如此庞大的需求，构成城市房价的支撑。
所以说，中国城镇化的红利还没有完全实现，未来7亿人口进城购房，从农村消费转向城市消费，带动对实体经济的需求，带动人口结构的变化，这个红利期至少有15～20年时间，遵循这个逻辑，可以看到房地产仍还具有投资价值。
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