未來土地市場分化或將成為常態。
◎ 作者 / 謝楊春 吳嘉茗
近期，土地市場熱度“冰火兩重天”。長三角、東部沿海的二線、三線城市在樓市迅速復甦、政策利好、優質地塊供應等因素加持下地市升溫顯著。但仍有不少城市含宅地塊成交規模雖大，多以底價成交，且並未採取熱點地塊帶動市場人氣的手段。
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3月以來宅地成交“冰火兩重天”長三角二線、三四線地市較熱
各城市陸續恢復土地出讓以來，部分城市宅地成交溢價率居高不下，而另一部分城市則持續底價成交，地市表現較為冷淡，不同能級、地域之間分化顯著。CRIC重點關注的24個二線城市中半數城市的平均溢價率達到20%以上，西安、太原和寧波熱度較高，近一個半月來平均溢價率高達40%；地價較高的蘇州、杭州和福州平均溢價率分別為9%，20%和31%。整體來看，長三角二線熱度更高，除蘇州外平均溢價率都在20%以上；而貴陽、鄭州、武漢、天津等8個城市的平均溢價率不足5%，蘭州、青島和長春不但成交均價較低，且基本都是底價成交。
三四線城市土地市場同樣“冰火兩重天”。長三角三四線城市熱度普遍較高，常州、徐州溢價率分別達到45%和30%,麗水、溫州、無錫平均溢價率也都在20%以上；而珠三角城市中僅中山的平均溢價率達到16%，清遠、肇慶含宅地塊幾乎都是底價成交，同為受到粵港澳大灣區利好輻射的城市，地市表現卻相去甚遠。
2優質地塊出讓助推地市熱度
福州、杭州樓市升溫帶動地市回暖
地市熱度明顯回升，主要是由兩方面原因帶動：
一方面是城市通過推出配套成熟的核心優質地塊，刺激房企拿地意願、帶動市場熱度提升：例如福州、南京、杭州、成都等城市近期成交的地塊中，不乏區位優勢明顯、資源配套完善的優質地塊，均引起了多家房企參拍，且競拍輪數較多，例如南京建鄴區、棲霞區地塊競拍輪數超過50輪。此外，部分地塊達到限價，最終通過搖號、競配建等方式確定競得人。
反之地市表現冷淡的城市近期均無市區核心地塊出讓：如長春主要出讓地塊位於農安縣、淨月開發區，城區內也無核心地段地塊出讓；青島成交地塊大部分位於即墨、膠南、膠州等地；蘭州也以榆中縣、城關區青白石片區的地塊為主，少數城區內地塊的位置條件也較為一般。在房企投資態度整體保持謹慎下，地塊條件普通，難以吸引多家開發商積極參拍。
另一方面部分城市在疫情影響逐步退去後樓市快速復甦、升溫帶動地市回暖。二線城市中成都、蘇州、福州、杭州在3月上半月已有不同程度的復甦，成都出現了萬人搖號項目，部分項目價格也有所上漲；蘇州在土拍新政、放寬落戶門檻等政策刺激下同樣提振了房企拿地信心。
三四線城市中，長三角城市復甦速度最快，嘉興、常州等市場快速回溫，成交量接近去年年末水平，項目來訪恢復常態的同時，轉化率也有所提高。
反之，地市復甦緩慢的城市大多樓市復甦也“慢半拍，長春、青島、蘭州、濟南等城市3月份樓市的成交和供應量同比仍有一定程度回落，也並未回到去年四季度水平，樓市的持續冷淡難以給地市注入信心。
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經濟活力是最好的“催化劑”
鄭州、武漢短期地市“熄火”長期仍看好
從不同城市近期表現可以看出，地市熱度明顯提升的城市大部分是經濟活力較高，且政府在供給側也給予市場一定的刺激，加大了房企拿地的積極性和活力。地市升溫又反作用於樓市，形成正向循環；反之，地市熱度較低的城市樓市復甦不明顯，供應地塊也絕大多數位於郊縣、非核心區域，難觸發地市熱度向上“開關”。
對於近期地市火熱的城市而言，雖然地塊溢價率較高，但地價整體合理，基本在預期以內且盈利空間尚存。而諸多房企參拍也說明企業對此類城市的市場預期普遍看好，未來市場還將持續平穩上行。
對於近期地市“熄火”的城市而言，像鄭州、武漢等經濟基礎較好的區域支柱型城市一旦有優質地塊出讓，仍會引起積極競拍拉動熱度走高；而類似蘭州、長春等經濟走勢較弱、人口流出或增速緩慢的城市，短期關注度不高，地市難現火熱。待市場銷售真正有了好轉，我們認為優質地塊熱度會回升，但非核心區域的地塊仍將維持底價成交態勢。長期來看，經過疫情特殊階段“洗禮”後，大部分企業開始重新審視城市發展週期，資源、人口聚集的城市優勢將被進一步放大，在普遍降低落戶門檻後優質核心城市的虹吸效應也會進一步加強，勢必導致相對弱勢的城市加劇人口流失，未來土地市場分化或將成為常態。排版丨李玥瑤
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