用戶天一鴻
你好，我認為過去10多年推動房價高歌猛進的因素已經變了，未來5到10年房價的走勢預測如下：
那些樞紐城市的優質房產，包括學區房、豪宅以及核心商圈的商鋪等，依然都會穩中有漲。如果是三四線城市，沒有接入高鐵，又缺乏核心產業支持的城市，無法能夠起到吸納流動人口的，房價會比較難。
其實從2018年，國內的很多中小城市房價開始回調，接下來房價是不是到頭了，這個我主要從城市化推進、土地的供求關係和貨幣超發三個維度進一步做下分析。
一、城市化的轉折：從城鎮化到都市化
安信證券團隊有個很有意識的研究：小學生在校人數。通過數據分析：
2013年到2015年，全國範圍在校小學生人數增速為0.2%。在這種背景下，像深圳、廈門和北京等城市小學在校人數增速為7%以上，遠超全國水平，這些地區房價也是猛烈上漲。而在橫軸的另一端，比如西寧、呼和浩特和昆明等城市，小學在校人數增速是負增長或接近零，這些地區房價的漲速也是很有限。
對於孩子正在上小學的父母而言，選擇流動到哪個城市，都會考慮這個城市公共教育水平、治安好壞等各種因素。尤其是那些城市教育資源好的，城市人口流入就會上升，勞動力市場供應就會上升，小學在校人數也會增加，房價就會上漲。
也就是在城市化過程中，跟人口流動關係特別大。根據數據分析，北方主要流動北京和鄭州，西南地區流入成都，東南沿海流入深圳、廈門和廣州，長江中下游出現城市密集型，包括長沙、武漢、南京和杭州等，這是中國城市化非常明顯的特徵。從城鎮化到都市化對重點城市的房地產市場需求提升起到重大的提振作用。
二、城鎮化和土地制度
1982年人大通過新修訂憲法，首次對土地所有權制度進行明確的規定。增加了“城市的土地歸國家所有”，這就形成國內房地產市場與世界絕大部分國家和地區存在根本的差異：國內城市土地是國有的，全球絕大多數城市和地區土地是私有的。
在國有制度下，由於缺乏其他供地主體的競爭，面對大量人口流入，城市土地供應難以快速擴大，這樣情況下，人口流入的壓力就會體現為這些城市地價和房價的上漲。
對於全球其他海港型城市，除了居住用地外，還有工業、商業和倉儲物流等競爭性用地土地需求，而且他們經濟更發達，城市之間緊密相連，人口居住城市外圍享有公共服務落差沒有那麼大。比如日本的三大城市圈居住用地佔比為44%，紐約為38%。相對而言，經濟發達程度和人員稠密度相近，中國城市建設用地的比例，深圳只有19%，香港只有18%。
三、貨幣超發
值得注意的是，1998年國內房地產開始商品化改革，而2016年1月末高達141.63萬億的貨幣發行量是1999年的12倍，這就說明了當然中國貨幣的超發性，目前中國的貨幣發行量遠超美國，已經超過全球貨幣發行量的四分之一。
也就是說：市場的錢多了，錢久越來越不值錢，在這種背景下，貨幣保值是個現實問題，而國內股市跌宕起伏，黃金漲跌難測，利率不斷下降等，綜合起來，買房就成了幾乎唯一保值的手段。
四、未來房價的走勢預測
從上述的因素看，國內城市房價實現了飆升的過程，直到2018年在眾多政策的發力下，很多城市房價開始回調。
根據數據顯示：2017年中國城市化率大概58%左右，而發達國家大概就是75%左右，也就說中國城市化進程遠遠還沒有結束的。
根據2020年發佈的新基建政策，從目前城市化速度來看，大概還有15到20年的城市大規模建設期。但是過去那種全面城市化的進程已經不會再出現，主要還是集中在樞紐城市，比如重大港口，高鐵交通樞紐等。
另外一個問題就是老齡化社會到來，我國從2000年就進入老齡化，第六次人口普查顯示：60歲以上人口占13.26%，比2000年人口普查數據上升了2.93個百分點，老齡化對房地產市場也是有殺傷力的，特別是三四線城市。
因此，未來房價的判斷就是會很隨著經濟發展的趨勢相對趨於穩定，更何況國家已經明確方向，房子是用來住的，不是用來炒的。對於那些隨著城市化進程成長起來的城市房價還是會穩中有升，其他的三四線城市屬於下沉市場化的推進中，主要就是看它們能否有經濟產業主體吸引流動人口，否則想要房價上升的空間不大。這就是我的觀點，謝謝！
醉井觀商
我是晨曦小荷，我來試著回答這個問題。
再過五至十年，房價可能又是一波令人難忘的行情。你信嗎？這個問題不是我信或者不信就能回答的，市場永遠是不可預知的，我們要做的就是敬畏市場，給自己留有餘地，多做功課，少主觀臆斷，以下是我的幾點思考，歡迎大家交流和分享。
第一、 所謂漲跌，不是僅僅看價格就可以的，而是要把橫向和縱向的購買力作為標準。如同我們的工資總在不斷的漲，但是隻有你的工資上漲幅度超過了貨幣的貶值幅度，你的經濟收入才算真實的向好。否則票子再多，沒有購買力和消費力，那又有什麼用？
第二、作為商品，房子有其價值，首先就是供需關係。以前是城鎮化加快進程，所以房屋的剛需特大，推動房價步步高。現在房價持續大幅走高的基礎已經不在了。老人已經有房子，以養老為主，不會再投資房地產；中年人已經按揭付款完畢或者將近付款完畢，上有老，下有小，基本也不會再投資房地產；青年人更不會投資房地產，首先男女雙方父母都有住房，將來是要傳遞給他們的，很可能他們的爺爺奶奶輩的住房也要遺傳給他們：住不過來，並且現在年輕人的認知更可能是哪裡方便租哪裡。至於少年和二胎還沒成長起來，尤其是二胎的效應完全彌補不了老齡化的空白。
第三、作為國家稅收和地方財政的主要收入之一的房地產行業，漸漸達到一種飽和狀態，之後的看點在於，精耕細作，而不是規模化產生的效益。作為白酒、菸草之後的稅收增長點，房地產行業的重要性，已經不再風光，勢必會出現新的替代物，以適應時代發展的需要。
第四、房產的居住性使得房地產業有其穩定的一面，比如中心城市的房價、中心街段的鋪位、或者新興的城市或者政策圈等等都會保價保值。但就整體而言，房產會慢慢恢復其內在的價值。
第五、不排除迴歸價值過程中會有一定劇烈的波動，但趨勢無敵，令人難忘的行情，對絕大多數人而言，是不存在，但對少數人而言，就會真實不虛的出現，或虧損巨大，或盈利多多。
第六、產業達到一定規模，就會產生規模效益，目前房地產業正好到達了類似的位置節點，徵收房地產稅迫在眉睫，只有保證稅收的合理穩定增長，才能使得國民經濟更穩定持續的健康發展。這裡有一點點建議，住房性房地產不收稅，租房困難者可以憑街道開具的證明，直接從國家得到住房補貼，這樣商業性住宅變相漲價租金，也就沒有了市場，房地產稅也就真正地落到了實處：合情合理。
第七、靠不斷的銀行放水是不能真正解決問題，真正解決目前問題還是稅收問題，增加新的稅種，而這個稅種又得到絕大多數人的認可，譬如網商稅、遺產稅。這樣就增加了國家的財政收入，使得國家有更多都力量來發展經濟，創造就業，產業升級，同時又沒有使得老百姓的購買力受到太大影響，對穩經濟，促發展大有好處。
第八、真正能讓人難以忘懷的事件，絕對不是姜你軍、蒜你狠之類的事件，而是人人爭給國家和集體貢獻力量（稅收），人人勤勉努力，而不是好逸惡勞，坐享其成。為社會和國家、集體多做貢獻的人，越多越好，二胎三胎都不算多，反之一胎都多。財富應該是有能者居之，財富應該是造福社會的，反饋社會的。沒能力、不努力、不正能量的人，他繼承的財富國家有權利依法徵收，合理配置社會財富，這樣他的財富會漸漸萎縮，除非他奮發圖強；反之有能力、勤奮、正能量的人就一定能創造令社會和國家感嘆的財富。如此水就活了，社會財富就會急劇增加，新陳代洩，吐故納新，中華必崛起。這才最令人難以忘懷的景象！
第九、房子是國家的、土地是國家的、我們個人也是國家的，國家偉大，我們個人自然自豪。最保值的是人才，每個社會細胞---家庭，都應該把培養人才放在第一位，德才兼備的那種，那比房屋要有意義得多。
原創不易，很多想法不成熟，但小荷是本著一顆獻計獻策的心來和朋友們交流和分享的，願祖國更強大，人民更幸福。如果您喜歡我的作品，請點擊關注我。
晨曦小荷
不信，我是不信的。大家要時時牢記，習總書記講過：房子是拿來住的，不是拿來炒的。
漲價的原因； 從歷史以來看，我們的住房都是按需求而建設，平衡發展。自改革開放後，由於六十丶七十年代的人較多，這群人都是感受過甜酸苦辣，住過茅草房，住過木屋，有些甚至與六畜同居。當這些人有機會發展時，會拼命掙錢，成家立業，這成家前提是建房\\買房。由於這代人基數比較多，就自然產生出搶房賣買房。還有貪官丶不法分子也同時看到這種商機，就出現了暗中的炒房團，把房子控制在這少數人手裡。
由於農村出來打工的人一年比一年多，這些人大部分嚮往城市生活，當他們有一些積蓄時就在城市裡貸款買房，為今後在城市裡工作做好準備。
不法投機商，城中村，農村拆遷暴發戶等，大部分人也進入了炒房團的行列，都想撈一把掙點錢，都不想錯過這個掙錢的生機。有利可圖時還變賣家產，貸款再炒房
八至十年後，房子只跌，不會漲，而且比較平穩，沒有多大的波動。到時在人們的心裡，房子的地位也會慢慢降溫。畢竟購房的心高峰已過。部分年輕人的父母也留有房產，到時租房比買房會更划算前段時間。國家也出臺了一系列的控房政策。俗話說三十年河東，三十年河西。我分析以後的發展應該是轉向農村建設，不要太留戀城市生活，社會需要平衡發展。
