用户天一鸿
你好，我认为过去10多年推动房价高歌猛进的因素已经变了，未来5到10年房价的走势预测如下：
那些枢纽城市的优质房产，包括学区房、豪宅以及核心商圈的商铺等，依然都会稳中有涨。如果是三四线城市，没有接入高铁，又缺乏核心产业支持的城市，无法能够起到吸纳流动人口的，房价会比较难。
其实从2018年，国内的很多中小城市房价开始回调，接下来房价是不是到头了，这个我主要从城市化推进、土地的供求关系和货币超发三个维度进一步做下分析。
一、城市化的转折：从城镇化到都市化
安信证券团队有个很有意识的研究：小学生在校人数。通过数据分析：
2013年到2015年，全国范围在校小学生人数增速为0.2%。在这种背景下，像深圳、厦门和北京等城市小学在校人数增速为7%以上，远超全国水平，这些地区房价也是猛烈上涨。而在横轴的另一端，比如西宁、呼和浩特和昆明等城市，小学在校人数增速是负增长或接近零，这些地区房价的涨速也是很有限。
对于孩子正在上小学的父母而言，选择流动到哪个城市，都会考虑这个城市公共教育水平、治安好坏等各种因素。尤其是那些城市教育资源好的，城市人口流入就会上升，劳动力市场供应就会上升，小学在校人数也会增加，房价就会上涨。
也就是在城市化过程中，跟人口流动关系特别大。根据数据分析，北方主要流动北京和郑州，西南地区流入成都，东南沿海流入深圳、厦门和广州，长江中下游出现城市密集型，包括长沙、武汉、南京和杭州等，这是中国城市化非常明显的特征。从城镇化到都市化对重点城市的房地产市场需求提升起到重大的提振作用。
二、城镇化和土地制度
1982年人大通过新修订宪法，首次对土地所有权制度进行明确的规定。增加了“城市的土地归国家所有”，这就形成国内房地产市场与世界绝大部分国家和地区存在根本的差异：国内城市土地是国有的，全球绝大多数城市和地区土地是私有的。
在国有制度下，由于缺乏其他供地主体的竞争，面对大量人口流入，城市土地供应难以快速扩大，这样情况下，人口流入的压力就会体现为这些城市地价和房价的上涨。
对于全球其他海港型城市，除了居住用地外，还有工业、商业和仓储物流等竞争性用地土地需求，而且他们经济更发达，城市之间紧密相连，人口居住城市外围享有公共服务落差没有那么大。比如日本的三大城市圈居住用地占比为44%，纽约为38%。相对而言，经济发达程度和人员稠密度相近，中国城市建设用地的比例，深圳只有19%，香港只有18%。
三、货币超发
值得注意的是，1998年国内房地产开始商品化改革，而2016年1月末高达141.63万亿的货币发行量是1999年的12倍，这就说明了当然中国货币的超发性，目前中国的货币发行量远超美国，已经超过全球货币发行量的四分之一。
也就是说：市场的钱多了，钱久越来越不值钱，在这种背景下，货币保值是个现实问题，而国内股市跌宕起伏，黄金涨跌难测，利率不断下降等，综合起来，买房就成了几乎唯一保值的手段。
四、未来房价的走势预测
从上述的因素看，国内城市房价实现了飙升的过程，直到2018年在众多政策的发力下，很多城市房价开始回调。
根据数据显示：2017年中国城市化率大概58%左右，而发达国家大概就是75%左右，也就说中国城市化进程远远还没有结束的。
根据2020年发布的新基建政策，从目前城市化速度来看，大概还有15到20年的城市大规模建设期。但是过去那种全面城市化的进程已经不会再出现，主要还是集中在枢纽城市，比如重大港口，高铁交通枢纽等。
另外一个问题就是老龄化社会到来，我国从2000年就进入老龄化，第六次人口普查显示：60岁以上人口占13.26%，比2000年人口普查数据上升了2.93个百分点，老龄化对房地产市场也是有杀伤力的，特别是三四线城市。
因此，未来房价的判断就是会很随着经济发展的趋势相对趋于稳定，更何况国家已经明确方向，房子是用来住的，不是用来炒的。对于那些随着城市化进程成长起来的城市房价还是会稳中有升，其他的三四线城市属于下沉市场化的推进中，主要就是看它们能否有经济产业主体吸引流动人口，否则想要房价上升的空间不大。这就是我的观点，谢谢！
醉井观商
我是晨曦小荷，我来试着回答这个问题。
再过五至十年，房价可能又是一波令人难忘的行情。你信吗？这个问题不是我信或者不信就能回答的，市场永远是不可预知的，我们要做的就是敬畏市场，给自己留有余地，多做功课，少主观臆断，以下是我的几点思考，欢迎大家交流和分享。
第一、 所谓涨跌，不是仅仅看价格就可以的，而是要把横向和纵向的购买力作为标准。如同我们的工资总在不断的涨，但是只有你的工资上涨幅度超过了货币的贬值幅度，你的经济收入才算真实的向好。否则票子再多，没有购买力和消费力，那又有什么用？
第二、作为商品，房子有其价值，首先就是供需关系。以前是城镇化加快进程，所以房屋的刚需特大，推动房价步步高。现在房价持续大幅走高的基础已经不在了。老人已经有房子，以养老为主，不会再投资房地产；中年人已经按揭付款完毕或者将近付款完毕，上有老，下有小，基本也不会再投资房地产；青年人更不会投资房地产，首先男女双方父母都有住房，将来是要传递给他们的，很可能他们的爷爷奶奶辈的住房也要遗传给他们：住不过来，并且现在年轻人的认知更可能是哪里方便租哪里。至于少年和二胎还没成长起来，尤其是二胎的效应完全弥补不了老龄化的空白。
第三、作为国家税收和地方财政的主要收入之一的房地产行业，渐渐达到一种饱和状态，之后的看点在于，精耕细作，而不是规模化产生的效益。作为白酒、烟草之后的税收增长点，房地产行业的重要性，已经不再风光，势必会出现新的替代物，以适应时代发展的需要。
第四、房产的居住性使得房地产业有其稳定的一面，比如中心城市的房价、中心街段的铺位、或者新兴的城市或者政策圈等等都会保价保值。但就整体而言，房产会慢慢恢复其内在的价值。
第五、不排除回归价值过程中会有一定剧烈的波动，但趋势无敌，令人难忘的行情，对绝大多数人而言，是不存在，但对少数人而言，就会真实不虚的出现，或亏损巨大，或盈利多多。
第六、产业达到一定规模，就会产生规模效益，目前房地产业正好到达了类似的位置节点，征收房地产税迫在眉睫，只有保证税收的合理稳定增长，才能使得国民经济更稳定持续的健康发展。这里有一点点建议，住房性房地产不收税，租房困难者可以凭街道开具的证明，直接从国家得到住房补贴，这样商业性住宅变相涨价租金，也就没有了市场，房地产税也就真正地落到了实处：合情合理。
第七、靠不断的银行放水是不能真正解决问题，真正解决目前问题还是税收问题，增加新的税种，而这个税种又得到绝大多数人的认可，譬如网商税、遗产税。这样就增加了国家的财政收入，使得国家有更多都力量来发展经济，创造就业，产业升级，同时又没有使得老百姓的购买力受到太大影响，对稳经济，促发展大有好处。
第八、真正能让人难以忘怀的事件，绝对不是姜你军、蒜你狠之类的事件，而是人人争给国家和集体贡献力量（税收），人人勤勉努力，而不是好逸恶劳，坐享其成。为社会和国家、集体多做贡献的人，越多越好，二胎三胎都不算多，反之一胎都多。财富应该是有能者居之，财富应该是造福社会的，反馈社会的。没能力、不努力、不正能量的人，他继承的财富国家有权利依法征收，合理配置社会财富，这样他的财富会渐渐萎缩，除非他奋发图强；反之有能力、勤奋、正能量的人就一定能创造令社会和国家感叹的财富。如此水就活了，社会财富就会急剧增加，新陈代泄，吐故纳新，中华必崛起。这才最令人难以忘怀的景象！
第九、房子是国家的、土地是国家的、我们个人也是国家的，国家伟大，我们个人自然自豪。最保值的是人才，每个社会细胞---家庭，都应该把培养人才放在第一位，德才兼备的那种，那比房屋要有意义得多。
原创不易，很多想法不成熟，但小荷是本着一颗献计献策的心来和朋友们交流和分享的，愿祖国更强大，人民更幸福。如果您喜欢我的作品，请点击关注我。
晨曦小荷
不信，我是不信的。大家要时时牢记，习总书记讲过：房子是拿来住的，不是拿来炒的。
涨价的原因； 从历史以来看，我们的住房都是按需求而建设，平衡发展。自改革开放后，由于六十丶七十年代的人较多，这群人都是感受过甜酸苦辣，住过茅草房，住过木屋，有些甚至与六畜同居。当这些人有机会发展时，会拼命挣钱，成家立业，这成家前提是建房\\买房。由于这代人基数比较多，就自然产生出抢房卖买房。还有贪官丶不法分子也同时看到这种商机，就出现了暗中的炒房团，把房子控制在这少数人手里。
由于农村出来打工的人一年比一年多，这些人大部分向往城市生活，当他们有一些积蓄时就在城市里贷款买房，为今后在城市里工作做好准备。
不法投机商，城中村，农村拆迁暴发户等，大部分人也进入了炒房团的行列，都想捞一把挣点钱，都不想错过这个挣钱的生机。有利可图时还变卖家产，贷款再炒房
八至十年后，房子只跌，不会涨，而且比较平稳，没有多大的波动。到时在人们的心里，房子的地位也会慢慢降温。毕竟购房的心高峰已过。部分年轻人的父母也留有房产，到时租房比买房会更划算前段时间。国家也出台了一系列的控房政策。俗话说三十年河东，三十年河西。我分析以后的发展应该是转向农村建设，不要太留恋城市生活，社会需要平衡发展。
