十一长假一结束，深圳法拍房市场房源扎堆。10月8日到10月10号仅三天时间，在阿里拍卖平台，深圳就有50多套法拍房成功拍卖。说到法拍房，很多人立刻联想到“捡漏”。不摇号，不限购, 动不动就六七折,听起来确实很有赚头，但是随着法拍房市场不断升温，捡漏的机会越来越少。
法拍房原本是一个隐秘的存在，那些最早“吃螃蟹”的购房者悄悄赚了大钱，如今法拍房成了人人皆知的秘密，目前已经有了一套完整的产业链，成为了很多人重点关注的对象，基本就赚不到钱了。业内数据显示，2018年全国法拍房的挂拍数量47万套，金额突破1.26万亿，成交139737套，交易量同比2013年增长了150倍，报名参拍人数达到150万。
拿深圳市场来说，今年法拍房关注度和报名人数大增，完全无漏可捡，有些房源成交价与二手成交相差无几，甚至高于二手成交价。从阿里拍卖平台近期的成交来看，几乎所有的法拍房的最终成交价要高于评估价。
举几个例子，像南山区后海滨路卓越维港名苑（南区）的一套双拼房，160.7平，最终拍卖成交2793万。目前这个小区在各大中介网站二手房挂牌价普遍3000万左右，最低报价是一套低楼层房源，2100万。与这套被拍卖的同户型房源报价在2400万-3000万不等。
益田村117栋006H房，91平，市场价也就550-600万，拍卖成交542万。
福田区保税区福强路嘉福花园嘉文阁A-402A，56平，市场价顶多350万，拍卖成交价323万。
还有一套龙岗区的私宅司法拍卖因加价671次，最终以2248.9万成交，溢价率高达551%，而引发热议。
不管这些高价成交的法拍房藏有何种猫腻？但大致还可以看出一个趋势：法拍房的成交价逐步接近市场价。
目前上线的法拍房主要有四个来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。在楼市低迷时，法拍房要三拍才能成交。根据定价规则，法拍房第一次拍卖按评估价拍卖，第二次拍卖按评估价的80%拍卖，第三次拍卖按评估价的64%拍卖。有些法拍房表面上看着便宜，实际上隐含的东西太多。
风险究竟有多大？
①清场、过户的风险
收房的风险，应该是法拍房最大的风险。也就是，买法拍房过户容易，但有人住里面，可能不容易腾空。
一般主要集中五类情形：
01.非正常租约。比如20年一次付款租约，从过往案例来看，此类99%情况是无效的，但也不排除个例。前期调研显得尤为重要。
02.正常租约。像一般正常租约，时间不长的情况下，与租客协商，给予一定费用，基本可以搞定；如果租客不愿意搬离，可以走司法途径和其他渠道。
03.业主自住。遇到原业主一哭二闹三上吊，就是拖着不肯交房的情况，可以请求法院强制执行搬离，通过其他专业律师和相关专业人士寻求帮助。
04.非法占用。此类现象较少，比如竞拍前没有租约，收房时突然有租客搬入，一般不必惊慌，走正常司法途径或其他渠道。
05.公房。比如福利房，政府低价卖给企业职工或社会住房特困户的房子。这类房子比一般商品房过户要麻烦很多，但也可以正常操作完成。
②多头债权，多次抵押，多方查封
很多“法拍房”的业主（被执行人），往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。
欠债人除了正规银行或者金融公司的欠债外，他可能还有民间借贷和高利贷，这种个人与个人的债务关系，是最难说的清楚。
建议：拍卖前，通过法院，周边中介，附近邻居等，来了解拍卖的真实原因，了解背后的故事。
③恶意租赁，拍房易交付难
部分老赖，为了自身的利益，恶意签署一份长期20年的租赁合同，以此来达到强行占有房屋使用权的意图。
事前没有了解清楚的话，在你拍下后才发现有人理所当然的住在里面，而根据物权法“买卖不破租赁”的条款，你还不能赶他出去。
建议：平时，周末，白天，黑夜，多次上门调查。去物业公司了解水电煤气的缴纳费用，也是一条捷径。有租客的，掂量掂量自己的风险。
④相关欠费全由买方出
和买二手房一样，法拍房的缴纳内容和正常二手房一样，其特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担。
另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。
建议：找个中介小哥，预估缴纳的预算，了解全部的公共费用，做到心中有数。
⑤户籍迁入难，学区没保障
目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，即便你过户了不动产证。特别是带有学区属性的住宅，是不是会影响自己的权益。
建议：咨询当地的户籍室，最新的政策是可以挂两家户主，学区的问题，最好是咨询学校，是否影响孩子的学籍。
⑥税费清算问题，暗藏天价过户个税
如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税！
增值税、契税的认定和正常二手房交易没有差别，只有个税不同，拍卖房一律3%征收。
建议：受限于目前的不动产暂行条例，非利益相关人是不能够查询个别隐私内容，所以拍卖前需要通过专业机构（律师，债权人等）查询更详细的信息，确保自己的利益。
如何降低法拍房风险？
①当事人最好非退休、非自由职业人员
退休老人最多的就是时间，而自由职业人员的时间也可以自由安排，这类当事人如果房产被拍卖后不依不饶，会增加捣乱的可能性。如果当事人是外地人，本地关系少，相应的会比本地人好很多。
②最好是本地法院的案子
跨区域法院拍卖的房产，如果后面遇到问题，法院一般不管。比如你买的是深圳的法拍房，那还是深圳本地法院的案子比较有保障，如果可能，本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产，更有保障。
如果后期出了问题，对于外地法院来说，就算想帮你，前提也得是他们有这个能力。跨区甚至跨市执法，对于哪个司法机构来讲都不容易，会大大降低其执法力度和效率。
③最好是空置房
无论法拍房里住着当事人、亲属还是租客，清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情。因此，房子最好是空置房，如果是毛坯房那就更好了。因为房子是不是你实际占有，区别很大。
④尽量一拍拿下
在具体拍卖中，起拍价一般低于评估价20%左右，如果第一次流拍，二次拍卖时起拍价还可以再降低20%的售价。所以很多人会选择等到二拍的时候再拍，当大家都是这样的想法，那么二拍就会形成拉锯战，最终价格被推高，导致二拍成交价高于一拍。而一拍因为参与的人少，反而很容捡漏成交，虽然价格笋度一般。
有人说，法拍房，玩的就是心跳！大家在买法拍房一定要防范各种陷阱，亲自调研清楚，坚持多观察研究市场行情，研究成交价格，等待时机，最重要的是要端正心态，千万不要一味抱着捡漏的心态去买法拍房。至于购房小白，建议不要碰法拍房。
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