同策研究院宋紅衛
2020年10月19日國家統計局公佈三季度房地產市場數據，1—9月份，全國房地產開發投資103484億元，同比增長5.6%，增速比1—8月份提高1.0個百分點。其中，住宅投資76562億元，增長6.1%，增速提高0.8個百分點。1—9月份，商品房銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—8月份收窄1.5個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降16.5%，商業營業用房銷售面積下降15.3%。商品房銷售額115647億元，增長3.7%，增速提高2.1個百分點。其中，住宅銷售額增長6.2%，辦公樓銷售額下降15.7%，商業營業用房銷售額下降17.1%。
從投資數據看，房地產投資仍然是增速最快的行業，比固定資產投資高出4.8個百分點。高增長的背後可以看出我國房地產業仍然處於快速增長階段。房地產投資主要由拿地投資和建安投資兩大部分組成，二者分別貢獻37%和62%。拿地投資快速恢復主要三個方面的影響：1.受疫情影響，上半年貨幣市場寬鬆及房企債務融資難度下降、融資成本降低；2.今年地方政府推出部分優質地塊，且在穩地價的基調下推地價格相對不高；3.今年上半年也是房企積極補倉的時間點。房地產投資快速恢復主要是我國高效的疫情防控措施，房地產開工、施工能夠快速恢復有直接關係。
從銷售數據來看，房地產行業也仍然是增長較快的行業，尤其是住宅銷售。銷售快速回暖的背後主要是城鎮化背景下住房需求及城市人才引進帶來的住房需求。
本輪以“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”為基調調控已經持續4年多時間，且調控範圍不斷擴大，調控強度不斷提高，市場需求主要由剛需和改善組成，需求明顯向“居住功能”迴歸，同策案場的來訪和成交登記數據也證明了這一觀點。
銷售數據也反映了我國房地產市場存在的結構性問題，首先是住宅和商業的失衡。住宅供給相對不足和商業市場供給相對過剩是我國房地產市場的一個重要特徵，以一線城市為例，商業物業的庫存去化週期基本超過2年，高的甚至達到8年。在商業最繁華集中度最高的一線城市尚且如此，在二三線城市情況可能更為嚴重。背後原因主要是1.整體規劃不合理造成供應過剩，2.電子商務對傳統電商的衝擊.3地價高企帶來的租金上漲造成營商成本上升。
更重要的是，房地產市場快速增長為宏觀經濟走出疫情影響及快速恢復奠定基礎。房地產投資為固定資產投資貢獻四分之一左右，房地產投資快速恢復穩定投資起到了積極的作用。經過同策研究院核算，我國房地產業對GDP的真實貢獻為13%左右，說明房地產業仍然國民經濟的支柱產業。儘管目前我們強調“不把房地產業作為短期刺激經濟的手段”，這絲毫不影響房地產業對於穩定經濟起到的積極、正面作用。按照一般經驗來看，四季度房地產市場銷售貢獻超過30%，可以預計未來三個月仍然是房地產銷售快速增長的階段。但是受到“三道紅線”及信貸額度的限制的影響，四季度房地產投資增速有可能會放緩。
