我相信，除了一些土豪，很多人買房都是貸款買房。但是貸款買房，這其中有不少學問，知道怎麼貸款才能最省錢嗎？
舉個例子，如果你花了185萬元在某個項目買了一套房子，當時付了20%的首付款，同時向某銀行貸款147萬元，期限20年。貸款專員幫你計算了一下，每月需要還款9819.48元。到了今年3月，你手裡錢多了，想提前還款，銀行查閱了資料說可以，因為你已經還款超過6個月。在辦理提前還款手續時，這6個月，你差不多還款6萬元，其中竟然只有1.9萬元是本金，你還需要向銀行還款145萬多元，也就說2/3的錢都是還給銀行的利息。
如果你對於還款規則不明白，只知道貸了多少錢，至於最終會還多少錢，心裡是沒數的。隨著房價的不斷增長，要一次性付清房款對於很多家庭來說是比較困難的，所以大部分人買房時都會選擇貸款。那麼，買房貸款怎樣最划算？又怎樣還款最省錢？
1、儘量採用公積金貸款
根據我國相關法律中的規定，使用住房公積金不僅僅限於購房，在租房、修建房屋等情況下，只要滿足了規定的條件，都可以申請提取住房公積金來使用。而在購房的時候，如果購房者資金不足需要按揭貸款，可以用自己的公積金來申請。
以昆明為例，由於受疫情影響，央行放水降息，以3月7日為例，昆明首套房貸利率為5.25%左右（LPR 4.75%+0.5%（50BP)=5.25%），二套房貸利率5.6%左右（LPR 4.75%+0.85%(85BP)=5.59%）。相比春節之前（2月20日之前）有所下降，首套由5.6%降至5.25%。目前，首套的首付比例各大銀行基本上是22%起，其中不排除受個人資質即徵信記錄、工作單位、收入流水等的影響；二套首付45%。住房商業貸款只認貸，不認房，如果有1套在貸，且未結清，算二套。這個時候，第三套住房貸款就會停貸。
我們還是以剛才購買的房子為例，來計算一下公積金貸款和商業貸款的差別。
假設這套總價185萬元的房子為首套房，按照公積金貸款的要求，首付20%，即37萬元，需要貸款148萬元，20年，利率3.25%。把這組數據輸入2020房貸計算器，可以得出每月等額還款的金額為8394.50元，20年需要支付利息為534679.34元，本息合計2014679.34元。
如果採用商業貸款，首付22%，即40萬元，需要貸款145萬元，20年，利率5.25%，房貸計算器顯示每月等額還款9770.74元，20年利息總額894977.70元，本息合計2344977.70元。
也就是說，使用公積金貸款首先首付比商業貸款少3萬元，每月還貸少1376元，利息合計就更明晰了，少了36萬多元。
不過，公積金貸款有限制，前面我們已經說了，單人貸款額度30萬，夫妻雙方50萬。對於目前昆明的房價行情來說，顯然是不夠的。這個時候，可以採取公積金與商業貸款組合貸款的方式，總的算下來也比單純商業貸款划算。值得一提的是，有的開發商的樓盤不支持公積金貸款，如果不巧被你遇到，就只有硬著頭皮商貸了。
2、等額本金還款最省錢
目前，還房貸的方式主要有兩種。第一種是等額本金還款。採用這種方式還款，借款人在開始還貸時，每月負擔會較大，隨著還款時間的推移，還款負擔會逐漸減輕，總的利息支出也會相對低；第二種方式是等額本息還款。每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減，借款人每月月供不變。
還是以147萬元的商業貸款為例，貸款期限20年。如果採用等額本金還款方式，每月還款12556.25元，總共支付利息為774965.63元；如採用等額本息的還款方式，每月還款9905.51元，但總利息為907322.22元，比第一種方式多支出利息約13.2萬元。比較之下，選擇等額本金還款方式比較划算。
3、貸款買房流程
（1）.提交貸款申請
當你簽好了房屋買賣合同後，就可以向銀行申辦商業貸款了。無論是一手房貸還是二手房貸，都需要將銀行認可的齊全材料遞交給銀行審核，這是商業貸款流程中最重要的一步。
（2）.銀行受理調查
銀行收到貸款申請人的申請材料後，就會對其材料進行審核，商業貸款一般審核時間是15個工作日，最長不超過1個月。在銀行受理調查期間，會根據情況要求貸款申請人補充一些資料，因此，這段時間貸款申請人需與銀行保持聯絡。
（3）.銀行核實審批
貸款銀行會針對幾方面進行核實：房屋的情況、借款人的資質信用情況等，這是商業貸款流程中比較重要的環節。如果貸款申請人的信用不良，會直接導致貸款申請的失敗，因此生活中積累良好的個人信用是很重要的。
（4）.雙方辦理相關手續
銀行通知貸款申請人，貸款審批通過後需要在該銀行開戶，領借記卡並簽訂貸款合同。同時，辦理抵押、保證、質押和保險等有關擔保手續。在簽訂貸款合同、辦理擔保手續的時候一定要詳細瞭解合同中的細則，明確自己的權利和義務，以免發生不必要的誤會。
（5）.銀行發放貸款
所有貸款手續辦理完畢後，銀行會將貸款資金打入到房產開發商的賬戶，借貸關係成立，貸款人按規定償還貸款。
