承辦律師 江蘇道多律師事務所律師 朱躍東
【導讀】 甲買乙丙安置房並公證，過戶時被要求加價，甲起訴過戶，但房屋已被登在乙丙之子丁名下，乙丙丁以丁未簽字主張合同無效。朱躍東律師提出拆遷時該房為乙丙丁共有，公證表明丁對賣房追認或乙丙構成表見代理，乙丙丁抗辯無效不成立，合同有效。後法院支持甲訴求。
【成功案例入選理由】 法理認識清晰，訴訟技術發揮出色，依法維護當事人的合法權益。
【基本案情】 AAAA年AA月AA日，甲和乙、丙在中介處簽訂《房屋買賣合同》（乙、丙系夫妻關係）。因該房屋是拆遷安置房，不能立即辦理房屋產權證。甲和乙、丙遂在《房屋買賣合同》中約定：
1、乙、丙將暫不能辦理房產證的拆遷安置房以總價款YY萬元賣給甲，其中M萬元為定金，N萬元為尾款。
2、尾款N萬元，甲應於乙、丙配合甲辦理涉案房屋的產權變更登記手續（過戶）當日，由甲向乙、丙支付。
甲於簽約當日向乙、丙交付了定金M萬元。
後甲和乙、丙雙方為確保該《房屋買賣合同》的履行，共同去公證處對該《房屋買賣合同》進行了公證。辦理公證當日，甲在將除約定尾款N萬元以外的其他款項一次性交付給乙、丙二人。乙、丙在辦理公證後，將房屋交付給甲。
BBBB年BB月BB日，甲瞭解到乙、丙已經領取過涉案房屋產權證，遂要求乙、丙協助其辦理前述房屋的產權變更登記手續，將涉案房屋產權過戶至甲的名下。但乙、丙要求甲另外再支付XX萬元才肯配合甲辦理房屋產權變更登記手續。甲表示拒絕後，乙、丙遂不再理睬甲和中介提出的要求。
甲認為自己已經按照《房屋買賣合同》的約定履行了合同義務，乙、丙應當按照約定，配合自己辦理涉案房屋的產權過戶手續。
甲向我們諮詢，自己能否根據其和乙、丙在中介處簽訂的《房屋買賣合同》，要求乙、丙按照合同約定，配合自己完成涉案房屋的產權變更登記手續。
【我們對本案的分析意見及工作方法】 我們認為，根據民法的基本原則，乙、丙二人應該配合甲完成涉案房屋的產權變更登記手續。因此，甲有權要求乙、丙按照合同約定，配合完成涉案房屋辦理過戶的手續。
但是，具體承辦本案的朱躍東律師在處理本案的過程中發現，涉案房屋的產權目前登記在乙、丙兒子丁的名下，而丁並未在甲和乙、丙簽訂的《房屋買賣合同》上簽字。
對朱躍東律師這一發現，甲頓時感覺自己要求乙、丙按照合同約定，配合完成涉案房屋辦理過戶的手續的主張，很可能無法得到實現。
對此與能否實現甲與要求乙、丙配合完成涉案房屋辦理過戶手續主張有至關重要作用的問題，朱躍東律師認為，一般情況下，房屋產權的登記人，就是房屋產權人。如果非房屋產權人出賣了房屋產權人的房屋，這種行為依法應該是無效的。但是，特殊情況下，這種房屋行為也可能是合法有效的：
1、甲和乙、丙簽訂《房屋買賣合同》時，或者簽訂以後，丁對乙、丙出賣涉案房屋的行為表示認可或追認。
如果這樣，雖然丁未在甲和乙、丙簽訂的《房屋買賣合同》上簽字，但是，甲因此是可以依法主張自己對涉案房屋之所有權的。
2、甲和乙、丙簽訂《房屋買賣合同》時，涉案房屋處於乙、丙、丁三人共有狀態。
如果這樣，即使丁未在甲和乙、丙簽訂的《房屋買賣合同》上簽字，甲是可以根據本案的具體案情，基於善意取得而依法主張自己對涉案房屋之所有權的。
3、雖然丁未在《房屋買賣合同》上簽字，但是，甲和乙、丙簽訂《房屋買賣合同》時，乙、丙的行為，符合表見代理的法律特徵。
如果這樣，即使丁未在甲和乙、丙簽訂的《房屋買賣合同》上簽字，根據表見代理的法律理論，甲是依法主張自己對涉案房屋之所有權的。
因此，如果甲希望將涉案房屋產權過戶到自己的名下，甲需要證明前述自己購買涉案房屋的行為，符合前述一般情形以外的特殊情形。
那麼，甲能否爭取自己購買涉案房屋的行為，符合前述一般情形以外的特殊情形？朱躍東律師幫助甲分析：
1、根據乙、丙要求甲另外再支付XX萬元才肯配合甲辦理房屋產權變更登記手續的態度，我們可以初步推斷，甲和乙、丙簽訂《房屋買賣合同》時，或簽訂《房屋買賣合同》以後，丁對乙、丙出賣涉案房屋的行為，是表示同意或表示追認的。否則，乙、丙就不會持要求甲另外再支付XX萬元才肯配合甲辦理房屋產權變更登記手續這樣的態度，而是會直接以丁未在甲和乙、丙簽訂的《房屋買賣合同》上簽字，提出抗辯。
2、我們的初步推斷，雖然可能是甲和乙、丙簽訂《房屋買賣合同》時，或以後的客觀情況，但是，這種完全情理方面的推斷，在法律上是沒有任何意義的。
3、要讓我們的推斷，能成為有證據可以證明的法律事實，是我們律師具體辦理本案的工作重點。
甲完全同意朱躍東律師的分析意見，委託朱躍東律師幫助其通過法院，依法實現將涉案房屋產權過戶到自己名下的法律目的。
朱躍東律師認為：
首先，本案一旦進入訴訟程序，乙、丙乃至丁提出，由於丁未在甲和乙、丙簽訂的《房屋買賣合同》上簽字，所以該《房屋買賣合同》無效，這肯定是必然的。
其次，我們可以提供有效的組合以下證據，證明甲購買涉案房屋的行為，符合前述一般情形以外的特殊情形來駁斥乙、丙、丁的狡辯。
1、因為，甲和乙、丙雙方為確保該《房屋買賣合同》的履行，共同去公證處對該《房屋買賣合同》進行過公證，根據公證處對該《房屋買賣合同》進行過公證的事實，我們有理由相信，由於公證規則之嚴謹，公證處在辦理該項公證事務時，是不能犯房屋出賣人不是房屋產權人這種低級錯誤的。
公證這一事實很可能會以二種表現形式，具體反映出來：
第一，公證處肯定是在丁對乙、丙雙方和甲簽訂該《房屋買賣合同》的基礎上，才會對涉案的《房屋買賣合同》進行公證的。
如是，即可據此要求法院認定甲和乙、丙簽訂《房屋買賣合同》時，或者以後，丁對乙、丙出賣涉案房屋的行為是表示認可或追認的。
第二，如果公證處確實是在房屋出賣人不是房屋產權人的情況下，為該《房屋買賣合同》進行了公證，那麼，我們可以基於公證處在公證規則嚴謹的要求下，都能夠認為乙、丙可以和甲簽訂《房屋買賣合同》合法有效，而為該《房屋買賣合同》進行公證這樣一個事實，從而推導出乙、丙和甲簽訂《房屋買賣合同》的行為，完全符合表見代理的法律特徵之結論。
如是，即使丁未在甲和乙、丙簽訂的《房屋買賣合同》上簽字，根據表見代理的法律理論，甲也是能依法主張自己對涉案房屋之所有權的。
第三，從訴訟技巧方面認知，我們應不受乙、丙訴前狡辯之限制，對乙、丙、丁在訴訟過程中可能出現的狡辯，我們不要在訴前採取杞人憂天的方式給自己徒增不必要的煩惱，而是應該在訴訟過程中，先讓乙、丙、丁窮盡自己的狡辯，然後再鎖定他們狡辯的內容逐一進行有效的反駁，這對於提速甲法律需求的實現，應該是有幫助的。
甲高度認同朱躍東律師對本案的總體法律分析意見。
果然不出朱躍東律師所料，本案的訴訟過程中，乙、丙、丁果然提出了丁未在甲和乙、丙簽訂的《房屋買賣合同》上簽字，所以該《房屋買賣合同》無效這個問題。
面對乙、丙、丁的狡辯，朱躍東律師在本案的庭審過程中，依法處理了這樣幾個問題：
第一，朱躍東律師向乙、丙提出了以下與本案有關的基礎性問題
①：“你們就是因為丁未在甲和乙、丙簽訂的《房屋買賣合同》上簽字，才認為該《房屋買賣合同》無效的”？
乙、丙及其代理律師回答：“是的”。
②：“丁未在甲和乙、丙簽訂的《房屋買賣合同》上簽字，是不是乙、丙認為該《房屋買賣合同》無效的唯一理由？除此以外乙、丙認為該《房屋買賣合同》無效，還有沒有其他理由”？
乙、丙及其代理律師回答：“是唯一理由，且是法定理由。沒有理由也不需要其他理由”。
③：“因為乙、丙認為該《房屋買賣合同》無效，就是因為該房屋產權人是丁，而丁沒有在該《房屋買賣合同》上簽字。那麼，我們可以先不深究該《房屋買賣合同》是否有效的問題，而先落實一下這樣一個問題，即乙、丙是認為自己出賣涉案房屋而與甲簽訂該《房屋買賣合同》的？還是明知自己無權出賣涉案房屋，而採取虛構事實、隱瞞真相的方式向甲出售了該房屋並收取甲部分購房款的”？
面對這個行為人是否涉嫌刑事犯罪的問題，乙、丙及其代理律師對“乙、丙當然是認為自己出賣涉案房屋，才與甲簽訂該《房屋買賣合同》”這個問題的回答是：“是的”。
第二，朱躍東以前述基礎性問題為依據，提出了以下幾個具有延伸意義的問題：
①：“乙、丙你們為什麼會當然的認為自己可以出賣涉案房屋”；
乙、丙及其代理律師回答：“這是乙、丙法律認識上的錯誤”。
②：“當事人對事物存在法律上的認識錯誤，是可以理解的。但是，乙、丙你們應該回答這樣一個問題，即導致你們當初法律認識上錯誤的原因，也就是說你們是以什麼樣的事實認識為基礎，才會有如此法律上認識之錯誤的”？
乙、丙及其代理律師回答：“由於法律認識上的錯誤即可導致該《房屋買賣合同》無效，所以，贅述事實認識問題上是否存在認識錯誤沒有意義的”。
③：“脫離事實認識錯誤的法律錯誤，在司法邏輯上是空洞的。在此我們不想深究。但是，乙、丙是否認為自己有權出賣涉案房屋，是認為有權？還是明知無權而為之？這是是否涉及刑事犯罪的問題，乙、丙必須回答”。
乙、丙及其代理律師回答：“乙、丙當然不存在事實認識方面的錯誤”。
第三，朱躍東拓展前述具有延伸意義的問題，就本案的實質性問題向法庭陳述：
“乙、丙當然不存在事實認識方面的錯誤”說明了二個問題；
①乙、丙是認為自己有權出賣涉案房屋的。
②乙、丙是有出賣涉案房屋之意向的，該意向與《房屋買賣合同》的簽訂整合起來，是可以認定乙、丙和甲之間，雙方是存在買賣涉案房屋之合意的。
甲、乙、丙之間，雙方是存在買賣涉案房屋之合意的，可以通過以下事實得到印證：
與本案有關的拆遷過程中，被拆房屋的產權人是乙、丙，丁是被拆房屋的居住人之一。拆遷時，乙和丁兩人與拆遷部門簽訂了《拆遷安置協議》，共獲得含涉案房屋在內的四套拆遷安置房屋，因此，四套拆遷安置房屋的共同共有人是乙、丙，丁。
《拆遷安置協議》簽訂後，乙、丙、丁在家庭內部議定，四套拆遷安置房屋中的一套將來登記在丁的名下，但是，並未明確約定具體那一套房屋將來登記在丁的名下。涉案房屋產權登記到丁名下，是乙、丙和甲簽訂該《房屋買賣合同》數年以後的事情。
由此可見，乙、丙和甲簽訂該《房屋買賣合同》出賣涉案房屋時，不能當然認定乙、丙出賣的就是丁的房屋。
乙、丙未徵得丁的明確同意而出賣與丁共同共有的房屋，確實存在相應的法律缺陷。但是，將乙、丙出賣給甲的房屋，僅僅是乙、丙與丁共同共有房屋中的四分之一，並未超出乙、丙與丁共同共有房屋中乙、丙應該擁有的二分之一或三分之二的共有比例。這一事實與乙、丙和甲之間雙方存在買賣涉案房屋之合意結合起來，乙、丙向甲出賣涉案房屋的行為之法律缺陷，既沒有侵犯丁的財產所有權，也表明甲受買該房屋，完全符合善意取得之法律特徵。
這也應該是公證處能夠對乙、丙和甲簽訂該《房屋買賣合同》進行公證的基本法律因素。
同時，公證處在對乙、丙和甲簽訂該《房屋買賣合同》進行公證的過程中，相關資料反映出，丁對乙、丙和甲簽訂該《房屋買賣合同》是知道的，中介關於促成乙、丙和甲簽訂該《房屋買賣合同》過程中，丁對乙、丙和甲簽訂該《房屋買賣合同》是知道的陳述，也可和公證處的相關資料溝通印證，丁對乙、丙和甲簽訂該《房屋買賣合同》是知道的這個問題。
所以，乙、丙、丁關於因為丁未在甲和乙、丙簽訂的《房屋買賣合同》上簽字，所以該《房屋買賣合同》無效的抗辯，純屬無稽之談。
【案件處理結果】 法院判決支持了甲的訴訟請求。丁不服一審判決提起上訴，二審法院判決駁回丁的上訴請求，維持了一審判決。
