本文原創作者：柯談
來源：柯談地產觀
2020年，世界風雲變幻，國內樓市也是跌宕起伏，再加上自媒體的輿論導向，很多人根本無法看清現在的樓市走向。
今天我想深度剖析一些典型事件，為大家破解當下的樓市本質和真相！
1
火爆的豪宅
2020年最令剛需們大失所望的一個現象就是各地豪宅頻繁遭遇秒光。記得疫情初期的2-3月份，很多外行媒體都在鼓吹樓市即將下行，收入降低會導致房價下跌。
事實證明，房價不僅堅挺，反而越貴的房子賣的越好。深圳蛇口太子灣·灣璽單套2900萬起步半天售罄，上海浦東總價2000-8000萬的碧雲尊邸遭排隊瘋搶，這樣的例子舉不勝舉。
下面這張圖是上海8月份的所有新開樓盤認籌統計表：
8月份上海的24個新房項目中，單價超過6萬的全部供不應求，認籌率爆表，其中最低的保利錦上是2人搶一套房，最高的中海匯德里是9人搶一套房。而單價5萬以下的樓盤，是房子比人多，根本不需要搖號。
這就是上海極為殘酷的一面，富人們都在搶豪宅，而窮人們連剛需盤都買不起！
不僅是上海，深圳北京也同樣如此。克爾瑞數據顯示，2020年8月北京總價2000萬以上豪宅的成交面積同比去年大漲365%。8月14日，10萬/㎡的北京金茂府二期開盤推出210套房源，當日就成交168套，去化80％。同一天內11.75萬/㎡的中海甲叄號院開盤，當日去化率接近70%。
2020年的樓市正在呈現一種現象：富人在加倉，剛需在彷徨，窮人在奢望。富人是毫不猶豫的搶購豪宅，剛需是既怕踏空又怕高位接盤，窮人則是奢望房價能因為疫情大跌。
在全球貨幣寬鬆大放水的背景下，每個階層都在做出自己的抉擇。
這種局面和電影《西虹市首富》裡的情節一樣，有錢人買什麼都會升值，買房子、買股票、投資項目都是賺錢容易賠錢難。
當財富積累到一定階段的時候，單純靠消費，錢是根本花不完的，因為錢會生錢。
所以，看似搶手的豪宅，其實根本不是用來消費的，它只是一種資產保衛戰的工具而已。
2
地價在漲
對絕大多數行業來說，疫情之年是不幸的，尤其是商業、娛樂業和外貿業。
但對房地產業來說，卻是不幸之中的萬幸。上半年，國家對所有行業都進行了扶持和減負，但是唯獨房地產業受益最大，復甦最快。開發商一有錢，就幹一件事：搶地。
易居研究院數據：2020年7月，全國100個城市居住用地價格為6088元/平，同比上漲8.8%。4個一線城市居住用地價格為17065元/平，同比上漲15.1%，上海和北京的地價上漲最快，分別上漲39%和38%。
去年2019年上海共出讓了66幅宅地，溢價率超過10%的只有2塊，溢價率5-10%也只有2塊，其餘全部零溢價。而今年從4月份開始，上海宅地的溢價率爆發性上漲，畫風是這樣的：
7月份，上海共推出8塊宅地，平均溢價率高達31.7%。
疫情之年，不但房價沒跌，地價還漲了，這些地明年開盤房價是漲是跌，你自己想吧。我只想說，這次疫情，房地產行業是受益頗豐啊！
3
傲嬌的學區房
學區房每年3-5月漲幅都是很可觀的，不分大小年，不分牛熊市。
今年，深圳、上海、南京、杭州等城市的學區房漲幅就非常明顯。
下面是今年上海部分一二梯隊學區房的最低購買門檻（最小面積老破小的總價）：
來源：上海學區房攻略
上圖中，除了個別小區有小面積房型首次放盤導致總價降低外，其餘全部上漲4.5%～42.9%不等。
我曾經不止一次的說過，學區房只與入學政策有關，而與所有樓市調控無關，調控根本調不動學區房，只要入學政策不變，學區房的價格會持續上漲。
需要就儘早買吧，在學區房的市場中，觀望是大忌中的大忌。
4
後浪不易
2019年12月19日，深圳市住建局曾公開聲明：“根據宏觀調控長效機制的要求，深圳年初時就劃定了二手房價年漲幅不能超過5%的目標 ”。
但是根據國家統計局2020年7月70城房價指數，深圳2020年7月同比去年，新房上漲了5.9%，二手住宅上漲了14.9%，大大超過了官方5%的目標。
深圳去年11月11日取消了豪宅稅，今年7月15日又重新劃定了豪宅標準。調控可以重來，但漲上去的房價卻很難再跌下來！
所以，我說過無數次的這句話大家一定要引以為戒：盯住無形的手，別看他怎麼說，關鍵看他怎麼做！
前幾天有個新聞刷屏：一位華中科技大學的女博士姚婷入職華為，年薪高達156萬。她在接受媒體採訪時表示：“156萬放在房價10萬一平的深圳來說，感覺也很難做些什麼。”
奔湧吧後浪，後浪的機會是很多，但這些機會都是有代價的。相對前浪而言，後浪真的很難！
5
任重道遠
8月28日，深圳市住建局局長在深圳房地產盛典發佈會的演講中提出：“新加坡是深圳學習的榜樣，將來深圳60%的市民要住在政府提供的租賃或出售的住房中。而目前深圳70%多的市民還住在城中村中”。
學習新加坡的目標是好的，但道路將是曲折漫長的。
新加坡目前超過80%的國民住在政府提供的組屋之中，完全做到了居者有其屋。新加坡徹底解決住房問題主要是落實了以下幾點難題：
一、新加坡國有土地佔比超過87%，而且政府徵收土地價格極為低廉，目前還是以1973年的價格徵收土地。低價徵收的土地，蓋好房子再低價賣給市民。
二、超高的稅率。新加坡針對公民購買二套、三套住房，要徵收12%、15%的印花稅。持有除自住以外的第二套以上住房，需要每年徵收房屋總價10-20%的財產稅。
三、所有組屋的配套設施和對口學校質量都是相同的，沒有明顯的貧富差異。
不僅是深圳，其實我們所有的城市都應該以新加坡為學習的榜樣，只是完全落實以上三條對我們來說，任重道遠啊。
6
斷供潮的謊言
2020年5月時，有個網絡謠言說：深圳一個銀行網點貸款斷供的賬戶高達1.3萬個。我只想說，這個無房戶造謠的水平也太低了。
那麼，現實之中，導致房產被拍賣的原因到底是什麼呢？
第一財經根據阿里拍賣網公佈的深圳2020年2-7月500套房源中，隨機選取了其中400套房源作為研究樣本，根據法拍房的拍賣裁決書，統計了這400套法拍房的拍賣原因：
在這400套房源中，由金融機構借貸糾紛導致的法拍房有259套，佔比64.75%；民間借貸糾紛68例，佔比17%；合同糾紛50例，佔比12.5%；財產糾紛9例，佔比2.25%；破產清算4例，佔比1%；其它糾紛10例，佔比2.5%。
經過研究發現，在這400套法拍房中，根本沒有任何一套是市場上傳言的斷供房源，即沒有那種因為拖欠銀行月供而導致房產被拍賣的案例。
所以，斷供潮就是徹頭徹尾的謊言，是那些沒房子又不肯努力賺錢的人捏造意淫出來的。不僅是今年，歷年來由於斷供而拍賣的房子都是極少數的，包括房價下行期。
我曾經說過，主動斷供而被拍賣房子的都是傻瓜。月供不夠的解決辦法太多了，包括融資、墊資、抵押、出租房子、搞群租、賣掉等等。故意斷供被法院查封拍賣，再上徵信黑名單的人，世間罕見。
7
大而不能倒
8月20日，住建部央行在北京召集12家房企召開房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，並設置了“三道紅線”，旨在降低房企負債，降低房企槓桿。
wind數據顯示，top30房企中，淨負債率超過100%的房企有9家，剔除預收款項後負債率超過70%的房企有23家，現金短債比低於1的有10家。
三道紅線全部踩中的房企有4家，分別為富力地產、融創中國、綠地控股和中南建設。8家踩中兩道紅線，14家踩中一道紅線。
完全能看得出，越是大房企，槓桿越高，越是實力房企，融資比例越大。
相信不少人會覺得這是高層拿房企開刀，開始打壓房企，房價要大跌了，如果你也這麼想，那就大錯特錯了！
我國的很多大牌房企已經到了“大而不能倒”的程度，高層這麼做，恰恰不是打壓大房企，而是無微不至的呵護和關愛。因為，任何一家大房企倒閉都很可能會引發系統性金融風險。
我們國家區別於歐美的高明之處就是會主動擠泡沫，時刻擠泡沫，泡沫可以擠，但是絕對不能破。
8
遠離長租公寓
最近，上海、杭州、成都、武漢等城市接連出現了長租公寓爆倉事件。這兩年跑路的長租公寓真心不少。
而且，我告訴你，從今年開始，“租售同權、租售並舉”的說法也開始淡化了，很少再提及，因為，租賃住房行業盈利很困難，難以規模化發展，需要解決的問題還有很多很多。
針對長租公寓頻繁跑路的問題，我之前就發文警告過大家，房東不要把房子租給長租公寓，房客不要租長租公寓的房子。如果你執意要租長租公寓，以下注意事項必須謹記：
一、付房租千萬不能一次性付半年或一年以上；
二、押金最多也就2個月租金，通常來說付三押一比較合理，能一月一付更好。
三、不要使用租金貸，萬一還款延期，搞得上徵信黑名單太不值得。
四、不論是出租還是租房，最好的辦法就是找小區附近最大的品牌連鎖中介，別找長租公寓。
9
房貸利率八連降
2020年8月份的LPR報價顯示，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，連續4個月沒有變化。
LPR不降，不代表房貸利率不降。
貝殼研究院數據顯示，8月36城平均主流房貸利率繼續下行。其中，首套5.21%，二套5.53%，比7月各下降3個基點。2020年以來，36城平均主流房貸利率已經歷“八連降”，分別較去年底降36和39個基點。
現實就是，雖然5年期LPR今年只下調了2次，但是各地銀行的實際房貸利率卻是下降了8次。
數據顯示，2020年二季度，我國個人住房貸款餘額新增12100億元，環比增長12%，同比增長11%，房貸餘額新增額創2017年以來3年新高。
所以，為啥疫情之下，樓市回暖最快，國人買房的熱情為啥如此高昂，貨幣寬鬆，利率持續下調功不可沒。
10
逆勢上漲
7月17日，財政部發布2020年我國上半年財政收支情況：1-6月累計，全國一般公共預算收入96176億元，同比下降10.8% 。全國稅收收入81990億元，同比下降11.3%；非稅收入14186億元，同比下降8%。1-6月累計，全國一般公共預算支出116411億元，同比下降5.8%。
再來看股市和樓市：1-6月累計，證券交易印花稅892億元，同比增長16%；國有土地使用權出讓收入28129億元，同比增長5.2%。
在財政收支全部下行的情況下，股市和樓市收入卻逆勢上漲。上半年對房企的紓困效果十分明顯，樓市的拉動作用十分顯著！
其實，很多時候，你所看到的表象，並非真相，你所以為的世界也不是本來模樣。
最後，用一句話來總結下吧：你所賺到的每一分錢都是你對這個世界認知的變現，你所虧掉的每一分錢也都是你對這個世界認知的缺陷。
