4月20日晚，復旦金融公開課繼續開講，中國宏觀經濟學會副會長、中國銀行(3.560, 0.01, 0.28%)業協會首席經濟學家巴曙松就新冠肺炎疫情對經濟及房地產的影響等問題，進行深度解讀。同時，巴曙松還與復旦金融評論主編、哥倫比亞大學教授魏尚進就相關議題展開了對話，回答網友關切問題。
研究中國的金融市場，往往不得不關注房地產市場。從居民資產負債表來看，美國居民的資產負債表受資本市場影響較大，因此在應對危機時，對資本市場的走勢非常關注，而在中國居民的資產負債表中，房地產則佔有重要地位。
一線城市受疫情衝擊更大 二線城市分化明顯
疫情衝擊給中國房地產市場帶來了較大沖擊，同時也帶來了一些新的變化。自2019年以來，我國新房的交易量在一線、二線以及三四線城市均出現了明顯回落，整體呈現出穩中趨降的趨勢。“疫情加劇了回落的態勢，”巴曙松表示二手房的交易量下滑同樣非常明顯。數據表明，從2017年到現在，我國二手房交易量同比下降了近45%。
具體來看，一線城市受疫情衝擊更大。今年一季度，除深圳外，“北上廣”的新房成交量均出現了30%到40%的降幅。相對而言，二線城市受影響較小，但不同的城市分化明顯。“部分城市如武漢受影響較大，但也存在廈門等正增長的城市。”
與此同時，巴曙松指出，從3月中下旬開始，市場在疫情衝擊之後出現了明顯恢復，局部市場的剛需有明顯啟動。“我們統計了60平方米以下，60到90平方米，90到120平方米等不同面積成交的房源佔比，可以看到這些中小戶型的佔比比重較大。”
中國房地產市場正告別高增長 進入總量均衡時代
從整個大的房地產市場趨勢來看，巴曙松分析稱，中國的房地產市場正逐步告別高增長時代，進入到總量均衡的時代，其中可能存在著結構性局部失衡。
巴曙松分析指出，自2008年以來，我國一線城市房價高速上漲，但這種趨勢可能難以持續。“中國在過去多年推進的快速工業化、城鎮化，以及居民收入的提升，確實推動了房價大步上升，但是這個趨勢在未來可能很難再全面持續下去。”
庫存壓力上升是原因之一。“以前地產界時常在爭議，房地產市場到底是不是國民經濟的支柱產業，那時候大家都擔心不是。到了現在，房地產規模已足夠龐大，如此龐大的一個關聯產業，又使得人們不得不關注其中蘊含的風險。因此最近幾年，房地產的庫存壓力實際是在上升的。”
另一方面，整個行業的集中度也在進一步提升。巴曙松表示，在這麼一個庫存壓力加大、行業集中度上升的大背景下，我們可以看到，房地產開發商們紛紛調低了增長目標，更多地去關注開發品質。
房企負債處於歷史高位 現金流壓力仍較大
同時，我國房地產企業負債正處於歷史的高位。“房地產市場呈現出當下的這種趨勢，實際是一個逐步演變的過程，而疫情加劇了調整的頻率，加大了房企調整的壓力。”
正因如此，當下房企也更加重視“現金為王”。對比各梯隊房地產企業的現金變化情況可以發現，房企排名前十強、第11到前30強、前50強、前100強的公司，相比2019年同期持有的現金比例都出現明顯回升。但儘管如此，房企現金流仍面臨著較大壓力。
對於開發商而言，疫情帶來的衝擊壓力巨大：一是庫存加大，二是償債壓力加大。在巴曙松看來，其背後的原因來自於房地產商的業務模式。
“這種業務模式基本上就是高槓杆、高增長；高銷售、高回款、利潤率也非常高。”巴曙松指出，在一個房地產資源短缺的市場環境下，這種業務模式確實能給房地產商帶來巨大利潤。但是在整個房地產市場逐步分化，追求總量大致平衡的背景下，開發商自身也面臨著轉型的壓力。從功能上看，業務模式也開始嘗試向多元化方向發展，例如物業服務等等。
巴曙松指出，我國物業服務的需求不可低估，從這次疫情中可以看到，物業服務管理的好壞，對房地產價值的影響非常明顯。
我國居民租房承受力較強 房地產政策難大幅放鬆
從未來趨勢看，房價的上升同時推動居民租賃需求持續上升。“大量流動人口、單身人口的租賃需求，以及老年人的養老需求推動主要城市人口持續流入，這也是我國未來城市化發展的特點之一。”
巴曙松指出，在將來的一段時間裡，我國城市化程度的提高可能不會以“遍地開花”方式呈現，而是更多以“城市群”和“中心城市”模式帶動。與此同時，從目前的租金收入比來看，居民對租房的承受能力較強。
“未來，我們可能要關注市場的調整，以及可能出現的企業資金與債務的風險。根據時間分佈來看，大概四、五、六、七幾個月份，房企的償還壓力會逐月上升。”
因城施策，保障交易市場的大致平穩也是重中之重。巴曙松表示，儘管目前房地產企業的商業模式正在轉變，槓桿率也在降低，但是實際上房企庫存仍處於高位，償債壓力很大。房地產企業的商業模式主要靠新增融資或者交易回款，如果融資渠道收緊，交易回款減少或不能保障，市場或將會出現較劇烈洗牌。
在巴曙松看來，“房住不炒”仍將是未來政策的主基調。“因城施策或許會帶來一定的微調，但從大趨勢看，房地產政策不會出現大幅度放鬆。”他同時表示，老舊小區改造，可能會成為短期內新的投資增長點。
