南寧市房地產營銷中最大的問題是買賣雙方的深層博弈。
急於求成：降低期望，啟用渠道
在南寧樓市降溫，觀望氣氛濃厚的市場背景下，9月份以來，包括榮和悅瀾山，保利領秀前城、金科博翠山、萬科城等在內的樓盤紛紛啟動渠道分銷，推出年關搶收衝刺，這在平常可不多見。因為他們都是各自區域的“明星”樓盤。
保利領秀前城是鳳嶺南-三岸板塊當中最靠近鳳嶺商務區的項目，體量大，配套齊；
萬科城和榮和悅瀾山則是長虹路雙雄，背靠鳳嶺北，青秀一中+濱湖路小學是核心價值點；
金科博翠山是五象湖板塊最靠近“湖”的項目，主打改善，擁躉不少。
但自9月份以來，他們紛紛推出配送，推出年終衝刺，可見市場形勢多麼嚴峻，這也意味著原有的各自價格體系、客戶訪問和轉換難以達到預期水平。
導讀：沒有賣不出的房子，只有賣不出的價格。
保利領秀前城價格下探至13500-15000元/㎡；萬科城調整至13000-15000元/㎡；榮和悅瀾山15000元/㎡左右……
主動降價渠道分銷最明顯的效果是單價降低1000-1500元/㎡左右。在高傭的刺激下，經紀人帶客戶交易的積極性空前高漲，僅11月第一週成交額達到3億左右..
除此之外，已經開盤的龍崗板塊的萬達茂和即將開盤的商務區板塊的翡翠時光則是直接放出大招，其中萬達茂以8569-11592元/㎡毛坯價清盤83套小高層，在南寧住建局的公示系統中，83套房源均處於藍色狀態的“簽約中”，這意味著這批房源已全部售出，處於“網籤”狀態。
翡翠時光主力售價14000-15000元/㎡，雖然戶型偏大，但目測仍會被爭搶。
這就是“價格”的魅力。
觀察：有的在築底，有的在硬扛
除武鳴區外，包括青秀區、良慶區、邕寧區、西鄉塘區、江南區、興寧區等不同板塊和建築開始明顯分化，具體到板塊和建築水平，可以概括為：有的在底部，有的在硬質中。
探房認為各板塊的築底價格區間大致如下（指普通住宅），沙井、相思湖、三塘、安吉在8000-9000元/㎡之間；鳳嶺北長虹路沿線在12000-14000元/㎡之間；鳳嶺南三岸板塊在12000-12500元/㎡之間；龍崗板塊在10000-11000元/㎡之間；五象南在9000-11000元/㎡之間……
相反，各板塊明顯高於以上數值的就是在硬扛，後期或許還有價格策略調整。比如三岸彰泰項目、龍崗金科項目等。
尤其是金科龍崗江灣路兩個項目，13000-15000元/㎡的價格區間，這市場，這定價，不光購房者難，恐怕連操盤營銷的同志們都喊難了吧，太難了。
建議：價格非常緊張，不鑽牛角尖
在樓市每個下行週期，都有一個永恆的話題：我能不能抄到房價的底？
這確實是個直擊靈魂的發問，在這一範圍內，取上述價格範圍的預測區域的以上部分，每個屬性可能不同，這與它們的具體情況密切相關，如成本、體積、利潤預期、資本鏈狀態等。因此，必須對其特性進行分析。
有些房產可能已經準備好跨越這個週期，那麼它可能不會出現在這個所謂的最低價格區間，房價的底到底在哪？也許有時候當我們意識到，這個底部不再存在，所以面對房價，我們不應該鑽入角落，從他們自己的實際需要出發，進行理性的分析和判斷。
為了滿足自己的生活需要，有一些分享的建議：
1、 區域內，儘量選擇城市發展的地區，向南寧方向發展: 東部為一個整體，以南部為重點，因為越來越多的便捷交通將降低進入各個城市地區的成本，並在具有高潛力的地區銷售更大的價值保存和增值空間;
2、配套，儘量選有學區配套的樓盤；
3、品牌方面，儘量選擇大品牌開發商，品牌是除了區位和配套設施外，最能影響房價升值的因素；
4、戶型，儘量選100-120㎡左右的戶型，因為未來換房的難度會越來越大。
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