南宁市房地产营销中最大的问题是买卖双方的深层博弈。
急于求成：降低期望，启用渠道
在南宁楼市降温，观望气氛浓厚的市场背景下，9月份以来，包括荣和悦澜山，保利领秀前城、金科博翠山、万科城等在内的楼盘纷纷启动渠道分销，推出年关抢收冲刺，这在平常可不多见。因为他们都是各自区域的“明星”楼盘。
保利领秀前城是凤岭南-三岸板块当中最靠近凤岭商务区的项目，体量大，配套齐；
万科城和荣和悦澜山则是长虹路双雄，背靠凤岭北，青秀一中+滨湖路小学是核心价值点；
金科博翠山是五象湖板块最靠近“湖”的项目，主打改善，拥趸不少。
但自9月份以来，他们纷纷推出配送，推出年终冲刺，可见市场形势多么严峻，这也意味着原有的各自价格体系、客户访问和转换难以达到预期水平。
导读：没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。
保利领秀前城价格下探至13500-15000元/㎡；万科城调整至13000-15000元/㎡；荣和悦澜山15000元/㎡左右……
主动降价渠道分销最明显的效果是单价降低1000-1500元/㎡左右。在高佣的刺激下，经纪人带客户交易的积极性空前高涨，仅11月第一周成交额达到3亿左右..
除此之外，已经开盘的龙岗板块的万达茂和即将开盘的商务区板块的翡翠时光则是直接放出大招，其中万达茂以8569-11592元/㎡毛坯价清盘83套小高层，在南宁住建局的公示系统中，83套房源均处于蓝色状态的“签约中”，这意味着这批房源已全部售出，处于“网签”状态。
翡翠时光主力售价14000-15000元/㎡，虽然户型偏大，但目测仍会被争抢。
这就是“价格”的魅力。
观察：有的在筑底，有的在硬扛
除武鸣区外，包括青秀区、良庆区、邕宁区、西乡塘区、江南区、兴宁区等不同板块和建筑开始明显分化，具体到板块和建筑水平，可以概括为：有的在底部，有的在硬质中。
探房认为各板块的筑底价格区间大致如下（指普通住宅），沙井、相思湖、三塘、安吉在8000-9000元/㎡之间；凤岭北长虹路沿线在12000-14000元/㎡之间；凤岭南三岸板块在12000-12500元/㎡之间；龙岗板块在10000-11000元/㎡之间；五象南在9000-11000元/㎡之间……
相反，各板块明显高于以上数值的就是在硬扛，后期或许还有价格策略调整。比如三岸彰泰项目、龙岗金科项目等。
尤其是金科龙岗江湾路两个项目，13000-15000元/㎡的价格区间，这市场，这定价，不光购房者难，恐怕连操盘营销的同志们都喊难了吧，太难了。
建议：价格非常紧张，不钻牛角尖
在楼市每个下行周期，都有一个永恒的话题：我能不能抄到房价的底？
这确实是个直击灵魂的发问，在这一范围内，取上述价格范围的预测区域的以上部分，每个属性可能不同，这与它们的具体情况密切相关，如成本、体积、利润预期、资本链状态等。因此，必须对其特性进行分析。
有些房产可能已经准备好跨越这个周期，那么它可能不会出现在这个所谓的最低价格区间，房价的底到底在哪？也许有时候当我们意识到，这个底部不再存在，所以面对房价，我们不应该钻入角落，从他们自己的实际需要出发，进行理性的分析和判断。
为了满足自己的生活需要，有一些分享的建议：
1、 区域内，尽量选择城市发展的地区，向南宁方向发展: 东部为一个整体，以南部为重点，因为越来越多的便捷交通将降低进入各个城市地区的成本，并在具有高潜力的地区销售更大的价值保存和增值空间;
2、配套，尽量选有学区配套的楼盘；
3、品牌方面，尽量选择大品牌开发商，品牌是除了区位和配套设施外，最能影响房价升值的因素；
4、户型，尽量选100-120㎡左右的户型，因为未来换房的难度会越来越大。
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