新盘扎堆，既是好事，也是坏事。
之所以说是好事，是因为在一定范围之内多个新盘的同时亮相，必将吸引媒体、购房者、业内的集中关注，从而产生聚集效应，对于区域环境的提升也会起到一定的助推作用。
之所以说是坏事，是因为一定范围之内的市场需求毕竟就那么大，当几个新盘同类产品同时供应的时候，市场需求不变、市场供应加大，必然使得每一个盘的去化速度降慢，从而产生直面的竞争。
在2014年、2015年的时候，西安曲江二期南三环边中海、天地源、保利等几个大牌开发商的项目之间的价格战，就是很好的案例；在去年四季度的时候，太华路板块的中南、阳光城、正荣几个盘之间的价格战，也是很好的例子。
那么，2020年，西安楼市中哪些板块的竞争会比较激烈呢？我们不妨对此进行关注。
第一个板块：软件新城板块
从去年3月份开始，连续的土地拍卖、大牌地产企业之间的抢地、楼面地价普遍超过万元，让西安高新区软件新城板块备受关注。
过去1年时间里，包括招商蛇口、中国铁建、高新地产、天地源、高科房产、隆基泰和等地产企业在板块通过公开竞拍拿地，并且楼面地价只有更高没有最高。
截止目前，上述几家已经拿地的地产企业，除了招商蛇口已经发布项目案名为招商·臻观府，预计很快就会入市外，其余几个项目的节点要晚一些。但即使再晚，从今年下半年开始，也会陆续亮相。
从该区域成交的几块土地各项指标来看，各楼盘预计大概率会以大平层产品为主，并且区域内的售价保守估计在2.5万元/㎡左右。为此，地产房剑粗略统计了一下，上述6家地产企业在该区域的土地储备，
其住宅货值起码在300亿元以上了。同一板块6大纯新盘陆续亮相、类似的产品、2.5万的价格，再加上该区域目前在售的苏宁·雲著、刚刚入市销售的卓越坊，以及接下来继续的土地供应，区域内的竞争可想而知。
第二个板块：高新CID板块
沿着西太路的高新CID板块，将是接下来10年高新区发展的重点。由于这个板块的开发起步较晚，也就一两年时间，因此基础设施建设、配套建设等均处于起步阶段。
从去年下半年开始，高新CID板块迎来了土地集中供应。除了管委会旗下的平台公司摘得商务、商业用地外，最受瞩目的就是中海、紫薇、西部机场通过公开竞拍在该区域拿地。
更重要的是，由于是公开竞拍，因此上述几家地产企业在该区域拿地的价格都不低，西部机场摘得的地块楼面地价甚至在1万元/㎡以上。
今年，这几个项目将会陆续亮相，竞争也是一触即发。“抢地小王子”中海在该区域有2个项目、紫薇也是有2个项目，再加上西部机场的项目，竞争激烈可想而知。
第三个板块：太华路板块
如果说在去年四季度的时候，太华路板块仅有阳光城、中南、正荣这三家PK的话，那么到了今年3月份开始，融创的加入让这个板块的竞争则更为激烈。
这个板块，从地段上来说，紧邻二环，再加上万达广场、地铁4号线、大明宫国家遗址公园的加持，配套已经非常成熟。所以，几个盘之间的PK，实际上就是产品的PK。
有意思的是，在产品方面，几个盘均是以高层产品为主，均价1.8万元/㎡。同一个板块、类似的户型面积、同样的价格、同为大牌地产企业，你说竞争激烈不激烈？
实际上，这四个盘除了考验产品本身之外，还有一点非常重要，那就是考验西安人对于开发商品牌的接受度。每个开发商都有自己的粉丝群体，就看谁的粉丝群体大罢了，就看谁的服务能够真正打动西安人。
第四个板块：未央湖板块
在2019年之前，很少有人关注未央湖板块。
但是，从2019年开始，金茂、东原、金科、远洋、龙湖的进驻，让这个板块一下子成为热点板块。
其中，金科、远洋以精装高层产品为主，1.3万元/㎡的价格可谓性价比十足，但由于两个盘集中供货并且供货量较大，因此基本都不用摇号。而刚刚入市销售的未央金茂府，则走的是高端路线，纯洋房、2.5万元/㎡的备案均价、142㎡到的户型起，就可以看出。
如果说金科、远洋是对刚需客群的争夺，那么金茂、龙湖、东原将是对高端客群的争夺，并且都是大牌地产商，竞争可谓激烈。
第五个板块：西部大道板块
前几天，新城控股在西部大道拿地的时候，我们写过这个板块。
这个板块虽然有西安城市生态公园、宜家荟聚、金地广场、紧邻高新等利好，但在接下来一两年时间，这个板块由于新盘集中亮相，几家大牌地产企业也将展开激烈的竞争。
除了早期进驻这个板块的金地在接下来将有住宅房源推售、已经入市销售的奥园·和悦府外，金辉集团在该板块的项目金辉·长安云筑售楼部已经开放只待价格公示开卖，而中南在该项目的项目中南春风南岸则刚刚摘地，新城控股也已经刚刚摘地，可以说接下来西部大道沿线将有5个新盘扎堆开卖。
除了西部大道核心区的这5个盘之外，金辉凤栖云筑、长建翠景台、碧桂园云顶、中海长安府等同处周边的楼盘，也必将分食西部大道5盘的客户。
第六个板块：港务区板块
依托于全运会的东方，港务区板块在这两年一跃成为西安楼市热点板块。
港务区板块除了在售的绿城全运村、华润置地未来城市、汇悦城、绿地国港新里城之外，招商蛇口在该区域的新盘招商城市主场价格已经公示。另外，从去年到今年金地、电建、中冶、中铁在该区域摘得的土地，项目也将陆续入市。
也就是说，在未来一两年时间，港务区板块将迎来10个左右楼盘的同时在售。如此庞大的供应量，对于目前尚缺少常住人口的的港务区而言，着实是一个挑战。
上述内部竞争最为激烈的6大板块，从区域发展、区域配套的角度，对于板块内的每一个楼盘都是公平了，大家都一样。
此时，留给各楼盘之间的竞争，实际上就是产品、服务、内部配套的竞争。
而在容积率、建筑密度几乎相差不大的情况下，必然意味着产品类型也很难实现差异化，内部配套方面除了千亩大盘之外，其余的楼盘其实也都相差不大。
此时，各项目真正的竞争在于：
第一，产品、服务方面的加法，能否实现比周边同类产品更高的品质。
第二，给业主承诺的东西能否兑现，这点很关键。
当然，开发商的口碑，也会成为购房者选择的关键因素之一。毕竟上述六大板块中的大部分开发商，在西安基本都已经有交付的楼盘，有的开发商口碑好，有的开发商口碑差，这会成为影响购房者做出选择的重要影响因素。
