對於土拍，大多數人或許都是秉承著“外行人看熱鬧，內行人看門道”的宗旨。
殊不知，土拍其實與我們息息相關。
如果說房地產是一出跌宕起伏，包羅萬象的戲劇，那麼土地市場，則一定是為戲劇拉開帷幕的序曲；如果說鋼筋水泥混泥土是修房建屋的原材料，那土拍，便是原材料中最重要的“原材料”，也就是麵包中的麵粉……
如此，土地的價值與作用，也就不言而喻。
物以稀為貴，土拍市場一直是風起不息，競爭激烈的。
2016年，被房地產行業業內人士稱為“地王之年”。
但是，從近幾年的樓市情況來看，地王的日子，大多不好過，不少曾經風光無限的地王都面臨著虧損的風險，更有甚者已經掛掉。
今天，我們就來探一探那些“麵粉價高過一般麵包價”的地王現狀。
TOP 01
- 呈現項目：綠城·鳳起潮鳴
- 宗地位置：下城區
- 出讓時間：2016年3月23日
- 出讓面積：35665㎡
- 成交樓面價：45368元/㎡
- 競得人：綠城
說到“地王”，綠城鳳起潮鳴絕對是當之無愧的No.1。
2016年，綠城在杭州下城區以45368元/㎡的價格拿下該宗宅地，刷新了當時的單價地王記錄，且較歷史單價地王樓面價提升了24%，杭州土地樓面價也產生了跳躍性的上漲。
此宗地呈現的項目是綠城·鳳起潮鳴，共分為南北兩大地塊，總建面約14萬方，產品規劃為6幢高層、33套中式合院和1幢商辦物業，全精裝交付。
目前住宅已全部售罄，其中，高層均價79800元/㎡（含裝標9800元/㎡）。
TOP 02
- 呈現項目：融創濱江·杭源御潮府
- 宗地位置：上城區
- 出讓時間：2019年4月30日
- 出讓面積：42517㎡
- 成交樓面價：45325元/㎡+自持22%
- 競得人：濱江
去年4月，經過55輪激烈的競價，最終由濱江以最高限價520317萬元、樓面價45325元/㎡、30%溢價率+自持22%，競得望江單元08地塊。
換言之，算上自持部分，該宗地的實際樓面價其實已經超過的5萬元/㎡，比“地王”鳳起潮鳴還要高。
該項目前不久剛剛公示了案名，為融創濱江·杭源御潮府 ，規劃有11幢高層、2幢多層建築。
項目動態：
目前暫未開盤，不過就算開盤了，似乎與我也沒多大關係（囊中羞澀傷不起啊），土豪朋友們倒是可以期待一下。
據悉，項目預計將於5月底首開三幢高層，6、8、12#，共154套，建面約123-190㎡，精裝交付；另外還有8套疊排，面積為290-500㎡。
TOP 03
- 呈現項目：保利濱江上品
- 宗地位置：上城區
- 出讓時間：2017年9月13日
- 出讓面積：47296㎡
- 成交樓面價：44460元/㎡+自持23%
- 競得人：濱江&保利
2017年9月，濱江、保利以總價59.93億競得此項目地塊，樓面價44460元/㎡，自持比例23%。
保利濱江上品打造的是千萬級豪宅項目，稱得上是“硬核改善”產品，由16幢小高層組成，共668戶，建面約125-238㎡。
目前所有房源均已售罄。
TOP 04
- 呈現項目：綠城鳳起錢潮
- 宗地位置：江乾區
- 出讓時間：2018年4月12日
- 出讓面積：3.7萬㎡
- 成交樓面價：43929元/㎡+自持16%
- 競得人：綠城
鳳起錢潮，地處錢江新城2.0，規劃為16-17F的高層、7F洋房和3F合院。
其中，高層建面約170-230㎡，洋房為建面約137-255㎡的純大戶型住區設計，總價起步就在1000萬+，使之成為當之無愧的“壕”宅！
項目動態：
項目此前共有過三次取證，目前剩餘少量房源在售，價格為53008-68008元/㎡，有資格、有財力的朋友，可直接認購。
TOP 05
- 呈現項目：金隅中鐵諾德都會森林
- 宗地位置：江乾區
- 出讓時間：2016年12月26日
- 出讓面積：64781㎡
- 成交樓面價：43288元/㎡
- 競得人：金隅&中鐵
都會森林位於艮山西路與錢潮路交叉口，距離江河匯綜合體僅1.8公里，是金隅、中鐵在2016年12月以72%溢價率、樓面價43288元/㎡競得的地塊。
項目總建面約6.5萬方，由10幢高層圍合而成。
項目動態：
目前，項目所有樓棟預售證均已取出，剩餘少量房源在售，精裝均價約69200元/㎡。
TOP 06
- 呈現項目：綠城建發沁園
- 宗地位置：拱墅區
- 出讓時間：2017年1月19日
- 出讓面積：31685㎡
- 成交樓面價：40766元/㎡
- 競得人：綠城
綠城建發沁園項目住宅已於去年售罄。
2018年10月，拿地一年半的沁園首開，推出兩幢高層房源，精裝均價49500元/㎡，僅比樓面價40766元/㎡高出不到9000元/㎡，可以算是虧本出售。
去年，沁園又相繼有四次取證，高層均價調整為54000元/㎡，算是重新定義了申花板塊的房價基準線。
TOP 07
- 呈現項目：中冶錦繡公館
- 宗地位置：西湖區
- 出讓時間：2017年4月26日
- 出讓面積：3.8萬方㎡
- 成交樓面價：39571元/㎡
- 競得人：中冶
2017年4月26日，該宗地中冶以39571元/㎡的樓面價競得，溢價率70%，自持16%，是2017年杭州“324土地新政”後成功出讓的第一塊商住用地。
同時，這是中冶落子杭州的第一個項目，是現房銷售的20個盤中樓面價最高的項目，也是目前城西片區的“地王”。
項目共分為東西兩個地塊打造。其中，西區規劃為5幢15-17F的精裝高層，建面約139-179㎡，東區規劃為3幢酒店式公寓和1幢自持的服務式酒店及商業。
項目動態：
項目為現房銷售，目前以全部封頂，正在進行外立面建設，預計將於10月開放售樓部。
TOP 08
- 呈現項目：綠城曉風印月
- 宗地位置：濱江區
- 出讓時間：2018年7月6日
- 出讓面積：53260㎡
- 成交樓面價：38817元/㎡
- 競得人：綠城
濱江區一直以來都是房地產界的寵兒，在土拍市場也是絕不掉價的，地王排行，絕對得榜上有名。
2018年7月，綠城以38817元/㎡的樓面價拿下濱江區的這一宗宅地，刷新了區域內此前由中海雲宸創下的樓面價最高記錄。
同時，值得一提的是，綠城曉風印月從首開到售罄，用時不到半年，且次次中籤率都比較低，這對於一個“千萬級”的豪宅項目來說，實在是有點難得。
地塊一旦成交，其起拍價格和容積率指標，大致也確定了明年的房地產市場產品走向，以及未來有可能出現的房價。
不過，就目前的房地產市場形勢來看，已入市的“地王”項目主要集中在2016、2017、2018年拿地，與拿地時的周邊房價相比，開盤價格平均漲幅已達36%。
再看即將亮相或者已經入市的地王項目，90㎡及以下剛需戶型基本不存在，全部為高端改善產品，上車門檻也多是千萬起步。
雖然“雙限”政策的實施，讓土地樓面價及房價保持在可控範圍內，但前期“地王”的累積以及較高的起拍門檻，基本上已經確定了杭州主城區未來房地產市場的走向。
那便是，難有“低價”項目，而剛需想要上車主城，難！
