悅來生態城實景圖
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時光流轉，但經典永流傳。
1998年7月，法國隊世界盃決賽“一戰封神”，這一屆配得上有生之年、神仙打架：
齊達內、羅納爾多，貝克漢姆、巴喬、皮耶羅、因扎吉、以及博格坎普、蘇克……
如果在重慶樓市找“98世界盃”一樣的神仙打架區域——
水土算，它正在預賽圈，進入可以，等待需要時間；
悅來算，它已跑步進入中場，高手悉數入場，進入相當可以，價格適中，購房者能放心擼袖子下場；尤其是，它算站在“禮嘉”的肩膀上，享受“決賽圈”區域禮嘉的一切配套，還有自己的獨享配套。
禮嘉算，它正在廝殺決賽圈，進入可以，有高價一手房和高價二手房；
金開大道算，它已決賽完畢，進入可以，只有高價二手房。
記著這句話：
“來得早，等得久，
來得晚，價格高。”
不要等太久，也不用價格太高。禮嘉之上，再造悅來，“戰事精彩”的悅來中場，紅利更多，機會更多，更值得聚焦。
98世界盃，是法國隊的主場，那麼悅來，又是誰的主場？又是誰，是禮嘉之上，再造悅來的主力軍？
入場早、準備充分的那個。
不用躲，說的就是你，江山雲出。
悅來的中場“戰事”
為什麼說“禮嘉之上、再造悅來”？首先您要認清悅來的價值點，我們總結為“4個第一5個最”：
四個第一是：
① 全國第一批16座海綿城試點城市之一，共建環境友好型親水循環。
② 全國第一批城市智慧物業試點，首次試點悅來推行“智慧城市物業”。
③重慶第一個集中供能生態住區，夏季24小時供應冷氣，冬天供應暖氣。
④重慶第一個全域TOD規劃，地勢平，小路網，密路網，窄馬路，限速40碼，步行可達所有配套宜居小鎮。
五個“最”是：
①土地最稀缺。悅來生態城，整個面積約5540畝，僅為禮嘉面積的1/20，土地全市最稀缺；
②市政投入單位面積最貴。平均到每個平方，市政投入約5800元/㎡；
③規劃全市最嚴。絕大多數的樓盤，最多隻能生長到約40米，100%綠色建築，規劃全市最嚴，這在重慶地產發展史上前所未有，可謂佔盡重慶未來的先機。
④板塊最中心。是距離城心最近、是北區最中心板塊裡，最後的濱江留白地；
⑤價格最窪地。在重慶的萬元走廊軸裡，包括北濱路、南濱路、金開大道等等裡，悅來是最窪地的那一個。
其次悅來已進入中場，信號明顯：
1、來“打架”的“神仙”組成了“十二羅漢”天團；
2、區域進入兌現期。
悅來的開場，是2017年，首鋼拍下11700元/㎡的地塊；
悅來的上半場，在2018、2019年，以江山雲出、望江府為代表；
2008年，金開大道的中場，是八大金剛鬧金開；2020年，悅來的中場，則是十二羅漢度悅來。
①“十二羅漢”神仙打架。
區域要進入中場，神仙要夠大牌。
大家彼此是“競和”（競爭合作）的關係，互相捧場，共同把區域做強。
目前，悅來已有重慶萬科、保利、融創、碧桂園、華僑城、香港置地、華宇、旭輝、棕櫚泉、萬華、首鋼、榮安等十二羅漢。
2020年，一季度在重慶拿地最多的房企，拿的就是悅來的地。
“神仙打架”是區域起跳的信號彈，當年，金開大道“神仙打架”後爆發了巨大能量場。
如今，十二羅漢齊聚悅來，區域起跳輪到了悅來。
②進入兌現期。
悅來的2020年，是價值兌現年：
一是學校已經開學。包括首地人和街小學、啟誠巴蜀小學等學校，去年9月已迎來首批新生，而悅來中學，也正在建設中。
二是悅禮路（悅來到禮嘉）即將通車。
目前，從悅來去華僑城，需要走金山大道，然後再走金渝大道到禮嘉兒童醫院處，耗時約15分鐘。
悅禮路建成後，路程只有原來的一半，時間更是縮短至5分鐘。5月底，這條路就將通車。
從江山雲出銷售中心看過去，濱江路已經修好了，就差個通車儀式。
即將通車的悅禮路一段
圖片：龍門陣財經
三是公園將呈現。
悅來公園多，且公園和住宅相互融合——
約3.44平方公里的土地上，約1.7平方公里是住宅，其他都是綠地，公園包圍住宅，住宅嵌在公園裡。
今年，張家溪溼地公園、悅來生態城濱江公園都將呈現。
四是TOD商圈已開始動工。
從政府的規劃來看，商圈以高義口圓形生態廣場為中心廣場，圍繞高義口地鐵站，在站口400米範圍內佈局商場、公園、文化等商業設置。
約40萬㎡體量商業，等於3個愛琴海購物公園，有消息稱，將打造類似於 “世界TOD城市規劃典範、日本·澀谷·未來之光”的生態購物中心，輻射整個悅來板塊數十萬人及周邊的高端消費人群。
至此，北區千萬方城市級金州，禮嘉，悅來，中央公園四大商圈鼎立的格局初現端倪。
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悅來TOD商圈規劃圖
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中場：悅來最佳買點
經常會碰見購房者問：
“啥時候該買？”
以悅來舉例，2017年就買入悅來，沒錯，大不了多等幾年。你要問了，等配套全部實現了，周邊都成熟了我再入場，豈不更美？
當然可以啊，人民幣玩家隨意，什麼時候買都不是問題。
不要去太早，等待遭不住，不要去太晚，價格遭不住，幾大信號標明，中場入市最好。
①土地價差信號。
這是悅來的樓面地價，2019年的拍地，樓面地價都是“9000元/㎡”級。
製圖：龍門陣財經
數據來源：銳理數據
特此鳴謝
再來對比水土，2019年6000多元/㎡是主流：
製圖：龍門陣財經
數據來源：銳理數據
特此鳴謝
水土還在預賽圈，樓面地價最高到了6851元/㎡（2019年5月24日土地）；悅來上半場的樓面地價，不到6000元/㎡，樓面地價划算過現在的水土。
按照開發邏輯，樓面地價划算了，給產品設計、定價的空間，就更自由，可以做出更嗨的產品，而房價更合理。
②配套兌現信號。
2020年6月，悅禮路連通後，會讓悅來-禮嘉的距離縮短到約5分鐘車程。
這讓悅來的利好突然凸顯：它在禮嘉之上，享受禮嘉的一切城市級配套，自身還有海綿城市、智慧城市、TOD生態城的配套。
目前禮嘉的價格，看齊了北濱路、南濱路，平均比悅來高一點，但隨著悅禮路的通車，二者之間的價差會縮小，這使得悅來成了北區最高光的板塊。
國內有樣本。
2014年，廈門島內住宅均價為24817元/㎡；島外住宅均價為9230元/㎡。隨著廈門海底隧道、跨海大橋開通，島內島外價差逐漸拉平。
江山雲出的主場
中場來了，買點到了，你買誰？中場主角，江山雲出的風大一些，因為它算“十二羅漢”裡的“合影殺手”，“集體照”優勢突出。
“群戲”中，個人優缺點才更鮮明。俄羅斯名媛杜馬，你能看出她身高只有150釐米？
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可是合照會一覽無餘——
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江山雲出和杜馬不一樣，“合影”反而佔優勢。
單人照上，它有點前瞻，往前一步是勇士。
在悅來上半場，“十二羅漢”都還沒幾個，就敢採用全系高端產品業態，約有50%的比例規劃400萬+的高端房，包括江山臨崖合院、頭排瞰江大平層、江岸臻裝大平層、江岸商圈洋樓……
這些明顯是悅來下半場的產品。
但到了中場的“十二羅漢”合影照上，它的“身高優勢”就突出了。
一個是樓面地價優勢。
地價便宜，房價才有便宜的可能。
2020年，悅來9000+元/㎡的土地將入市，尤其是11711元/㎡的首鋼高價地。
定價多少才合適？25000元/㎡左右吧，據說有個項目會去摸28000元/㎡。
第二個是悅來百萬方濱江生活大城優勢。
未來的北區，很難找到旭輝，華宇，華僑城共築的百萬方濱江大城了。
三家共築的百萬方濱江大城，價值點特別硬核：公園房+商圈房+軌道房+學區房+江景房，800米之內，這些都能實現。
公園房：江山雲出在悅來高地上，旁邊有張家溪溼地公園，崖下是生態城橋灣公園。
商圈房：步行約800米就是TOD生態商圈；周邊就是新加坡式鄰里中心，菜市、超市、健身、老年康養中心等配套齊全。
軌道房：附近有6號線高義口站，1站歡樂谷，2站禮嘉，3站中央公園，5站光電園，未來更是有10號線、13號線在一站內換乘。
學區概念房：周邊幾百米範圍內，包括兩個9班制特色幼兒園、30班公辦小學、90班制辦公中學。
江景房：江山雲出銷售中心看出去，江就在遠處。
江山雲出，江山如畫
第三個是顏值優勢。
美貌的外立面是溢價力。
這是示範區現場，重慶首次由8位國際大師聯袂打造，“西南首個建築藝術空間”，就像一件藝術品，符合現代審美。
示範區實景圖
作為重慶唯一的全系高端業態，它的目標是做重慶高端居住標杆，需要保潔員阿姨時時園區維護，處處體現服務生活的尊崇感和儀式感。
第四是產品的優勢。
純洋樓13層的T3/T4戶型，北區幾乎沒有，且是約5400㎡大中庭的配置，這更多在大平層產品上出現。
而約50～90米樓間距，約2個標準足球場大小的奢闊景觀面積，室內超大面寬，三面採光陽臺等等，都屬於高配悅來上半場、中場的產品。
同場飆戲，當“合影殺手”，拼的是產品力。
例如目前在售的5號洋樓，算洋樓產品裡的壓軸之作，2梯3戶的配置，下樓就有公園和學校。
這種產品力和舒適配套資源，放到渝中區，你想都不敢想。
第五是精裝修的性價比優勢。
江山雲出的精裝大平層，2梯3戶，270°環幕採光，價格約20000元/㎡，而周邊某某，清水價都近19000+元/㎡了，多1000多元/㎡就有精裝修，它不香嗎？
它才出來那會兒，有位設計師按照同等裝修標準操作，3500元/㎡的預算，但沒裝下來……
5大優勢之下，這個盤，主場優勢很明顯啊。
看完這個盤，我的感觸是：
①要有竟和思維。
有對手才能共同進步，互相競和。你的價值，是對手“肯定”的，如今悅來中場、十二羅漢入場，江山雲出的優勢更加凸顯。
②要有紅利分享思維。
土地增值了，開發商和購房者一起分享；
悅來城市價值兌現了，開發商和購房者一起分享；
產品品質溢價了，開發商和購房者一起分享。
共贏很重要。
下半年，它計劃推出全新TOP級標杆組團產品，包括600萬級看江臨崖合院別墅，400萬級一線看江大平層，再次挑戰北區的高端想象力和標杆高度。
（來源：龍門陣財經）
