疫情之后，楼市重新火起来的速度似乎有点超乎想象。多个红盘中签率再度创下新低，因倒挂红利消失的板块也正重归购房者的选择视野。
近期，一度沉寂了多时的艮北新城板块也火了起来。像越秀天萃名邸样板房开放便吸引了众多购房者前往，即便工作日的时间，在小凤凰停留的半个小时里，竟然有十几组购房者前来参观。
前几年，因密集的拆迁，城东的土地供应量巨大，这里的新盘一茬接着一茬出现。作为城东“弱小者”的存在，艮北板块此前流量一直靠绿城杨柳郡在支撑着。如今，绿城杨柳郡时代已远去，板块内新盘陆续而来，同质化严重，谁能冲出重围，就看内功如何了。
本期跑盘，小凤凰来带大家看一看更替后的艮北板块。
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艮北新城西边是交通枢纽城东新城，南边跟光芒四射的钱江新城2.0隔着一条艮山东路。夹在两个“巨无霸”板块间，艮北面积相对小，存在感也不如两位“邻居”。
地铁1号线东西向贯穿，艮北是最早享受到地铁红利的板块之一。借由交通的先发优势，这里在2013年开始就吸引了世茂、招商、绿城、越秀等一线开发商的入驻。
“杭州首个TOD”大盘杨柳郡，改善了板块面貌，前三期聚集了3万多人口，盘活了七堡地铁站一带的人气。其自带的商业配套“好街”体量虽不大，但多少缓解了板块商业的燃眉之急。
杨柳郡好街
目前，艮北的城市界面还是比较驳杂，走在主干道上，来往的工程车辆掀起尘土飞扬，成片的建筑工地及三官塘路、新塘路辅路等“断头路”劝退了不少购房者。
艮北新城与当下热门的钱江新城2.0虽然只隔了一条艮山东路，但房价有2万元/㎡的差价。杭甬高速则将城东新城板块与艮北新城几乎完全隔离，一路之隔两板块价差近6000元/㎡。
不过可以期待的是未来一年内，随着杭甬高速的抬升完毕，艮北与城东新城终于能在地面路网上“弥合”在一起，届时新房的价差，有机会被抹平。
“好街”东南还会迎来一座体量7万方的花园城，不像万象城、大悦城此类大商业体，有凭一己之力改变板块商业面貌的能量，但像运河上街、Ｄ32一样，利好半径1公里内的居民，也是很不错的。
杨柳郡好街
教育方面，艮北还没有拿得出手的名校，杨柳郡独有的学区——澎致小学，引入了采荷实验教育集团，但长成区域名校，还需要几年的时间。
板块中的城市配套，如果按照重要性排列，首选教育和地铁。楼盘在交付前，基本没有谈教育的空间，地铁成了板块新盘的主要宣传点。
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当前，艮北新城扎堆儿的6个新盘，除了待售的天萃名邸，其它项目从最近半年的开盘结果看，呈现出“热度不均”的情况，主要原因跟与地铁的距离有关。
艮北新盘近6个月平均中签率
与七堡站一路之隔的汇港城和云悦湾，平均中签率分别有18%和30%，中南棠玥湾因为离地铁口稍远，中签率高些。
而新塘辅路以南、和地铁直线距离超过1公里的前滩名邸和金科博翠碧蓝湾，都不用摇号。
除此之外，几个项目之间差异不大。外立面都采用了石材/铝板+玻璃的配置，对比现在某些“真石漆改善”，品质感提升了不少。
前滩名邸和棠玥湾外立面
产品规划上，汇港城是纯高层，云悦湾是高层+排屋，靠近九和路一侧还有两幢酒店式公寓。天萃名邸、棠玥湾是高层+洋房，博翠碧蓝湾和前滩名邸做了高层+叠墅的组合。
6盘高层的起步户型都是110㎡以上的三房，精装上都配置了空调、地暖、新风三件套，比较符合改善项目的调性。
但仔细比较下，还是有各自的优缺点。
云悦湾：体量28万方的大盘，分为一、二两期，靠近九和路的一期目前已经结顶。预计5月份加推25、26、27#三幢高层，主力户型为118㎡的三房、131㎡的四房和145㎡的四房。
云悦湾沙盘
项目优势在于小区直接与地铁通道相连，业主无需风吹日晒就能从地铁站走到小区。但这次加推的3幢在小区的西南角，靠近正在施工的三官塘路，到地铁站的直线距离稍远。
汇港城：由22幢高层组成，主力户型从110-164㎡。预计5月下旬加推19、21、22#，起步户型是137㎡的四房。
地铁带来的地段优势，商业方面，一路之隔就是杨柳郡“好街”，自身还带一座招商运营的花园城综合体。澎博小学、采荷实验中学都在1公里内，综合配套处于板块第一梯队。项目南向楼间距超过1：1，采光条件较好。
项目没有明显的短板，每次摇号中签率都不高。
中南·棠悦湾：项目最近一次加推以单价48700元/㎡的洋房为主，摇号中签率偏高，但从600万起步的总价来看，棠玥湾在板块中较有认可度。
棠玥湾的室内精装配置较高，除了常规“三大件”，还有唯宝卫浴，博世烟机灶具，菲斯曼地暖，跟市场上某些5万+楼盘差不多。此外，离地铁距离不如招商越秀两个项目，但步行5分钟左右即可达到的距离。
棠玥湾园区内部存在少许临时车位和消防车道，没有做到完全人车分流。从园区实景上看，高层楼间距稍窄，低楼层采光可能会受影响。
金科·博翠碧蓝湾：5月初加推小区最北端的14号楼，户型有110㎡、126㎡、138㎡，不过126㎡户型只能做成三房。
受制于地块位置，项目三次摇号结果不是很“漂亮”，但项目细节做得不错。
博翠碧蓝湾沙盘
小区园林中间配备了一个下沉式会所，在改善普遍“去会所化”的今天，算比较难得的。室内精装，除了西门子厨具三件套、凉霸、方太水槽洗碗机，主卫还增配了智能马桶和电热毛巾架。而且项目三面环水，景观方面很有优势。
越秀·前滩名邸：艮北唯一现房销售项目，今年1月已经推出所有房源。据置业顾问介绍，项目高层部分还有十余套132-135㎡的四房房源在售。
前滩名邸的优缺点都很明显，毛坯均价38400元/㎡，一套110㎡的房源，总价上比板块其它项目低了20多万。今年年底就交房，对自住客户来说，能省下未来两年租房成本，投资客户也能省下时间和资金成本。
前滩名邸已是现房状态
缺点在于，项目位于同协路、新塘路双主干道交汇处，以后受噪音影响较大，距离地铁口最近的入口，离地铁步行距离也超过1公里。
越秀·天萃名邸：与前滩名邸隔着一条新塘路的纯新盘，预计4月底首开。项目由3幢住宅和两幢公寓组成，住宅部分为1幢11F小高层和两幢8层洋房。
项目户型较小，小高层为107㎡的四房和111㎡的三房，洋房为125㎡的四房。天萃107㎡被称作“神户型”，四个卧室分布在四个角，是市面上流行的“四叶草”，户型全明，南向面宽10米，厨房也做成了U形。
107㎡户型图
据置业顾问消息，天萃交房时间预计在2021年，虽不如现房“香”，但在艮北几个精装在售盘中是最先交付的。
缺点跟前滩名邸一样，主干道的交通问题和地段。
从居住便利度的角度来说，离地铁最近的汇港城和云悦湾优势最明显，近地铁、近商业，而且大体量楼盘，园区配置和景观营造发挥的空间更大。
如果追求居住品质，有景观优势和精装配置的棠玥湾、博翠碧蓝湾是不错的选择。天萃、前滩两盘交房周期短，且有“神户型”加持，也自带优势。
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责任编辑/腾腾
统筹/俞 琳 监制/步珊珊
