虎嗅機動資訊組作品
作者 | 劉晶榮，編輯 | 黃青春
題圖 | 視覺中國
近日，蛋殼再被法院點名，因1萬元險成“老賴”。
天眼查平臺顯示，4月20日，杭州市西湖區人民法院發佈一則失信被執行人信息，蛋殼（杭州）資產管理有限公司因違反財產報告制度，被列為失信被執行人，立案日期為3月27日，案件涉及的金額是12080元。
（備註：財產報告制度，指的是被執行人在不能全部或部分旅行財務給付義務時，必須 按照法院要求真實報告收到通知日前一年的財產情況，以證明自己沒有或暫時沒有履行能力。否則應承擔相應法律後果。）
同時，該公司法定代表人張雪也被杭州市西湖區人民法院下達了限制消費令，案號為(2020)浙0106執1120號。此外，其全資股東青梧桐有限責任公司所持有的的該公司全部股權也被法院凍結。
儘管蛋殼公寓對此回應稱：“這是一個誤會，裁決並未生效，並於此前就已提出撤裁申請”，但法院裁定已是事實。
有律師表示，在勞動部門作出裁定後，需要通過法院按照法律流程進行執行，在未正式執行之前，被執行方也有權利進行執行異議、撤裁申請。
蛋殼若因1萬元變成“老賴”，實屬不值。但此案也暴露出外界對蛋殼在快速擴張背後現金流的擔憂。
擴張下的動作變形
蛋殼上市3個月，依舊未扭轉長租公寓因過渡擴張帶來的資金流吃緊困境。
3月，蛋殼發佈了上市後的首份業績報告。其報告顯示，由於持續的營業成本高於營業收入，蛋殼已連續三年處於淨虧損狀態。而且自蛋殼披露數據以來，經營性現金流淨額缺口一直在擴大。
整個2019年，蛋殼淨虧損金額為34.37億元，淨利潤率為-48.2%；調整後的EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）為-19.22億元，2018年該數值為-11.64億元，2017年為-1.15億元。
其實，蛋殼現金流吃緊背後的根本原因在於：瘋狂擴張。
根據蛋殼的第四季度數據，蛋殼位於北京、上海和深圳的公寓數量約22.4萬間，同比增長了46.6%。蛋殼的擴張趨勢依舊在物價高昂的一二線城市。
而截至2019年12月31日，蛋殼公寓運營的公寓數量達43.83萬間，同比增長85.4%。這個數字比2015年末的2434間增長了179倍。
另外，其他城市的公寓數量也大幅增長了156.1%，接近21.5萬間。當前蛋殼的業務足跡已遍佈了中國的13個城市。
即便擴張會不斷拉大資金缺口，但是在日益激烈的同行競爭下，蛋殼已經進退兩難。
相比蛋殼，自如的擴張更為瘋狂。2019年，自如房源超過了100萬間，遠超其它玩家。另外，相寓以28.5萬套房源緊隨蛋殼之後。
其實跳出公司看行業，正是租房市場供需兩端長期失衡才導致各平臺疲於擴張。
在城市化不斷深化的背景下，人口流動加速，但由於房價居高不下，租房成了年輕一代的最佳選擇，而二房東在整個租房市場的滲透率還不到10%。
這種情況下，只有控制市場之後，才能藉著壟斷局勢不斷抬高房租，或者增加別的營收方式獲得更高的收入。因此，對於頭部平臺來說，房源數量是各品牌搶佔市場的唯一途徑。
當前，行業格局未定下，搶奪房源最需要的就是現金流。想要現金流，就逃不過“租金貸”的宿命。
二房東的生意，本質是通過低價買高價賣賺取中間差。其中，資金的週轉在其中發揮極大的重要性。擴充房源需要的一次性使用大量資金，而房租確是一個需要長期回冗的過程。為了一次性拿到這些資金，二房東們因此和第三方金融機構合作，開啟租金貸模式。
（備註：租金貸，是租客在與長租公寓企業簽下租約的同時，與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約。由該金融機構將租客的全年房租提前支付給長租公寓，而租客向該金融機構按月還清租房貸款，貸款利息由長租公寓支付。公寓方提前獲得資金之後，便可以獲得流動的現金流進行收購新房源，繼續擴張。）
但是使用租金貸就如人走鋼絲，一旦公寓平臺沒有將及時將錢回冗給第三方金融平臺或是原房東，租客就將面臨流離失所還將揹負貸款的境地，引起社會不穩定因素。
這幾年，平臺資金鍊斷裂引發的維權事件屢有發生，監管部門對租房市場亂象的懲治力度也越來越大。
2月18日，深圳市委政法委員會向金融監管機構以及深圳銀保監局發文《關於開展相關排查工作的通知》（簡稱“通知”）通知表示，蛋殼存在涉及到社會穩定風險的租金貸，需要進一步排查。
這已經不是蛋殼第一次被點名了，早在2018年8月17日，北京市住建委就已集中約談自如、相寓、蛋殼等主要平臺並提出了明確的要求：住房租賃企業不得利用資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。
但行業都在矇眼狂奔，任何一家平臺驟然停止擴張很可能就意味著出局。即便監管對第三方金融機構平臺政策收緊，幾乎斬斷二房東們資金流情況下，蛋殼們為獲得擴張支撐，非但沒有停下來，反而開啟流血上市之路。
不過，蛋殼萬萬沒想到的是，在現金流吃緊的情況下又碰上疫情。於是，蛋殼便在疫情期間爆發了免租糾紛。
疫情初始，各大房地產相關企業都在積極響應中央的號召，頻頻釋放“善意”給租戶一定的租金優惠政策。然而蛋殼在此次中爭議性的做法，使自己深陷輿論漩渦。
一邊，蛋殼和背後的20萬房東們商量，試圖說服他們免租讓利一個月給租客，但房東們12月的房租還沒到位，1月份又要免租，部分房東當然不接受這樣的條款。另一邊，蛋殼並未給租客免租，多位蛋殼公寓租客告訴界面新聞，他們未收到任何關於免租的消息。
於是，蛋殼因此被租客罵上熱搜。面對媒體詢問，蛋殼才表示，可以為武漢封城期間的租戶暫免一個月的房租將在3月返還。
圖注：聚投訴已現蛋殼強行讓業主免租，拒絕交付押金的投訴專題，投訴量達1046。
而且，疫情期間蛋殼由於房屋空置率上升導致租金收入減少，其為了節省開支動起了員工的“腦筋”。1月19日開始，陸續有蛋殼員工在脈脈爆出蛋殼不僅延遲發放工資，還變相裁員。
最終，蛋殼被迫免了部分租客租金不說，還在房東、租客兩頭投訴下折損了品牌信譽，內憂外患不斷。
蛋殼股價也從2月份開始快速下跌，截至4月23日的6.9美元每股的開盤價，已經從上市時（1月份）的13.5美元，跌了將近一半。
長租公寓的“坑”
SOHO董事長潘石屹曾在表達過對長租公寓模式的不看好，因為其回報率只有1%。一套長租公寓，疊加租金、裝修、管理、運營成本後，基本和往外租的價格打平，甚至還略有虧損。
長租公寓作為一個有規模陷阱的行業，要跑通這個模式，必須在達到規模效應後，使得邊際成本降低，再加上管理得當，才能開始賺錢。
但實際上，快速擴張帶來的規模與效益極難平衡。
蛋殼一直試圖用科技的概念解決規模和效益的統一，即希望通過單位房源的增加帶來成本的降低和經營效率的提升，以此來打破當前的經營性困境，不斷收窄虧損率。問題在於，這在短期可以實現嗎？
根據蛋殼另一組財報數據顯示，蛋殼公寓2019年在技術及產品研發費用方面投入的資金達1.94億元，較2018年同期增長了74.6%。這些資金主要用於擴大技術團隊以開發技術系統和改善產品、服務。
一個是BI大數據商業智能系統。其能從收房、量房到出房，標準化、模塊化每一個流程環節；而且真實透明的信息、價格以及標準的服務體系，可以使用戶快速作出判斷，同時有效推動了房屋租賃市場的網絡化進程。
另一個是2019年上線的“魯班”系統。該系統基於房源設計裝修過程中積累的大數據，再結合激光成像與機器視覺技術，能夠快速識別構建戶型並匹配最優房屋改造方案。這套系統能夠簡化決策流程、人工依賴，夠降低房源設計的時間和決策成本。
這些都是蛋殼“科技故事”的實際產品。蛋殼將這個科技的故事歸納為“服務-規模-科技-生態”的閉環體系，成為自己的護城河。
另外，2017年蛋殼公寓單間裝修成本平均是12,646元/間，2019年前9個月，已經下降到平均10,404元/間。
問題是，現在的蛋殼的房源擴張速度依舊十分迅猛，僅靠採購環節降低成本並不足以優化整體效率。另外，新城市的開闢，使得這部分房源很難立即產生當地的規模效應進行成本壓縮。
蛋殼招股書中的一項數據是：蛋殼在給房東在進行報價的時候，其所預測的房子租出去的價格和實際出租價格的準確度是95%。理論上，預估價格更加準確節省了一定時間成本，但是對收入而言，這並非關鍵。
至於租戶的線上化使用系統，本就是長租公寓的標配。
“這個科技故事，虛虛實實”，一位長租公寓創始人向虎嗅表示。在行業從早期的野蠻增長向精細化運營方向轉變的同時，這個故事顯得性感，迎合了大家對互聯網企業的想象。可這些所謂的技術賦能並不能在模式上產生根本改變。
面對租房這個格局未定的萬億市場，蛋殼想講好長租公寓的故事，還有很長的路要走。
