Walker逆行者
近期，高級別會議重申房住不炒，敲打部分炒房冒尖的城市。同時，深圳樓市掀起腥風血雨，後媒體報道是因部分防疫支持貸款違規進入房地產，外加部分投資客與改善客跟進，再加之自媒體煽風點火，引爆社會焦慮，到上週日，輿論開始報道這些炒房行為。人行深圳分舵開始調查此事，現在似乎要不了了之了，看起來深圳對炒房態度曖昧，呃，怎麼看著還想再吸一口。央地博弈還在繼續。
多數專家都預言，本次疫情引起的經濟衰退會超過2008年。我們都知道，2008年金融危機時，國內房地產有過短期的下跌，2009年9月，4萬億投資出臺，國內房地產市場重歸瘋牛市。
現在又來到了這樣的路口，不過也有很多要素已經發生了改變：
1、地方政府土地財政依賴嚴重，部分地方財政緊張且債務高企
2、居民槓桿從2008年的18%升至2019年的55.8%，其中2019年四個季度分別增長1.0、1.1、0.9和0.7個百分點。增長已顯乏力。
3、2008年北京人均可支配收入24725元，2018年為62361元，為10年前的2.5倍。房價2008年1月的房價均價為12479元/㎡，2018年1月為62957元/㎡，為5倍。現在，一年可支配收入可買1平米，10年前可買2平米。
因為疫情導致經濟下行，許多人認為政府會扛不住，最後一定會再次放開限購，通過房地產來拉動經濟，同時解決地方政府的財政問題。
這種思路，實質上是將居民自己近10年的積蓄和未來30年的收入給政府與開發商，換回一個房子。地方政府拿筆錢來償還債務、支付工資、投資 等，開發商拿錢可以去償還債務以及蓋新房子。
很明顯這是飲鴆止渴，不可持續。
下面從幾個方面來聊聊疫情後的房地產可能的走向。
一、居民層面
普遍認為，我國經濟發展速度將來會較長時間落入4%-6%的中速增長區間，加上每年1%-3%的溫和通脹。大多數人的收入增長不會再像以前那麼快了。
一方面居民槓桿率已經比較高，刺激效果可能有限。另一方面，購房提前透支了後面30年的消費支出。若以後居民收入難以較高速度的增長，房貸壓力將不能隨著收入的快速增長而大幅減輕，這會導致在較長時期內，居民的收入大部分用於歸還房貸，無法產生增量消費。嚴重透支了未來的經濟發展的潛力。
現在，疫情發展的複雜程度已經超出了所有人的預期。強化了對於未來經濟增長的悲觀預期。有些人已經失業，未失業的人們未來收入的不確定性增加，這必然消減購房需求。
二、貨幣層面
據央行數據，3月，M2同比增長10.1%，增速創三年新高，回到2017年3月的水平。而同時，今年3月房地產交易量同比減少了有30%以上。這說明，新增的M2（央媽放的水）更多的流向了房地產以外的行業，這是一個和以往不一樣的信號。
M2的擴張主要通過銀行發放貸款來完成，新增房貨與全部新增貨款的比例則可以反映房貸對M2擴張的貢獻。該比例在2016年時曾高達43%，也就是說當時M2的增長中有43%都是由房貸貢獻的。該比例在2017年第一季降至34%，2020年第一季度降至18%。銀行的貨款業務結構已經發生變化，簡單容易的錢（房貸）沒那麼好掙了。但這也有好的一面，若將來房價大幅下跌，銀行已經有了較厚的安全墊。
三、政策層面
諸多地方政府蠢蠢欲動，為解決自己的財政問題，嘗試降首付、放開限購促進地產交易，都是一天內被叫停。這說明上層對於“房住不炒”的堅持與推動改革的決心。
近期，國際油價暴跌、國外資本市場大幅震盪，許多人都想抄底原油、港股和美股。結果發現根本沒有投資渠道，QDII基金（使用人民幣購買國外資產）都已被買爆，外匯額度用光光。據外匯局數據，2020年3月末，我國外匯儲備規模為30606億美元，較年初下降473億美元，降幅為1.5%。
美股暴跌期間，流傳著一張圖：
茅臺 = 波音 + 特斯拉 + 可口可樂
國內資產泡沫嚴重，若人民幣可自由兌換，當然會賣掉茅臺買波音。這就是造成QDII基金外匯額度用光的原因。
茅臺當然不是泡沫最嚴重的資產，國內資產最大的泡沫就是房產，房地產泡沫是人民幣國際化的最大障礙。試想，若人民幣可自由兌換，賣掉一線城市一套房足可移民歐美澳洲，過上衣食無憂的生活。這樣，外匯將很快流光。
近期，西方發達國家由於疫情控制不力，暴露了其制度的弱點。另外，歐美國家急於轉移矛盾，開始敵視我國，許多華人在歐美也受到了不公正的對待，這預計會打消部分人移民、轉移財產到國外生活的計劃。所以現在，若推進人民幣自由兌換，賣房移民致使外匯流出的人群在減少。人民幣國際化對房產泡沫的衝擊將會有所減小。
4月9日，《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》發佈，其中提到：
在這次疫情中，美國正在強化他的美元地位，但不帶中國玩，且對中國採取各種限制措施。
所以上峰正在利用這次危機，推出新一輪的市場化、新一輪改革開放。推進人民幣國際化，爭取更多盟友，衝破美國的圍堵。
在這樣的背景下，國家不可能再吹大房地產的泡沫，死心吧。
另外，北京還有幾條新聞：
通州於19年12月31日宣佈開建村集體土地租賃住房項目。
4月10日，北京擬大幅提高租房補貼標準。
四、當前行情與媒體宣傳
近期，媒體自媒體們經常爆出“日光盤”、“茶水費”等新聞，製造房價馬上要大漲的緊張氛圍，使人想起16年瘋狂的行情，剛需們提心吊膽，生怕錯過機會，又要白奮鬥好幾年，或者永遠不再有上車機會，掉落一個階層。
現在房屋交易量呈V型反彈，媒體開始煽動“小陽春”要來，房價要漲。
但事實上，之所以會V型反彈，是因為中間1個多月幾乎沒有多少交易量，隨著大家開始復工，年前未完成的交易以及這1個多月積攢的需求開始成交。反彈是必然的，難道大家復工後，房產交易還和疫情期間一樣零成交？
下面是北京新房交易數據，3月交易量連去年12月的一半都不到。
京津冀二手房交易數據：
確實有V型反彈，但反彈太有限，成交量慘淡，從1套反彈到10套，成交量漲幅900%，這沒有意義。小區現在進出都要出入證，咋成交？就這還有人還吹北京二手房要漲，看來中介生活不易。
另外，房地產自媒體也暴露出一個現象：
房產自媒體基本都是為投資客服務的。
這或許說明一個事實，房產自媒體們的收入基本由這些投資客帶來的，也說明所謂剛需客不能給他們帶來什麼油水。
這從側面反映，市場上活躍的交易者多是投資客而並非剛需客。而由於剛需客參與度太低，投資客將來退出時主要由下一位投資客接盤，所以像深圳的房地產市場，只是一個擊鼓傳花的投機市場。
而且，剛需客也是個偽概念，很多剛需只是因為害怕漲價的而有的焦慮需求。如果確定將來10年房產價格跑不過通脹，大概多數剛需都會消失了。
最後，放個嘴炮，隨著疫情期間的積壓需求在接下來1-2個月（北京因疫情防控可能更晚）釋放完畢，釋放時交易量應該會略超去年同期，但總體成交量一定會小於去年同期。然後受經濟下行影響，成交量將逐步回落。
（如果總體成交量超過去年同期，那說明夜壺將再一次提起，有房與無房客將徹底割裂）
後浪財經
疫情對全球經濟影響重大，經濟下行在所難免，目前世界各國都採取了刺激經濟增長的政策，加快了印鈔速度，中國作為世界經濟中重要的一環，也採取了多種刺激措施，包括降準降息，減免企業稅負，投入巨資搞新基建等財政金融政策，對中國經濟在疫情過後的表現還是很有信心。
房地產業作為國家的支柱產業，其在經濟發展中的地位沒有改變，雖然目前還是強調房住不炒和因城施策，但對相關行業的刺激必將帶動房地產行業的發展。
張學勤
中心城市，核心區域內的住宅，特別是帶學位的，有錢就買，很難下跌。就算短時間下跌，很快就能漲回來。
