一條微信，或能折射整個市場的生態。
昨天，一位粉絲微信“火線哥”：現在深圳樓市漲得這麼好，我還沒上車，該買哪裡？
今年前11個月，深圳共賣掉5.3萬套新房＋7.3萬套二手房，還是有更多的人沒有上車，或者根本就不知道怎麼上車。
在深圳，有一種現實是：滿載的列車呼嘯而過，誰也不知道下一站會在哪裡。
接下來，該怎麼辦呢？
1
深圳一枝獨秀後會怎樣？
行情總是在不經意間就啟動了。
自2019年7月以來，一線城市房價走勢出現分化，深圳房價獨自持續上行，而北京、上海、廣州等城市繼續調整。
用一句民間常掛在嘴邊的一句話來形容，就是——
這半年，北京的房子跌掉了首付；而深圳又一次率先走在了康莊大道上。
四大一線城市房價指數走勢
更能說明市場真相的二手市場，深圳的表現更是一騎絕塵。
國家統計局的數據是， 11月，全國二手房價格上漲城市僅32個，跌至近四年最低點。
北上廣深四個城市中，北京、廣州分別下滑0.4%和0.2%，上海環比上月持平，唯有深圳上漲1.4%，排名全國第三（前兩名分別為唐山1.8%、哈爾濱1.5%），領漲一線城市。
11月全國一二手樓價漲幅前五
深圳二手房價環比漲幅已經連續3個月位居全國前五，9月和10月均排名第五，11月排名躍居第三。
今年11月，深圳二手房價實現了歷史性的突破。
國家統計局的數據顯示，以2015年二手房價作為定基，今年11月深圳二手房價同2015年相比，漲幅61.1％。
如果同今年1月份相比，漲幅7％；與去年11月相比，漲幅為6.4％。
時間軸再拉長。
在之前的20年來，深圳經歷了五次房價上漲週期，分別是：1992-1993年，2001-2002年，2005-2006年，2009-2010年，2015-2016年。
很明顯，五次的上漲週期，均為一年。
“火線哥”（DChuoxian）不妨大膽預測一下，第六波的上漲週期，也許就是一年。
也就是說，到明年上半年，深圳樓市還在上漲週期。目前，賽程剛剛過半。
但是有點要強調，已是高位的深圳房價，要想實現前幾輪的漲幅，難度相當大。
這半年來，西部的漲幅已經很可觀了。
由於資金沉澱得太多，再加上有前海擴容以及深圳40年週年大禮包的預期，西部的走勢仍會保持一定的強勢。
今年的主場非西部莫屬，至於中部和東部，滯漲不會長期下去，一些有規劃利好、交通改善、名校加持的區域，很快就會脫穎而出。
2
明年會有供應荒嗎？
今年深圳樓市漲得好，自然賣得更好，日光盤是五年來數量最多的。
而中原地產一份對明年潛在入市的項目進行預估，把住宅和公寓加在一塊，不足70個。
什麼概念？
在“火線哥”的印象中，近五年沒有低於百個的，也就是說，明年的新盤可能在現有的基礎上，打個六七折。
新增供應大幅消減，會造成明年的新盤荒嗎？
先看一組數據，今年前11個月，深圳批出了102萬㎡新房，其中一手住宅59萬㎡，目前賣掉了27萬㎡，尚有大約32萬㎡的存貨。
就算明年真的只有不到70個新盤，整體而言，還不到“荒”的地步。
但是，局部供應緊張不可避免，比如龍華區。
再看今年龍華有多少新盤上市。
滿打滿算龍華全年10個新盤，約5700套房源。這些盤絕大多數去化率很高，毛估一下，能夠留到明年的貨量，大約在千套的水平。
到了明年，純新盤縮水一半，只有5個。住宅僅3個，另有一個綜合體一個商辦。
對剛需而言，龍華則是一個要急於上車的地方。
因為龍華是深圳人口流入增速最快的區域，明年就會有更多的人與你搶房。
不妨看下龍華的人口指標。
圖源：深圳市統計局
根據龍華的統計年鑑，龍華區單獨的人口統計是從2012年開始的，從2012到2018年，常住人口從140.86萬增長到167.28萬，2016年和2017年連續兩年，戶籍人口的增長率竟然達到了20%。去年依然保持了兩位數的增長，增速全市第一。
《龍華2013-2020年綜合發展規劃》裡提到：到2020年，龍華常住人口控制在190萬，實際管理總人口規模控制在300萬。
如果按300萬人計，龍華區人口密度會達到17086人/K㎡，為深圳第二。即便是按190萬人計，人口密度也接近1.1萬人/K㎡。
龍華將成為深圳密度最高的中產階級聚居區。
這個背後，一則是房價已經上升一個臺階；二則是房價擠壓下的人口換血，直接導致人口素質的提升。
而且，對應產業和人口的升級，龍華的配套也是市一級的。
12月23日，深圳市“新時代十大文化設施”首批項目開工，其中包括了深圳美術館新館與深圳第二圖書館(簡稱“龍華兩館”)。
據市建築工務署的相關負責人介紹，龍華兩館在設計建設上看齊國際一流水平。
此外，深圳北站樞紐地區面向全球徵集設計方案、電子科大（深圳）高等研究院落戶龍華，成為近一個月來龍華的重大利好。
3
房價豪宅化的龍華還能買什麼？
有點幸運的是，今年四季度的龍華並沒有像寶安中心區、深圳灣那樣瘋，給沒來得及上車的剛需、改需，留了一定的機會，但是“豪宅化”的趨勢是明顯的，如下圖。
畢竟東莞松山湖都“破4”了，光明的“5字頭”都要日光。
所以，對於在龍華核心區域的“6字頭”的新盤，是不是應該好好珍惜這個機會？
位於油松片區的龍湖春江天璽上週首秀，賣得很好，主推148套住宅，均價約6.3萬/㎡，當天去化已經超7成。
龍湖春江天璽地理位置示意圖
油松片區是龍坂片區比較居中的地段，而油松的大體範圍是由富士康、梅觀路、布龍路和梅龍路圍合的區域。
從龍華地鐵規劃上來看，油松集結了未來“龍華三大線”——22、25、27號線，老牌地段又有了復出之勢。
除龍湖外，已吸引到卓越、富基、金地、恆大、星河、金眾、盛迪嘉等開發商的入駐，預備的城市更新項目達十餘個之多。
眾開發商佈局於工業路南北側的舊改有加溫的態勢，值得看好。
或許轉身之間，又見一片春江與花月。
油松舊改項目分佈圖
從龍華髮展格局看，多中心格局有望成型，油松居其一。
所以，6字頭的精裝房，留個剛需的機會不多了。三年後回頭望，你一定會感謝當初自己的選擇。
當然，龍華春江天璽的公寓也是資產配置的首選，精裝均價5.8萬/㎡，41－70㎡，總體貨量197套，70年產權。如果按照41㎡來算，總價不過200萬出頭。
200萬，能買到像樣一點的房子，之前估計要到坪山坪地了。
價格是一方面，這個項目更值得說道的是產品。
體驗中心很驚豔
龍湖向來長於產品打造。地產界公認的產品第一人宋衛平曾說，全國房企裡，造房子的品質讓他佩服的只有“一家半”，其中半家是星河灣，一家則是龍湖。
龍湖總是會站在客戶的角度去思考問題，所有的設計產品是根據客戶敏感點來進行梳理的。
造園意境
有一種觀點認為，龍華金茂府和龍湖春江天璽共同打破了龍華產品的天花板，源自於他們的魔鬼細節。
僅人性化細節上，龍湖春江天璽就多達80個，比如耶魯智能門鎖4種方式開鎖、廚房的防濺插座、衛生間三分離設計、自帶暖氣與除溼設備、強大的收納功能、主臥床頭緊急呼叫按鈕……
123㎡四房樣板間客廳，南北通透
在你步入龍湖最讓人稱道的樣板房時，會被最強的衝擊力所震撼，而且不僅僅是視覺上。
比如項目裝修材質均採用國際旗艦品牌，包括美國智能鎖百年經典品牌Yale、百年衛生潔具品牌TOTO、日本99年曆史品牌林內熱能器具、高端德系品牌漢斯格雅、美國143年曆史衛浴品牌科勒等。
從衛浴、到廚電設備、到智能鎖，再到細小的五金配件，基本全部都是國際一線品牌，保證了精裝標準的安全可靠、精緻耐用。
城市櫥窗裡的細節
龍湖已經從“五重景觀”升級為“五維景觀”，雖然一字之差，卻大有不同。
一個字的差別，是生態、健康、交融、精築、人文的深度考量，淬鍊的不僅僅是植物搭配、花木栽培的功夫，更是意境與文化的傳承與創新。
水幕瀑布
綜合龍華區目前的市場現狀和新房存量來看，區域內七八十平米剛需戶型居多，改善型的大三房和四房非常稀缺。
龍湖春江天璽建築密度較低，大堂入戶，兩梯三戶的高配置，高規格的精裝加上全屋細節化的考量，將來不論是自住還是出手，都是一個很好的選擇。
