租賃活動明顯下降，市場空置率升高，租戶談判空間變大：2020年第一季度深圳共錄得四個甲級寫字樓交付，近28萬平方米的新增供應入市，其中部分項目為2019年延遲交付的項目。分區域來看，南山區、羅湖區和龍崗區均有錄得新增供應，細分區域市場主要分佈在前海片區及其他非核心區域。
受到疫情影響，市場對商務活動形成一定阻礙，企業擴張和租賃計劃明顯下降或延期。新入市項目去化放緩及存量項目部分原有租戶因經營壓力退租或縮減租賃面積等現象並存導致空置率升高。本季吸納量較上兩個季度有明顯縮減，單季吸納量僅錄得近8萬平方米，且部分來自延期交付項目的前期預租貢獻。需求方面來看，季內專業服務、零售貿易和金融為主力需求來源。其中專業服務類需求比例增長，佔比超兩成，細分業態聚焦在專業諮詢類。其次，零售貿易行業也貢獻了超兩成，主要來源於大型貿易企業升級搬遷。此外，金融行業也貢獻了重要佔比，特別是傳統金融，季內監測到多家證券、保險及基金類企業的新設立和擴張需求。而TMT行業貢獻較上季度有所縮減，但仍為市場帶來了不少需求。整體市場空置率受疫情影響，新增供應密集交付和需求放緩的情況下被推高，環比上升1.2個百分點至21.2%的較高水平。
租金方面，大量新增供應疊加疫情衝擊引發的未來經濟不確定性，導致市場觀望情緒加重，租戶談判空間變大。業主實施更為靈活的租賃策略以適應市場來吸引和留住租戶，例如免租期的調整以及針對不同類型的客戶進行的差異化租金策略和提供更優厚的招商獎勵等。與此同時，區政府也提供了更多招商引資的優惠補貼政策，積極引進優質租戶進駐區內寫字樓項目。整體市場租金延續上個季度的下跌態勢，繼續錄得1.6%的環比下降至每月每平方米197.2元。
“未來六個月，預計有50萬平方米新增供應入市，供應高峰持續。從分佈區域來看，主要分佈在前海、後海和車公廟片區，預計片區空置率將被推高。雖然疫情給寫字樓租賃市場帶來了新的風險，但對深圳的主力需求驅動行業TMT、金融和專業服務業的影響有限，加上深圳政策福利有多重利好，預計隨著疫情減弱需求也會逐步提升。整體市場的新增供應的累積與需求面的放緩，會另市場短期內的空置率繼續攀升，租金預計也將面臨一定壓力。”
人流量逐步恢復，政府積極實施鼓勵消費政策：本季度受疫情影響，原本計劃交付的幾個項目將推遲入市。深圳僅錄得一個6萬平方米的新增供應在疫情前入市，是位於龍華區非核心區域的百佳華領域廣場。
整體市場活躍度相比上季度呈下滑趨勢，一季度錄得吸納量5.5萬平方米。受疫情影響，本季看到有小部分餐飲退租的現象，主要表現在次級核心商圈的小型咖啡廳和快餐店等，季內商家租賃活動受疫情影響明顯減弱。需求方面，主要還是以零售和餐飲為主，5成以上來自於零售，近4成來自於餐飲。零售方面，主要以連鎖珠寶首飾和服飾為主，國內連鎖品牌調色師繼續開出，相較於上個季度慢了擴張速度。與此同時，也看到新零售方式的出現，電商採取線上直播的形式刺激了不少在家的消費群體。還有看到玩具反斗城和中國李寧的擴張。餐飲方面，主要以茶飲店和簡餐類為主，季內看到喜茶和奈雪的茶持續擴張。首家店鋪繼續圍擋，墨西哥捲餅店TACO BELL，日本芝士撻店BAKE Cheese Tart均在核心商圈開出。而體驗類方面，還是以兒童娛樂體驗店為主的擴張，還有華南首家日本任天堂遊戲體驗店在龍崗萬象匯開業。與此同時，高品質的購物中心也陸續恢復了以往的營業時間，人流量也持續在增加。整體市場空置率環比上升0.1個百分點，但依舊維持低位至3.8%。
租金方面，商家談判空間增大，購物中心業主給現有租戶提供租金減免等福利支持。位於核心商圈的高品質項目租金影響較小，而非核心和旅遊景點商圈的項目租金則影響較大。深圳市政府方面，對於不同區域也給與了相關的區域型補貼政策，以預約優惠卷的形式來鼓勵和刺激消費。受疫情影響，整體市場的平均租金環比下降3%，報每天每平方米20.7元。
“未來六個月，預計有17萬平方米的新增供應入市，將分佈在南山和寶安區。由於受疫情影響，部分原本預計年內交付的項目將會推遲。與此同時，深圳的商業市場分佈較廣，消費群體相對較固定，但短期內受疫情影響，未來整體市場的租金預計將持續下滑，而空置率受部分商戶退租的影響將小幅攀升。”
供不應求持續，疫情帶動生鮮和醫療類新興行業進一步推動倉儲需求：受疫情影響，原計劃入市的項目將推遲交付，本季度依舊未錄得新增供應。
在疫情影響下，消費向線上的遷移使電商倉儲需求爆發式增長，同時也進一步推動了生鮮和醫療類新興行業崛起。整體市場空置率繼續保持低位，環比持平在3.4%的較低水平。需求方面，生鮮行業是本季度主力擴張來源，季內監測到有生鮮類電商擴大其租賃面積來應對疫情激增的倉儲需要。租金方面，在整體市場的供不應求情況下，大部分倉儲的租金在疫情中保持平穩，個別項目錄得小幅增長，整體高標倉市場的平均租金環比持平在每月每平方米45.4元。
“未來六個月，預計無新增供應入市，市場保持繼續供不應求的局面。需求方面，受全球疫情影響，供應鏈受到的衝擊逐步顯現，部分製造業及外貿企業預計將面臨經營壓力，對其物流倉儲需求產生一定程度的負面影響。另一方面，預計疫情過後電商將保持穩定增長，而經濟和消費的逐步復甦有望帶來新的租賃機會。整體市場的供應有限，預計空置率將繼續保持低位，租金也將持續穩定增長。”
不少投資者仍將深圳視為大灣區的投資首站，投資意向不降反升：2020年第一季度，受疫情影響只錄得兩宗交易，整體交易額達到了9.8億元。
從交易標的來看，兩宗交易類型分別為寫字樓和工業物業。可見，自用型寫字樓依舊是投資者的重點關注。從投資目的來看，寫字樓物業的購買目的為辦公自用，而另一宗工業物業的購買目的則是城市更新，以改造成新型產業用地為目標，看好未來的升值空間。本季包含了資產和股權交易，從交易形式來看，一宗為廣電集團投資買來自用的甲級寫字樓資產交易，位於南山區的次級核心區域，金額是6.6億元。而另一宗則是峻領企業買了星光印刷深圳有限公司的全部股權，幷包含了該公司位於寶安區的工業物業，金額是3.2億元。投資者類型包含了投資公司和企業。從交易價格來看，本季雖然交易宗數不多，但價格還是相對維穩。投資者將往長期投資方向看齊，利好資本升值，投資市場價格基本保持穩定。
“未來投資類型方面，物流將成為主流，一是因消費群體相對比較穩定，二是受疫情影響之後，區域配送中心類的物流倉儲需求愈趨活躍。投資者方面，不少投資者仍將深圳視為大灣區的投資首站，投資意向不降反升。伴隨著可出售的優質商業物業的減少，未來深圳仍將是熱門投資市場。”
免責聲明
除特別註明或提示，以上所有內容之相關知識產權均屬世邦魏理仕所有，所有權利受法律保護。基於信息發佈時所掌握的情況，以世邦魏理仕所知，所刊載信息及預測真實且無誤導，但世邦魏理仕未對此信息進行核實驗證，亦未對上述信息做出任何保證或陳述。閱讀者如參考、使用或依賴上述信息，應對上述信息的準確性、真實性和完整性進行獨立審查。世邦魏理仕不對閱讀者和任何第三方使用或依賴以上信息, 或者/以及作出商業決策而導致任何損失和費用或作出的決策導致的任何其他後果承擔任何責任。
