《中國經濟週刊》 記者 鄧雅蔓 丨深圳報道
監管層終於對“房抵經營貸”出手了。
4月21日，深圳銀行業監管部門開啟全面排查房產抵押經營貸款的資金流向，重點審查房產交易完成後短期內申請抵押貸款的業務，但並未要求銀行收回近期的房產抵押經營貸。
3月以來，深圳的房地產走勢似乎與經濟形勢出現了脫節，深圳南山、寶安、羅湖和光明新區等地區的房價紛紛創歷史新高。
一方面，受全球疫情影響，深圳的寫字樓空置率上升，企業倒閉、停業和退租潮在蔓延；另一方面卻是深圳豪宅與新盤引千人搖號搶購，價格“獨領風騷”，甚至超過北上廣。
4月20日，中國人民銀行深圳中心支行下發通知，要求各個銀行自查房抵經營貸違規流入房地產的情況，包括借貸人的貸前、貸中和貸後等情況。
這些本應該用來扶持實體經濟的優惠性貸款，是如何一步步流向房地產市場的？《中國經濟週刊》記者通過深圳房產中介、金融借貸從業人員和購房者深入調查，發現這背後的利益鏈條上至少潛伏著三個灰色地帶：抵押墊資、借公司殼搞經營貸、假離婚炒房。
攝影：《中國經濟週刊》首席攝影記者 肖翊
經營貸是如何流向樓市的？
3月以來，在廣東經營服裝工廠的王先生陸續接到一些房產中介和貸款公司的電話，詢問其是否有需求貸款買房。
“他們說，買房的貸款除了‘經營貸’之外，還有‘企業紓困貸’‘三農項目’和‘小微扶持’等名義的貸款可以選。”王先生告訴《中國經濟週刊》記者，目前他的工廠經營業績不佳，成本卻一直消耗著，中介幫忙貸款買房的提議對他確實有一定吸引力。
畢竟，企業經營貸利率要比正常的房貸便宜多了。“目前企業經營貸的利率已經從6.5%降到4.7%左右，我在深圳供的房貸利息差不多是10%。”王先生告訴《中國經濟週刊》記者，除了利率下降，以往經營貸要求必須5年內償還結束的限制也放開了。
去年11月，王先生在深圳花費約650萬元買了一套小戶型房子，房貸利息差不多要還60萬元。截至今年4月中旬，這套房子的價格已經漲至750萬元左右。
疫情爆發以來，為扶持實體經濟，尤其是中小微企業的發展，央行對中小銀行實施定向降準，釋放長期資金4000億元。
各大商業銀行紛紛“應聲”提升貸款規模。以建設銀行為例，3月30日，中國建設銀行行長劉桂平在業績說明會上表示，2020年，建行將新增貸款1.5萬億，其中公司類貸款6850億元，個人住房按揭貸款5700億元。
“低利息+限制放開”使得經營貸對於當下的房地產市場充滿了吸引力，在深圳，其背後利益鏈條開始構建起來。其中，對於“炒房團”而言，最常見的操作模式是：抵押—中介墊資—付全款借殼辦理經營貸—還墊資—拿到房本還貸款—再拿新房本抵押……
即當你手裡有房產無現金，又想在深圳多添一套房子，就可以把自己的房子抵押出去，辦理經營貸。
“手上錢不夠，可以通過墊資公司來解決。”一位在深圳從業約11年的房產中介人士向《中國經濟週刊》記者舉例，比如，購房者已有房產的評估價值是800萬元，未清償貸款80萬元，墊資公司便可墊付80萬還清貸款，再找金融公司為購房者搞一個符合要求的公司身份，以便利於購房者拿到抵押經營貸。
如果抵押經營貸辦理成功，購房者便可以拿到評估值的7成左右資金：560萬。還完墊資公司和金融公司的墊資和業務費，剩下的400多萬足以在深圳南山區首付一套小戶型房產。
如果購房者手上有現金而無房產，那辦理經營貸後將為其大幅節約購房成本。“目前經營貸的利息要比房貸便宜一半左右，所以人們希望通過公司名義辦理經營貸買房。”上述經營服裝的王先生舉例，比如，來自股市的購房者往往手上現金較多，現階段會希望通過房產保值，又想利息最小化，就會想辦法辦理經營貸。
現金購房辦理經營貸的過程與第一種情況相似，區別只在於，購房者出的不是抵押房產，而是4成首付款。
“墊資公司可以幫你出剩下的6成，拿到經營貸的7成之後，再把錢還給墊資公司就行。”上述中介這樣告訴記者，出於對交易風險的考慮，墊資公司最多出到6成左右，它不可能超過經營貸拿出的7成。
他還表示，墊資贖樓在深圳房地產市場非常常見，所謂墊資公司，其實可以直接理解為擔保公司或者金融貸款公司。
金融貸款公司發的墊資操作流程
4月19日，記者通過房產中介提供的線索聯繫了幾家號稱可以幫助個人獲得“公司”買房資質的公司，發現幾乎都是成立不到5年的中小型金融公司。
“看你具體需求收費，大概要2000多元到6000元。”一家金融公司的從業者這樣回答，並建議記者最好不要選擇涉及房地產、石油化工、資產管理類等銀行風控管理比較嚴格的公司。
“最好是選擇跟你本職工作相關性比較強的‘企業’，如果你本職工作不方便，你可以考慮貿易、科技類的。”她告訴記者，如果公司有流水或者交點增值稅，後面貸款會好做很多。
在整個溝通過程中，她沒有直接提到“經營貸”的字眼，但推薦記者去微博上了解縮寫為“jyd”的業務。
“假離婚”的操作模式依然盛行
除了經營貸外，通過離婚再辦消費貸也是深圳“炒房團”當下熱衷的操作模式之一。4月中旬以來，記者臥底的3個購房群的購房者們都問到了同一個問題：現在離婚，多久才可以買房？
諮詢離婚買房事項的某個深圳購房群（微信截圖）
離婚買房的操作與經營貸有著相似之處。“購房者出4成首付，墊資公司墊付6成。夫妻雙方名下共同持有一套房子的兩人‘離婚’後，申請‘夫妻更名免稅’，然後去不動產登記中心將夫妻共同房產換成夫妻一方的名字，這樣另一方就可以拿到抵押貸款，也擁有了購房資格。”上述房產中介告訴《中國經濟週刊》記者，有客戶為此結婚、離婚幾次，其實就是為了再製造購房資格，多買一套房。
“理論上，在深圳離婚兩年內買房需要7成首付，但實際上監管沒有那麼嚴。”這位房產中介表示，銀行方對於離婚時間的審核並不是很嚴，只要離婚事實存在，後面買房在深圳依然可以享受三成首付。
類似經營貸這樣的操作模式其實不只在深圳出現。4月17日，浙江銀保監局公佈了針對銀行的2張罰單。其中一家是位於杭州的餘杭德商村鎮銀行，因為“未有效管控貸款資金使用，導致個人經營性貸款被挪用購房”，而被處罰款35萬元。
同為一線城市，當經營貸操作“套路”到了上海和北京，就沒有那麼容易操作。
“深圳這邊審批會認可成立不足半年的新公司，在北京和上海最好是成立兩年時間以上的公司。”上述金融公司從業者告訴《中國經濟週刊》記者。
“在上海，光獲得企業購房資格就起碼要花費幾百萬元。”一個來自上海的購房者告訴記者，如果沒有上海戶口，又想用經營貸低利率在上海買房，至少需要投資開個小公司，招聘10多人加上繳納5年稅以及全員社保，前後花費幾百萬元。
相比於北上廣，深圳的戶籍門檻目前是最低的：只要是全日制本科學歷、在深圳購買社保，便可直接入戶，且20個工作日以內即可完成入戶手續。
“在深圳投資買房像是一場賭局，賭的是房價上漲速度能夠跑贏貸款和通脹。”上述王先生告訴記者，只要深圳每年的房價上漲速度不低於10%，就是賺到了。
據深圳住建局消息，2017年至今，深圳大部分地區的新樓盤房價都在增長。據《深圳市城市建設與土地利用十三五規劃（2016-2020）》，2016年以來，深圳在嚴格控制居住用地供給的同時，大幅增加工業用地。
在人口不斷湧入、住宅用地不足的情況下，房價上漲反映的是一座城市的供需基本面。但決定這座城市房地產市場能走多遠的，依舊是實體經濟。
從全國來看，即便沒有經營貸，國內房地產貸款的佔比也不容小視。
今年一季度，國內房地產貸款已經佔新增貸款的比例超過30%。據央行網站，一季度，人民幣貸款增加7.1萬億元，同比多增1.29萬億元。分部門看，住戶部門貸款增加1.21萬億元，企（事）業單位貸款增加6.04萬億元。
4月22日，中國人民銀行深圳市中心支行在新聞通氣會上表示，根據商業銀行截至4月20日14點30分報送的自查情況統計，初步排查情況如下：一是未發現剛註冊企業即申請經營貸的情況。二是未發現支小再貸款信貸資金通過房產抵押經營貸形式流入房地產市場的情況。三是轄區存在個別商業銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況，但規模佔比很小。人民銀行深圳市中心支行和深圳銀保監局已要求商業銀行對信貸資金是否違規流入房地產領域開展全面排查。
責編 | 呂江濤
