本地塊房屋徵收範圍已由黃浦區人民政府確定，並已達到舊城區改建意願徵詢的規定比例，現將個體工商戶非居住房屋徵收補償方案擬訂如下：
一、房屋徵收與補償的法律依據
（一）《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）
（二）《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》（市政府令第71號）
（三）《關於貫徹執行若干具體問題的意見》（滬房管規範徵[2012]9號）、上海市住房和城鄉建設管理委員會《關於公佈部分規範性文件清理結果的通知》（滬建法規〔2016〕664號）
（四）《國有土地上房屋徵收評估辦法》（建房[2011]77號）
（五）《上海市國有土地上房屋徵收評估管理規定》（滬房規範 [2018]5號）
（六）其他相關法規和規範性文件
二、房屋徵收的目的
加快推進舊城區改建，改善居民的居住條件和環境。
三、房屋徵收的範圍
東至董家渡14號地塊一期、南倉街40弄小區，南至東江陰街，西至中華路、糖坊弄，北至董家渡路（滬黃房地拆許字[2007]第20號拆遷許可證已補償安置的除外）。
四、被徵收房屋類型、建築面積及用途的認定辦法
（一）房屋類型認定
房屋類型以房地產權證書記載或公房管理部門摘錄為準。
（二）房屋建築面積的認定
對於已經登記的房屋，其建築面積，一般以房地產權證書和房地產登記簿的記載為準；房地產權證書和房地產登記簿的記載不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。
對於未經登記的房屋，以相關批准文件記載的建築面積為準，實際建築面積小於相關批准文件記載的建築面積的，以實際建築面積為準。相關批准文件未記載建築面積，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建築面積為準。
承租的公有非居住房屋，以租用公房憑證、房屋租賃合同記載的建築面積為準。
（三）非居住房屋的認定
1、原始設計為非居住房屋，延續至房屋徵收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，應當認定為非居住房屋；
2、公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關係的，可以認定為非居住房屋；
3、原始設計為居住房屋，經市或者區房屋行政管理部門批准居住房屋改變為非居住用途的，除有特別規定以外，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經以居住房屋作為經營場所並領取營業執照的，可以認定為非居住房屋；在2001年11月1日以後，以居住房屋作為經營場所並領取營業執照，未經市或者區房屋行政管理部門批准居住房屋改變為非居住用途的，不認定為非居住房屋。
區勞動部門核發的《非正規就業許可證》，以及區民政部門或街道核發的《社區服務證》的持證人所使用的居住房屋，不認定為非居住房屋。
五、徵收非居住房屋的補償方式、補償標準和計算方法
徵收非居住房屋的，被徵收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
徵收非居住房屋的，應當對被徵收人、公有房屋承租人給予以下補償：被徵收房屋的市場評估價格；設備搬遷和安裝費用；無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用；停產停業損失補償。
徵收執行政府規定租金標準的公有出租非居住房屋的補償標準，被徵收人選擇貨幣補償的，租賃關係終止，對被徵收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%，對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%；被徵收人選擇房屋產權調換的，由被徵收人安置公有房屋承租人，租賃關係繼續保持。
因徵收非居住房屋造成被徵收人、公有房屋承租人停產停業損失的補償標準，按照被徵收房屋市場評估價的10%確定。被徵收人、公有房屋承租人認為其停產停業損失超過被徵收房屋的市場評估價10%的，向房屋徵收部門提供房屋被徵收前三年的平均效益、停產停業期限等相關證明材料。房屋徵收部門委託房地產價格評估機構對停產停業損失進行評估，並按照評估結果予以補償。被徵收人、公有房屋承租人對評估結果有異議的，可以申請複核、鑑定。
六、簽約期限
房屋徵收決定作出後，被徵收人、公有房屋承租人根據房屋徵收補償方案簽訂附生效條件的補償協議。在簽約期限內達到規定簽約比例的，補償協議生效；在簽約期限內未達到規定簽約比例的，徵收決定終止執行。
根據市、區相關規定，本地塊房屋徵收補償協議生效條件為簽約期限內簽約比例達到85%。
本地塊房屋徵收補償簽約期限為2個月（起始日期根據被徵收房屋評估進展情況確定），具體時間另行公佈。簽約期限內，如簽約比例提前達到85%，則簽約期限調整為簽約比例達到85%後的15日止，但被徵收人、公有房屋承租人與房屋徵收部門簽約所能享受的相關獎勵、補貼仍按原簽約期限結算。
七、徵收非居住房屋的獎勵和補貼標準
本方案僅適用於被徵收人、公有房屋承租人為個人，且持有註冊在被徵收房屋範圍內有效工商營業執照的個體工商者。
獎勵和補貼以房屋徵收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶發放。
（一）徵收非居住房屋的獎勵標準
1、簽約獎勵費
被徵收人、公有房屋承租人與房屋徵收部門簽訂房屋徵收補償協議並在約定期限內搬離被徵收房屋的，每戶給予40萬元獎勵。
2、搬遷獎勵費
被徵收非居住房屋在簽約期限內簽訂房屋徵收補償協議，並在約定期限內搬離被徵收房屋的，每戶獎勵30萬元。
（二）徵收非居住房屋的補貼標準
1、無搭建補貼
被徵收房屋除房地產權證、租用公房憑證記載外無搭建和閣樓的，給予被徵收人、公有房屋承租人一次性補貼10萬元。
2、證照補貼
對持有註冊在被徵收房屋範圍內有效工商營業執照（店鋪）的個體工商者，給予一次性補貼30萬元。
3、室內裝飾裝修補償
對非居住房屋室內裝飾裝修補償，按被徵收非居住房屋建築面積每平方米補貼1500元計算，每證低於15萬元的，按15萬元計算。
4、自行購置營業用房補貼
被徵收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償方式、自行購置非居住營業用房的，按被徵收房屋的非居住建築面積30000元/平方米計算補貼，每證低於60萬元的，按60萬元計算。
5、徵收補償費用計息標準
對在徵收簽約期限內簽訂房屋徵收補償協議的被徵收人、公有房屋承租人，按房屋徵收補償協議補償總金額（不包括臨時安置費）以一年期貸款利率4.6%標準計息，徵收補償費用計息時間從簽訂協議之日起至房屋徵收補償簽約期限結束，所產生的利息待協議生效後與房屋徵收補償費用一併發放。
注：徵收居住和非居住兼用的房屋，被徵收人或公有房屋承租人選擇貨幣補償的，按照居住用建築面積和非居住用建築面積分別計算貨幣補償款。
八、房屋徵收評估機構
房屋徵收部門將房屋徵收評估項目在市估價師協會網站上發佈，接受報名審核，將審核通過的評估機構名單在房屋徵收範圍內公示，並組織被徵收人、公有房屋承租人在5個工作日內協商選定評估機構；協商不成的，房屋徵收部門組織被徵收人、公有房屋承租人在張貼公示的評估機構名單中進行投票，按照簡單多數的原則，以得票多少的順位確定評估機構。房屋徵收部門將確定的評估機構名單在房屋徵收範圍內和市估價師協會網站上予以公告。
九、徵收部門及受委託的房屋徵收事務所
徵收部門：上海市黃浦區住房保障和房屋管理局。
受委託的房屋徵收事務所：
上海市黃浦第一房屋徵收服務事務所有限公司。
十、其他事項
（一）房屋徵收與補償的計戶標準
被徵收人、公有房屋承租人以房屋徵收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按戶進行補償。
（二）房屋徵收補償協議簽訂主體的確定
房屋徵收補償協議應當由房屋徵收部門與被徵收人、公有房屋承租人簽訂。被徵收人以房地產權證所載明的所有人為準，公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準。
（三）房屋徵收補償協議的訂立
房屋徵收部門與被徵收人、公有房屋承租人依照本方案的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、停產停業損失、搬遷期限等事項，訂立房屋徵收補償協議。
被徵收人、公有房屋承租人未按協議約定搬離原址，房屋徵收部門有權解除協議，並追究其違約責任。
（四）房屋徵收補償決定
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條和《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第四十二條規定，房屋徵收部門與被徵收人、公有房屋承租人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報黃浦區人民政府。黃浦區人民政府依法按照房屋徵收法律規定及本地塊房屋徵收補償方案作出補償決定，相關獎勵等優惠措施不作為補償決定的依據。
（五）本房屋徵收補償方案中的貨幣單位為人民幣。
（六）特別告知：本補償方案中的搬遷指被徵收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬離被徵收房屋，在向徵收人移交空房的同時，被徵收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有線電視、網絡等公共設施費用必須結清，且被徵收房屋沒有設定抵押。
（七）本房屋徵收補償方案由區房屋徵收部門負責解釋。
上海市黃浦區人民政府
二〇二〇年三月二十七日
