4月22日晚，金地集團發佈2019年業績報告。“穩定性”成為已過而立之年的金地的關鍵詞。年報顯示，2019年，金地集團實現營業收入634.2億元，同比上升25.1%；歸屬於上市公司股東的淨利潤100.75億元，同比增長24.4%。綜合毛利率、淨利率在行業中處於高位，分別為40.5%、24.5%。
值得關注的是，隨著合作項目的增多，金地集團少數股東損益佔比進一步增高。此外，淨負債率雖然在行業中不高，但是一年內到期需要償還的短期債務劇增。
合作項目增多，少數股東分走近35%淨利潤
根據年報，2019年，金地集團實現營業收入634.2億元，同比上升25.1%，公司房地產項目結算面積393.22萬平方米，同比上升53.8%；結算收入573.92億元，同比上升24.6%。金地集團表示，營業收入上升主要是由於並表範圍內的房地產項目的結算面積增長。
分區域來看，華南、華北、華東、東南、華中區域的營業收入分別同比增加64.83%、54.26%、-66.72%、103.01%、331.46%。對於華東區域營收大福下降，金地集團在上證互動平臺回覆投資者時表示，主要原因是受本期結算項目聯合操盤因素的影響，並表的比例有所下降。
在賺錢能力上，2019年，金地集團實現淨利潤154.65億元，同比增加27.8%；歸屬於上市公司股東的淨利潤100.75億元，同比增長24.4%；房地產業務結算毛利率為41.3%，保持行業較高水平。
不過，需要關注的是，在金地集團淨利潤構成中，對聯營企業和合營企業的投資收益劇增，2019年為50.18億元，同比增加71.5%。
這背後主要是金地集團過去幾年合作項目增多。在撬動規模增長的同時，也使得淨利潤流向少數股東。
數據顯示，2017年-2019年，金地集團歸屬於上市公司股東的淨利潤佔比分別為72.2%、66.9%、65.2%，與此同時，少數股東損益佔比也逐年增加，分別為27.8%、33.1%、34.8%。
規模之後，提高新增土儲加強權益佔比
在銷售規模達到一定程度後，金地集團也在有意識地加強權益佔比。
年報顯示，2019年，金地集團進一步擴大投資佈局，新進入11個城市，分別為貴陽、廊坊、鄂州、台州、江門、襄陽、九江、漳州、湛江、蕪湖、威海，全年共獲取土地113宗，總投資額約1200億元，新增了約1688萬平方米的總土地儲備，這也是金地集團連續三年新增土儲超過1000萬平方米。
在新增土儲權益佔比方面，2019年權益儲備約886萬平方米，佔比為52.5%，而2018年為44.9%。
截至2019年末，金地集團進入了全國61個城市，總土地儲備約5233萬平方米，權益土地儲備約2802萬平方米，佔比53.5%。
而在2015年-2018年末，金地集團總的土地儲備面積分別為2600萬平方米、2950萬平方米、3770萬平方米和4400萬平方米，其中權益土地儲備分別為1600萬平方米、1500萬平方米、1930萬平方米和2300萬平方米，權益佔比分別為61.5%、50.6%、51.2%及52.3%。
淨負債60%，但一年內到期的非流動負債激增
相比於不少房企動輒過百的淨負債率，金地集團的槓桿率並不算太高。金地集團在年報中表述，截至2019年末，資產負債率為75.40%，剔除並不構成實際償債壓力的預收賬款後，公司實際資產負債率為67.16%，淨負債率為60.24%，而2018年同期是57.36%。
不過，金地集團短期需要償還的債務劇增。截至2019年12月末，金地集團有息負債合計947.58億元，其中，銀行借款佔比為49.8%，公開市場融資佔比為47.56%，其他融資佔比為2.64%。公司長期負債佔全部有息負債比重的63.01%，而2018年同期為81.85%，這也就意味著短期負債佔比快速增加。
在短期債務方面，截至2019年12月末，金地集團一年內到期的非流動負債約為328.1億元，同比增加296.92%。其中主要是一年內到期的長期借款，為188.4億元，同比增加137.5%；一年內到期的應付債券124.8億元。這也使得金地集團的速動比率下降了0.11個百分點至0.66，流動比率下降了0.18個百分點至1.44。不過，金地集團持有的貨幣資金餘額為451.42億元，現金短債比約為1.29，雖然有所下降，但是仍能覆蓋短期債務，保持在安全邊界。
為此，金地集團積極借新還舊。今年3月份，金地集團110億元公司債券獲上交所通過。對於募集資金用途，金地集團表示，擬用於償還公司到期債務或到期/回售的公司債券。
在整體融資環境收緊的一年，金地集團的融資成本並不算太高，年報顯示，截至報告期末，金地的債務融資加權平均成本為4.99%，而2018年末為4.83%。
同樣在融資層面，金地集團近日來的一則公告引發監管問詢。4月20日晚間，金地集團公告稱，將金地集團2018年公司債券（第二期）（品種一）的利率由5.29%大幅下調至1.5%，引發市場熱議，並招來上交所問詢，希望金地集團說明上述調整是否符合約定。
根據此前《募集說明書》約定，發行人有權決定在本期債券存續期內的第2年末調整後1年的票面利率，若發行人未行使利率調整權，則本期債券的後續期限票面利率仍維持原有票面利率不變。
也就說，對於利率調整，從規則上來講，金地集團的操作或許沒有太大問題，但是巨大的利差，仍然引人關注。
對於下調利率原因，金地集團在公告中稱，根據當前的市場環境，發行人選擇下調票面利率。
在業內人士看來，疫情之下，房地產行業融資環境漸松，通過調整票面利率，讓存續債券持有人回售，可以以更低利率發行新債，以降低融資成本。金地集團年初發行的一筆10億元超短期融資券，發行利率僅為2.83%。
新京報記者 段文平
