近幾年吳江各類配套逐步接軌蘇州主城區，加之土地起拍價相對較低，區域發展前景又一片向好，使得吳江區成為了蘇州土地出讓的熱門區域。尤其是隨著東環南延二期的通車，從吳江到園區的時間大大縮短，靠近東環南延二期的運東版塊的價值更被推上了新高度，逐漸成為繼太湖新城之後蘇州新的剛需置業主力戰場。因此，運東板塊的土拍市場及新房市場一直以來都被開發商和購房者密切關注著。
不過，這兩年運東板塊的推地節奏似乎有所放慢，2019年一整年也只出讓了2宗住宅用地，最近出讓的WJ-J-2019-033號地塊還要追溯到去年的12月份。
時隔數月，運東板塊終於有好消息傳來！就在上週五，吳江區自然資源和規劃局發佈吳江區掛[2020]10號公告，掛出一宗住宅用地WJ-J-2020-012，位於吳江開發區（同裡鎮）龐山路東側東太湖大道北側，與上文提到的WJ-J-2019-033號地塊相鄰，同屬於運東南地帶，同時也正處於吳江開發區新房最為集中的住宅片區。
根據出讓公告顯示，該地塊出讓面積90952.37㎡（約合136.4畝），容積率1-1.8，起拍總價為174519.407556萬元，起拍樓面價10660元/㎡；地塊設置有市場指導價和一次報價區間，市場指導樓面價為10997.22元/㎡，地塊網上競價中止樓面價為12097.11元/㎡，一次報價有效樓面價區間為12097.22-12152.22元/㎡。將會於5月19日正式開拍！
下面，我們將從配套、市場及規劃條件等維度來綜合點評一下WJ-J-2020-012號地塊。
周邊配套：
該地塊所處的運東板塊區位優勢自不必說，沿東環南延二期，驅車20分鐘就可到達園區，快速通往吳中、姑蘇等城芯區域也不在話下。而012號地塊本身的交通優勢也十分突出，近似扇形的地塊被東太湖大道、龐山路和運河中路包圍，附近還有龐南路、運東大道、常臺高速等主要交通幹線。此外，本地塊距離軌交4號線龐金路站也僅有700m左右，穿過運河大橋就能通往吳江汽車站（也是地鐵站）。所以說無論是駕車還是乘坐軌交出行都非常便利。加之地塊面朝大運河、運河文化公園等絕佳風景資源；規劃及在建中的北大新世紀蘇州外國語學校、運河實驗學校將會升級區域教育配套；臨近的萬客隆購物廣場、萬寶廣場、運東農貿市場等商業資源基本可以滿足日常生活需求；附近林立的小區也將陸續入駐帶來濃厚的居住氛圍……012號地塊無疑可評為一宗優質宅地，不知屆時又會引起眾房企們怎樣的爭搶？
市場環境：
012號地塊北側相鄰的是去年12月被中建一局以總價23.07億元、樓面價11211元/㎡競得的WJ-J-2019-033地塊。無論是空間上還是時間上兩宗地塊都離得最近，所以成交樓面價上比較有借鑑意義。兩個月前33號地的住宅項目規劃批前公示已經出爐，規劃擬打造33棟高層及小高層住宅產品（其中：1、2、11、13、21、23-25#為18F；3#為15F；4-10#、14-20#為11F；12#為16F；22、26-27#為25F；28-33#為27F），總用地面積114302.5㎡，總建築面積298686.97㎡（地上建築面積210382.99㎡，地下建築面積88303.98㎡）。
示意圖
012號地塊的西北側是港中旅於2017年6月拿下的WJ-J-2017-027地塊，已打造成住宅項目運河名著，在售戶型面積為105-149㎡（毛坯），均價約20228元/㎡；
項目效果圖
毗鄰運河名著的為新希望·錦麟府，在售為戶型107-142㎡左右的高層產品（毛坯），均價約18660元/㎡；
項目效果圖
地塊西北對角的大運河府項目目前僅剩餘少量房源在售，戶型為132-140㎡（毛坯），均價17000-18000元/㎡ ；
項目效果圖
大運河府一路之隔的中交·九雅花園項目近期已經公開臨時售樓，具體開盤時間待定，預計將首推（3#、5#、8#）3幢洋房及（9#）1幢高層產品，戶型約89-117㎡。因為這個項目的拿地價尚未過萬，是個純剛需盤，所以預測其售賣總價也不會太高。
上述項目中，除了中交九雅花園、中建一局033號地塊項目為純新盤，其餘項目都基本接近清盤，所以此次012號地塊的掛出可謂是一解"燃眉之急"，及時補倉。而從前面幾個位於運東南的項目，以及運東北三千邑（清盤）、蘇州one（清盤）、翡翠公園（精裝1.8萬元/㎡），四季春曉（精裝1.9萬元/㎡，即將售罄），聯發棠頌（精裝2萬元/㎡）5個項目的售賣情況來看，市場需求還是很飢渴的，因此可以推斷未來012號地塊打造的住宅項目也勢必會成為許多剛需族的"心頭好"。
規劃條件：
12號地塊規劃條件中指出，競得人不得建設帶有私家花園的低層獨立式住宅的別墅類房地產開發項目，而根據地塊1-1.8的容積率，以及33-60米的住宅建築高度限制，未來可能會打造成高層、小高層、洋房類的住宅，在產品類型上跟周邊幾個項目的相似度會比較大。不過只要拿地開發商給力，這並不影響什麼，還是那句話，畢竟市場需求在那裡。
此外，該地塊的西北角有一塊幼兒園規劃用地，這無疑也會成為將來地塊住宅項目的一個賣點。
總體來說，本次運東掛牌的這宗宅地開發條件和本身區位優勢都很不錯，值得期待！
